引言：如果把中国的城市化发展比作射箭，那么地产是为弓背，资本是为弓弦，产业是为弓箭，城市的定位和规划便是靶心

　　

　　无的放矢

　　我国虽然一直以来是农业大国，但是近年来快速的城市化使得人口结构发生了里程碑式的变化。2011年末我国城镇人口占总人口比重首次超过50%，在统计学意义上，中国已成为“城市化”国家。预计到2020年，中国城市化率将达55%，其间1.5亿中国人将完成从农民到市民的空间、身份转换。

　　然而，在城市化进程中，也出现了交通拥堵、环境污染、秩序紊乱、运营低效、行政区划分割等一系列问题，制约着城市的持续发展。

　　这一系列问题的出现与中国城市定位普遍雷同以及城市规划不科学有着很大的关系，在中国，十个城市定位里至少有七个会提到生态化，八个提到科技化，九个提到国际化，十个都没有差异化，而定位的雷同会直接导致城市规划流于形式，随之而来的是地产商在城市里混乱无序的开发，进而带来了一系列的城市病。

　　对于中国的城市而言，一定要找准适合自己的定位，从文化资源、自然资源、产业资源等多个角度去思考，找到这个城市在省内甚至国内的差异化元素，并围绕这一定位进行科学有效的城市规划，为城市的发展打造一个可预期可落地的蓝图。华本咨询在为某西部城市进行城市战略规划时有一个比较典型的案例，中国西部城市往往水资源严重匮乏，在进行城市定位时华本便建议该西部城市定位突出自身独有的天然水资源，围绕这一定位，进行旅游度假产品的开发，并引入相关产业形成联动效应，最终实现这一定位。

　　弓背不正

　　城市化进程一方面为房地产行业带来了前所未有的巨大发展契机，但正是由于房地产企业这十余年来突发猛进的野蛮生长，导致了这个行业始终没能走向健康发展的道路。

　　首先，房地产行业的暴利使得开发商忽略了内部管理的重要性，华本咨询服务过的中冶京诚房地产事业部曲在平总经理曾打过一个经典的比喻：台风来了，猪都会飞。话糙理不糙，在那个有地就能赚钱的年代里，既然什么样的管理水平都是暴利，还有多少人会关注内功的修炼呢？

　　其次，巨大的利益诱惑使得无数制造业转型进军房地产，“全民地产”风靡一时，在大家一时间赚的盆满钵丰的时候，却忽略了实体经济遭受的巨大伤害，同时少部分人的一夜暴富和房价的无节制攀升导致民怨四起，政府不得不采取严厉的调控政策打压房地产行业。

　　然而，我们也看到了调控的积极意义，政府其实是在矫正“弓背”。在这一轮的调控中，许多机会导向型的房地产企业纷纷倒下，真正专注于市场和客户的房地产企业在大浪淘沙中存活了下来，更重要的是，大家都开始关心行业的未来方向在那里，并积极进行战略转型。

　　房地产行业现在的方向在哪里呢？我认为有两个，第一个是“去暴利化”，第二个是“去地产化”。

　　过去十年，房地产成为了暴利行业的代名词，追逐暴利也成为了许多涉足者的最高目标，全国各地的开发商其资产都成指数倍飙升，其实即使现在是大多数人眼里的寒冬时节，房地产行业与制造业相比，依然保持了双倍甚至数倍的利润。们应该清醒的认识这一点：“去暴利化”是必然趋势。这是一个健康发展的行业必经的阶段，只有利他，方能利己，只有学会与合作伙伴共享利润，才能最大程度的获取利润。

　　所谓“去地产化”，顾名思义，就是我们不再提地产，我们可以做产业、做文化、做旅游甚至做新城，总之，我们还是要和土地打交道，只不过不再是单纯的盖房子，而是更关注对城市对区域的贡献。 “去地产化”要求房地产企业具备很强的资源整合能力。未来房地产的竞争不再会是一个企业和一个企业之间的竞争，而必然是是一条产业链和另一条产业链之间的竞争，房地产企业的定位不再是一个简单的开发商，而是一个城市运营商，将资本、产业、供应商、承包商等等资源进行聚集，形成“聚合优势”。

　　

　　弓弦紧绷

　　现在的房地产企业最大的困扰无疑是现金流问题，近期，华润、远洋、中海、保利和招商五家“央”字头地产企业陆续发布了2011年业绩报告，这五家地产央企待售物业、发展中物业和其他存货总计约人民币3458亿元，同比增长33%，和万科、龙湖一样，上述五大地产央企在年报中均强调了2012年去库存的重要性。

　　二月份以来，几大房企均采取了降价促销动作，保利某楼盘的单价从之前的每平方米19000元降至17000元，交房标准则从毛坯房升级为精装修房，实际单价下降超过3000元/平方米，甚至引起了众多老业主维权。招商地产在上海的某高端的项目传出大幅低开的消息，该项目之前的报价在4.8万元/平方米至5.2万元/平方米，本次开盘均价仅为此前价格的六折。金地方面则有消息称，上海宝山的金地艺境推出高层公寓，单价低至1.1万元/平方米，而就在去年该项目洋房售价普遍都在1.7万元/平方米以上。除了降价之外，各大房企也频频在营销方式上创新，比如绿城的“全民营销”和保利的“囍春行动”等。这些动作都是由于融资出现困难，不得不靠销售回款度过危机。

　　事实上，中国有大量的民间资本无处投递，股市萎靡，楼市不振，一时间大家都没了方向，一边是嗷嗷待哺的房地产企业，一边是苦苦寻觅的民间资本，怎不叫人看的心急如焚。那么房地产企业如何才能在如此寒冬吸引来资本的进入呢？这就引出了我们的下一个话题。

　　

　　箭在弦外

　　资本和地产已经摩拳擦掌，在弓背和弓弦之外，到底还缺少些什么，那自然就是弓箭。产业，就是那只可以命中靶心真正提升城市价值的弓箭。

　　房地产这些年的发展始终没有和地产形成很好的共鸣，近年来，产业地产虽然逐渐兴起，但许多企业不过是以产业之名获取低价土地，很少真正为城市的升级做出多大贡献，大量的产业园区内都是闲置的厂房和办公区，这其中除了产业资源整合不力之外，也有资本支持不够的原因。产业地产投资规模非常大，前期投资范围从十几亿到几十亿补登，后期招商、运营等方面也需要大量资金投入，而其投资回收期则长达几年甚至十几年。传统的银行贷款已经不能完全解决产业地产开发主体的资金压力，融资成为产业地产开发中日益重要的问题。

　　这时候，房地产有机会扮演一个整合者的角色，将产业和资本联系在一起，实现合作共赢。产融一体化是未来的一大趋势，只有将产业和资本紧密结合，才能实现企业的持续健康发展、对资本的有效回报和对产业的积极推进，进而促进城市定位的实现和城市价值的提升。

　　

　　一击中的

　　当前是一个关键的转型期，城市化如何，房地产如此，整个中国的经济也如此，如何协调好彼此之间的关系，实现和谐共赢是重中之重。房地产行业的转型，产融一体化的实现，是保证城市定位和规划实现的、促进城市化健康持续发展的坚实基础，而城市化的和谐发展也将为各相关行业提供了无限商机。

　　弓背调直，弓弦拉满，离弦之箭便可直中红心。