谢逸枫：全国房地产数据回落房价下行压力大
导语：2012年6月9日下午，国家统计局公布了2012年1~5月份全国房地产开发投资和住房销售、固定资产投资及5月社会消费品零售总额等数据。数据显示，2012年1~5月份全国房地产开发投资增速比1~4月份回落0.2个百分点；商品房销售面积同比下降12.4%。而固定资产投资(不含农户)、5月社会消费品销售总额、民间固定资产投资等增幅也均有所回落。《凤凰房产频道》主持人有请亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫先生分析今年大陆内地前5月房地产数据和房地产市场及房价等调控走势。
主持人：香港房地产市场目前大有泡沫呈现，投资过热和开发过头的现象，香港政府发紧急警告，房市有什么变化？
谢逸枫：香港特首一月之内连续对楼市发出“三次”严厉警告后，香港房市投资热和开发高潮及房价疯狂的情行有缓降趋势，未出现大起大落的现象。一方面是香港房地产市场受到政府严厉的管制和政策的限制，使市场恢复理性。另外一方面是香港房市依然是供小于求。由于后市商品房和保障房供应有限及可供开发的住宅土地贫乏，估计未来房市房价依然会继续上涨。其他方面就是香港外来高端人群和富豪阶层的人越来越多，市场需求量不断加大。而香港的金融和资本市场国际化后，大陆内地和海外资本及金融方面合作越来越密切，增加市场流动性。
主持人：谢先生是如何看大陆内地前5月房地产市场数据？为什么前5月房地产数据下降超过市场预期？
谢逸枫：大陆内地中央政府房地产调控严厉持续不断的作用背景下，前5月房地产数据显示房地产市场行情比较悲观与寒冷，特别是前5月房地产数据超预期继续回落创下历史新低。意味着大陆内地房地产市场总体上，一直保持朝着中央政府调控目标的预期方向发展。从5个月各项房地
产数据和房价的数据表示，中央政府房地产调控成效进一步显现，调控成果进一步扩大，房地产有泡沫的城市区域挤压越来越干净。显然，今年中央房地产调控不会放松，将继续坚定不移地执行房地产市场调控政策，使房价合理回归。
谢逸枫：大流内地前5月全国房地产数据超预期继续回落的主要原因有四个方面，一是今年大陆内地经济增长缓慢，对房地产市场发展起到一定的延迟作用。另外是中央对宏观经济政策实施“稳健”的货币和积极的财经政策，受到欧美债务危机和国际经济动荡影响，导致大陆内地经济在一定程度上波动，影响到房地产市场景气。二是自2010年中央政府连续“三轮”最严厉房地产调控，特别是限购和限贷及限价政策长期实行等房产税的开征，房地产市场需求被抑制，而保障性住房建设大规模集中进行和库存量的增加及部分房企的资金压力下，商品房市场面临“双重”打击。三是大陆内地经济结构调整，消费和进出口下降，内需刺激效果不大。而基础投资建设的进度缓慢。房企拿地谨慎和开工缓慢及新的投资项目减少等市场疲乏，导致房地产投资额下滑。调控不放松和购房者观望及价格未实质下降，导致销售面积和销售金额持续回落。四是房企受到融资渠道和信贷的收紧，资金紧张趋势压力大。自有资金比例不断上调。
主持人:今年大陆国内房价走势如何？房价是否保持上涨趋势？
谢逸枫:今年大陆国内房价将是“先抑后扬”，房价预计上半年“降中回稳”，下半年将“稳中有升”。从前5月房价数据看，房价上涨幅度依然是继续回落，但见底呈现。从房市层面上看，销售面积和投资额及购买土地面积等销售额下降，市场底部凸现。从调控趋势看，已有51个城市调控微调，90%获得通过，调控基本见底。从经济层面上看，保增长的背景下，国内经济持续下滑，信贷和货币政策宽松将是大趋势。毫无疑问，二季度后房价涨幅回落停止后将转平稳。三季度后，房价则显小幅度上涨，全年房价比较平稳，不会出现大起大落的波动。”
谢逸枫:今年大陆国内房价依然保持上涨的趋势，上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。一是从经济发展层面看，今年大陆国内GDP增长幅度依然是7.5%-8.2%之间,而今年CPI政府控制目标与去年一样,是4%,而去年是CPI上涨5.4%,今年CPI要控制在4%内估计比较困难。剔除除通胀因素，
今年房价上涨3%-5%是没问题。二是今年大陆国内前5个月房价上涨幅度看，70个大中城市住宅销售均价上涨维持2%以上。显然，5月房价上涨趋势明显，利好政策和信心恢复后，房价上涨是肯定的。不过，房价不会出现大幅度或暴涨的局面。三是从今年大陆国内中央房地产调控看，微
调正式进入密集期，市场底部凸出。可以判断出中央不会再出新的严厉政策和收紧调控。四是从大陆国内房地产发展趋势看，未来城市化走完需要二十年，市场潜在巨大购买力。况且大陆国内的投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在，房子依然最具有投资价值，又能够抗通胀的保值增值产品。”
一、房地产开发投资完成情况
2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。1-5月份，东部地区房地产开发投资13036亿元，同比增长16.0%，增速比1-4
2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。1-5月份，东部地区房地产开发投资13036亿元，同比增长16.0%，增速比1-4
月份提高0.8个百分点；中部地区房地产开发投资4472亿元，增长22.3%，增速回落2.2个百分点；西部地区房地产开发投资4705亿元，增长22.5%，增速回落1.3个百分点。
主持人:今年大陆内地房地产开发投资为什么连续回落？
谢逸枫:房地产投资和增速连续回落主要是因为大陆内地持续严厉的房地产调控和去房地产投资化的作用及保障性住房建设的投资比例增加有直接关系。另外是大陆内地中央政府今年加大基础设施建设的投资力度，在一定程度上影响到房地产投资。一旦调控不放松和经济增长继续缓慢
及房市低迷，估计大陆内地房地产开发投资将继续保持回落趋势。
1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积451364万平方米，同比增长19.6%，增速比1-4月份回落1.6个百分点；其中，住宅施工面积339036万平方米，增长17.3%。房屋新开工面积72859万平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积53882万平方米，下降
8.2%。房屋竣工面积27306万平方米，增长26.3%，增速回落3.9个百分点；其中，住宅竣工面积21815万平方米，增长26.5%。1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7
个百分点。
主持人:今年大陆国内房企的施工面积和新开工面积及竣工面积的增速为什么继续下降？而房企的土地购置面积土地成交价款为什么也是保持下
降？
谢逸枫:房企的施工面积和新开工面积及竣工面积的增速连续下降主要原因有四个，一是大陆内地房市销售市场持续疲软，购房者观望局面未全面打破。二是大陆内地房地产调控未放松，调控微调仅仅限于刚性需求。限购和限贷政策及去投资化的调控下，刚需的购买力经济条件和支付能力有限。三是房企资金趋紧张。融资和信贷及其他融资渠道未放开，房企的负债率上升和还债到期，影响到房企的资金周转。四是市场上巨大的库存压力，房企拿地疲乏。而保障房建设投资加快，挤压到商品房市场。估计房企的施工面积和新开工面积及竣工面积的增速还会继续下降，一旦保持下降趋势，将对2013年楼市供应产生严重影响，形成“供小于求”的局面，导致房价出现反弹的现象。
谢逸枫:房企的土地购置面积土地成交价款下降的主要原因有四个，一是房企的资金压力大，拿地颇为谨慎。二是房企新旧债务到期，库存上升，积压资金周转。三是政府所推的优品质地块少和地价过高及拿地门槛高有直接关系。四是严厉的调控环境下，商品房销售持续下降，房企拿地缺乏积极性。估计随着微调不断和市场信心恢复及房企资金压力下行等新增土地储备的因素考虑，二季后，房企拿地的积极性越来越高，到三季则出现拿地小高潮。
二、商品房销售和待售情况
1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点；其中，住宅销售面积下降13.5%，办公楼销售面积增长3.6%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%.
1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点；其中，住宅销售面积下降13.5%，办公楼销售面积增长3.6%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%.
1-5月份，东部地区商品房销售面积14098万平方米，同比下降14.1%，降幅比1-4月份缩小1.4个百分点；销售额10259亿元，下降12.1%，降幅缩小3.3个百分点。中部地区商品房销售面积6962万平方米，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点；销售额3072亿元，下降2.9%，降幅缩小3.2个百分点。西部地区商品房销售面积7792万平方米，下降11.1%，降幅扩大0.4个百分点；销售额3601亿元，下降5.0%，降幅缩小0.2个百分点。
5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业
用房增加43万平方米。
主持人:为什么大陆内地商品房销售面积和销售额连续下降？而商品房库存量“有增无减”？
谢逸枫:商品房销售面积和销售额数据连续下降，说明大陆内地房地产调控效果越来越明显，去投资化的成效越来越凸出。而下降的主要原因有三个方面，一是中央房地产调控政策的不稳定性，影响到购房者的购买心理。而调控不放松，则让购房者保持观望的态度。二是受到房贷成本提高和地价上涨及税费等开发投资成本增加，房价下降的幅度比较小，房企降价的空间有限。三是商品房市场持续的低迷，让买卖双方按兵不动。随着调控微调和货币政策的调整，估计下月销售面积和销售额将出现上涨的趋势。
谢逸枫:大陆内地商品房库存量“有增无减”主要原因有四有，一是市场上投资购买力受到调控抑制，信贷和货币政策未实质放松，刚性需求购买需求量有限。二是商品房库存量去化量持续缓慢，而新增商品房量增加。三是商品房销售市场一直比较低迷，房价下行的幅度有限。四是房地产调控微调的尺度有限，很难释放出大量的市场购买力。
三、房地产开发企业到位资金情况
1-5月份，房地产开发企业本年到位资金34171亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月份提高0.6个百分点。其中，国内贷款6296亿元，增长8.5%；利用外资168亿元，下降36.8%；自筹资金14518亿元，增长16.3%；其他资金13188亿元，下降4.3%。在其他资金中，定金及预收款7926亿元，下降4.0%；个人按揭贷款3343亿元，下降2.9%。
1-5月份，房地产开发企业本年到位资金34171亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月份提高0.6个百分点。其中，国内贷款6296亿元，增长8.5%；利用外资168亿元，下降36.8%；自筹资金14518亿元，增长16.3%；其他资金13188亿元，下降4.3%。在其他资金中，定金及预收款7926亿元，下降4.0%；个人按揭贷款3343亿元，下降2.9%。
主持人:您如何看前5月房企资金状况？
谢逸枫:从大陆内地前5月房企资金来源数据看，5月份房企资金有所缓解，意味房企资金最紧张时期已经过去了。主要原因有四个方面，一是货币政策和信贷差别化调整。央行对首套房和公积金的房贷利率松动，使得开发商的销售量上升。3次存款准备金率下调给开发商带来了一定的资金来源。二是房企新债旧还的现象增加，和海外融资的案例不断出现，譬如信托和基金及上市等股市融资等手段。三是全国51个城市调控微调，释放出大量的刚性需求和部分改善需求，促进房企销售成交和回款。四是房企一系列的“节约”策略，减少现金流出。譬如减少拿地和延迟完工及新项目开工等项目投资。
四、房地产开发景气指数
5月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.90，比上月回落0.72点。
5月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.90，比上月回落0.72点。
主持人:您怎么看5月份，房地产开发景气指数？
谢逸枫:从大陆内地5月房地产开发景气指数的数据显示，创下房地产开发景气指数历史来的倒数第四低值，仅高于09年2-4月3个统计周期，是09年5月95.94依赖的连续3年最低点。显然，大陆内地5月房地产景气指数反映，目前大陆内地房地市场依然处于下行的寒冷期。房价是市场最有购买力释放的信号，而调控是市场最有信心恢复的符号。市场接受的房价则是获得销售量和销售金额最强大的利器，调控微调则是打破房地产市场观望和信心恢复的最好法门。因此，房地产市场整体“刚需总量”依然庞大，但对房价和调控特别敏感，只要房价和调控一旦放松，销售量和销售金额必然上升。考虑到调控年内难放松和市场库存量巨大及部分房企资金依然趋紧的态势，房价下行压力依然存在，“以价换量”是部分房企获得生存的“秘密武器”。