柴福洪
中国的房地产产业始于1998年，当年的6月15日—17日，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议宣布，从下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。14年后的2012年，中国房地产产业发展速度与规模惊人，一方面，给经济发展和就业创造了巨大空间，另一方面，给城市各行各业增加了创业与发展的成本、生存成本，又给新增城市人口设置了较高的门槛，更为经济发展埋下了危机的种子。
其实，中国房地产产业的负面效应的总根源是中国房地产全民逐利与投机，它才是中国经济危机隐患的根源。如何消除隐患，实现柔性转轨，是当前中国经济问题的中心环节。2012年一边是坚持调控不动摇言犹在耳，一边却是楼市量价齐升势头明显。破解楼市困局，显然需要更大的勇气和智慧。
目前的限购政策，本来是临时性措施，但，它是建立在城乡二元体制，城乡户籍严格管制条件下的产物。如果仅靠坚持限购政策，期望房地产价格稳定，使它不致上涨也不下降，维持现状，其本身就是固步自封、骑虎难下的方案。也与中国社会工业化、城市化、消除城乡二元体制大趋势相违背的，必须对其进行柔性改革，更重要的是消除中国房地产业给经济带来危机的隐患。
1、破解当前中国房地产产业的发展困局，首先要解决四个认识问题：
一是社会发展的主导者，不能视房地产产业为经济发展的引擎，只能作为解决城市人口和城市化新增人口住房问题的产业来发展，更不能作为全民逐利的标的物，而且，要以最低成本、最低价格，以满足需求；
二是房地产是商品，但在短时间内，它是中国供不应求的特殊商品，在全民逐利条件下的供不应求的特殊商品，仅靠市场的力量，必然是价格与价值的高度背离，最终会给整体经济发展带来风险，甚至危机；
三是已经形成的政府与民间都把房产作为“唐僧肉”的条件下，中央政府如不从政策设计的指导思想上做出改变，任何限价举措都会被大打折扣，以向利已的方向转移，这就是市场经济利益导向的原理所在；
四是一份耕耘一份收获，同理，一份错误一份成本。中国房地产政策调整，要像医疗卫生体制改革一样，勇敢地承认错误，推倒重来。重新定义房地产业的经济学、社会学、幸福学意义，核心是“安居乐业”。
2、破解当前中国房地产产业的发展困局，其次是找到破解的突破口问题：
一是政府从追利大军中退出，但央企无需从房地产业中退出。这里的政府是指地方城市政府，停止土地拍买，实行城市住房土地计划供给，政府出让国有土地不一次性收取50-70年的土地出让金，转而以“地产税”的形式代替，从出让之日起，分年收取。在房产未建成出售之前，由开发商按年支付地产税，房产出售后，由房产所有者支付。把现在的城市政府寅吃卯粮的土地收益，分解到土地使期内，均衡收取。而中央企业，只要不是垄断经营，完全可以平等地从事房地产业开发建设，没有必要从中退出。
二是2012年以前已经一次性收取了50-70年土地出让金的地产，不能再次征收地产税。具体时间，要以停止一次性收取土地出让金那一天为准，但必须登记造册，在超过50-70年土地使用期限之后，必须征收地产税，并尽早公布时间。
三是城市周边农村土地开发建成商品房的，俗称“小产权房”，应从房主购房之日起，交纳地产税。之前改变用途，没有办理“集体土地征收为国有土地”手续，需要补办转制手续，开发期应征收的地产税，本应由开发方补缴或免征。
3、破解当前中国房地产产业的发展困局，再次是对高房价给予必要的限制：
一是明确中国人多地少的土地稀缺性，国情限制中国国民不应同时拥有多套住房，户均只能以拥有一套住房（规定标准面积以内）为限，包括城乡，拥有多套住房的，必须出售。
二是房产售让方出售的房产，其获利限制在20%以内，超出20%以上的利益，必须交纳“暴利税”（各业通用）。持有期间，还可按购入成本价格加必要费用之和，按年依10%以下的比率计算20%以外扣除的息费利。
三是独立户籍以夫妻双方加未成年子女为一户（夫妻双方父母、祖父母和其他亲属可以单独计算一户），每一独立户籍住房面积不得大于人均40平方米，已成年未婚者、离婚独居者、老年独居者户籍，房屋面积不得超过60平方米（1998年以前分配的福利房不计算标准面积）。在标准人均面积范围以内，不征收房产税，对一套以上、超过标准面积和别墅、高档公寓等住宅，不论人均面积多少，均应征收房产税。房产税以市价、现值为计税依据，分年征收，税率依住房分多档设计。
4、破解当前中国房地产产业的发展困局，最后是规范财产税与征收：
一是地产税和房产税都是财产税范畴，同时，应开征遗产税，均属地方政府固定财政收入，以完善地方税体系，而且，中央只规定“三税”原则条款，《细则》由省级人大规定。
二是地产和房产现值认定，是目前推行两税的难点。长期，应建立社会第三方评估机构认定基础上进行，短期内，技术上存在困难，政府可以两年一次，对城市区域进行繁华程度、市场价格、房屋结构样式进行细分，分档定级，税务机关以此为依据，加上拆旧因素，划定房产现值征税。
三是征税不是对原房产、地产交易所产生的商业合同的否定，而是从法律角度做出实质性肯定，征税是对现有房产、地产所有者持有期间征收，不对出让方征收。
四是对房地产交易实行全国联网，税务机关按房地产交易部门提供的信息，结合实地调查情况，依法征税，房地产持有人与交易时证件提供者不一致的，以证件提供者为纳税人。
五是在政策转换期间，应给予半年的过渡期，在政府取消一次性收取国有土地出让金之后的半年时间内，除暴利税外的房产税免予征税，给拥有多套住房者出售和税务机关调查统计时间。
按上述方案调整我国房地产政策，不仅节约了国有土地，也为我国房地产政策转向奠定了政策基础。并能合理调节房地产供需矛盾，既不违反市场经济原则，又照顾到国情实际，还能消除房价虚高问题，为国民和各行各业提供“安居乐业”的大环境，但不能解决地方政府的财政资源问题。真正解决地方财政问题，需要对地方税种进第系统性设计，关键是要对所有房产征收普通的房产税，目前只能是解决房地产政策调控的急需。
当前，中国只能减税，而不是增加公民税收负担有时候，普遍征收房产税是5-10年之后的事。
以上柔性转轨之策，仅供高层设计和读者参考。
2012年12月20日