据国内某媒体报道，武汉菱角湖万达广场街铺在已经交房一年多之后，出租率居然只有三成左右。万达广场一直引以为傲的“城市综合体”第三代产品，目前也不得不面临如此尴尬。

　　   想起上周去唐山，也去考察了唐山万达广场，却惊奇的发现，万达广场将其已经建好的办公楼全部改为“精装小户型公寓”出售，市场反应很不好。我们不禁在想：作为近十年来商业地产领跑者，城市综合体缔造者的万达集团却在自己最擅长的商业地产运营领域遭遇巨大危机，商业地产到底怎么了？

　　   而目前，在北京，“首创奥特莱斯模式”也正在遭遇一场危机，原计划于2011年内开业的北京房山、广东佛山芭蕾雨奥特莱斯，至今仍未开业。虽然首创刘晓光董事长不断辟谣，但是江湖上关于首创与中国基建集团在奥特莱斯“秘密分手”的传闻仍然甚嚣尘上，无论谣言是否属实，至少，像首创这样的大企业在转型商业地产领域的路上荆棘密布，远不如前些年人们以为的那样是一片美丽的蓝海。

　　   纵观目前国内获得成功的商业地产项目，大致有四种开发模式：

　　   第一种模式是不租不售。开发商将四种权益集于一身，开发完了不租不售，本身就是这四者权利的统一。 业内一些房地产开发商就是采用这样一种获利模式， 同一个所有者本身又是开发者， 又有自己的百货品牌，从事商业经营活动。

　　   第二种模式是只租不售。就是商业地产开发商对所有的商业物业只采取出租形式，并且租期较长。比如在城郊接合部的周边居民基本上达到 20 万人时，开发商就邀请或者选择某 个大型商业企业作为承租方，进行长期的商业经营和管理。

　　   第三种是只售不租。就是开发商将商业地产项目全部销售，由所有者自行经营和管理。这种开发模式相对省力且风险较低，但与前几种开发模式相比，则失去了更大收益前景的可能性，并且商业经营不稳定。

　　   第四种模式是又租又售。商业地产开发者根据市场情况把商业物业分割销售或租赁，为售而租，为租而售，租售结合。这第四种模式最复杂，最繁琐。从一般住宅开发 来看，写字楼开发商转过头来从事商业地产项目的开发，因为受到自身经营理念和经验的影响，一般都是选取第四种方式。而第四种方式虽然避免了前三种开发模式的弊端，但涉及商业地产开发中四种权益关系最多，也最难以平衡。一旦操作不当，就会使开发商受到损失，甚至带来致命的损失，而且要遭受社会的一些负面影响。

　　    万达集团内部要求每个项目必须在18个月内开业，万达的规模和发展速度，需要庞大的资金流来撬动，缺乏资本市场融资渠道的万达，只能加快资金的周转率，并出售部分物业。于是出售部分商业的弊病就显露无疑，这样的问题也发生在当年首创在安定门运作“巨库”项目时，有着最先进的理念和创意，缺乏足够的人力来进行后期的商业服务和统一运营。使其后期的管理及软件上的搭配不足，当年“巨库”项目在强大的宣传下，三个月就被抢购一空，但是运营不到一年，“巨库”却不得不宣布倒闭，首创也因此不再轻易涉猎商业地产领域。而专注于其擅长的住宅领域。

　　    大家都知道商业地产确实在未来十年都具有广阔的发展前景。不过，商业项目不同于住宅市场的原因在于，商业都需要一个其市场培育期，短则2-3年，长则5年，特别是在一些非传统的商业中心地段，培育周期会拉得更长。在此过程中，作为地产开发商和运营商，一定要提前告诉自己的那些小业主们，为了长期的繁荣，是需要在短期作出一定的牺牲，同时也需要开发商也业主们一起坚持下去，改变这个行业已经浮躁的心情，同时尊重市场规律，在大浪淘沙中寻找自己的位置。