谢逸枫:9月全国百城房价连续4月上涨
导读:2012年10月8日上午11点40分，中国指数研究院发布《2012年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，报告显示：2012年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加1个，其中跌幅在1%以上的有7个城市；本月环比上涨的城市比上月减少3个，其中涨幅在1%以上的有8个，较上月减少2个。
总体来看，9月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第4个月环比上涨，涨幅收窄0.07个百分点，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅略高于全国平均水平，同比连续第9个月下跌，跌幅缩小0.14个百分点。今年三季度全国及主要城市房产成交量普遍好于去年同期，企业寄希望于“金九银十”，推盘积极，多数房企采取“稳价保量”策略，借国庆之际推出打折、赠送面积或装修费等促销活动，以确保年度销售目标的实现；在政策方面，中央政府继续紧盯市场坚持调控，发改委开展商品房销售明码标价专项检查，上海抽检高价、高涨幅及外地人士购房高占比项目，广州限售高价项目等。在政策不放松背景下，多数企业加大推盘力度、定价保守，9月房价总体平稳，百城住宅及十大城市二手住宅均价环比继续上涨，但涨幅均有收窄。
2012年1月-9月中国指数研究院100个城市房价环比
月份 均价 幅度 环比上涨城市 环比下跌城市 持平
1月 8793 -0.18% 39 61
2月 8767 -0.30% 27 73
3月 8741 -0.30% 34 66
4月 8711 -0.34% 29 71
5月 8684 -0.31% 26 73 1个
6月 8688 0.05% 45 55
7月 8717 0.33% 70 30
8月 8738 0.24% 63 37
9月 8753 0.17% 60 38 2个
注:亚太城市房地产研究院谢逸枫整理
2012年1月-9月中国指数研究院100个城市房价同比
月份 价格中位数 幅度 同比上涨城市 同比下跌城市 持平
1月 5800 1.71% 75 25
2月 5750 0.93% 67 33
3月 5725 -0.43% 63 37
4月 5685 -0.71% 51 49
5月 5700 -1.53% 40 60
6月 5750 -1.90% 32 67 1个
7月 5800 -1.77% 31 69
8月 5775 -1.60% 33 67
9月 5780 -1.40% 33 66
注:亚太城市房地产研究院谢逸枫整理
《凤凰房产》主持人：有请香港凤凰卫视著名财经评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读《2012年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》：
主持人:谢先生，请你分析和解读下今年9月全国100城价格指数的数据变化与走势，说明什么问题？
谢逸枫:目前中国房价处于筑底回稳局面，房价大幅度上涨反弹与暴涨可能性几乎为零。自2012年6月起，房价止跌回涨后，均价保持连续第4个月环比上涨。但环比均价涨幅不断收窄，而同比降幅亦不断缩小，说明房价已经见底，房企定价谨慎。毫无疑问，成交量环比下降难掩盖楼市局部回暖和房价上涨局部反弹苗头，呈现出中央调控房价压力巨大,房价进入上涨通道之态势。估计未来房价环比将继续保持小幅度上涨趋势，房价同比跌幅继续缩小。一旦房价回归稳定合理水平，楼市随着成交量放大，房价平稳上涨，楼市全面实质性回暖指日可待。
谢逸枫：从9月环比上涨城市数据看，9月环比上涨城市60个，比8月房价环比上涨城市减少3个，但比7月房价环比上涨城市增加4个。从9月环比下降城市数据看，9月房价环比下降城市38个，比8月房价环比下降城市增加1个，但比7月房价环比下降城市增加8个，而持平城市环比2个。从9月环比房价涨跌幅城市数量看，自6月止跌后连续第4个月环比上涨，涨幅收窄0.07个百分点。本月价格环比下跌的城市个数增加1个，其中跌幅在1%以上的有7个城市；本月环比上涨的城市比上月减少3个，其中涨幅在1%以上的有8个，较上月减少2个。说明房价处于回稳状态，上涨城市个数不断减少，而房价下降城市个数不断增加，中央房地产调控成效显著，房价合理回归趋势越来越明显。
谢逸枫：自2012年3月房价止涨下跌后，保持连续第6个月同比下跌，跌幅为1.40%，比上月缩小0.20%，表明均价跌幅不断缩小。从9月同比上涨城市数量看，与8月房价同比上涨城市个数持平，比7月房价同比上涨城市增加2个。从9月同比下降城市数量看，比8月房价同比下降城市增加1个，比7月房价同比下降城市减少3个。从下降城市房价同比跌幅看，跌幅不但扩大，尤其集中于二三线城市。其中66个城市住宅价格同比下跌，其中，马鞍山、金华、廊坊等10个城市跌幅介于5%-8%之间；嘉兴、鞍山、西安等56个城市跌幅在5%以内。
主持人：为什么9月全国百城房价环比连续四个月出现上涨？
谢逸枫：房价环比连续4个月上涨主要原因有四个方面，一是全国60个城市实施楼市调控放松微调。楼市回暖迹象明显，购房者积极入市，成交量同比大量上升和购买力集中释放导致多个一二线城市楼市率先回暖。同时因部分限购城市购房需求和资金转移到未限购的二三线城市，房价出现上涨趋势。二是市场购买力旺盛，调控累积叠加效应显现。中央到地方政府一系列调控微调所积压的自住需求释放。特别是首套房贷首付和利率调整及税费等支持刚需合理购买政策出台，导致购买力爆发。而部分房企停止价格优惠政策，上调价格。三是土地市场回暖，恐房价反弹，购房者入市信心坚定。尤其是全国一线城市房价出现小幅度反弹，而未限购二三线城市因市场销售成交火热和后市信心恢复的影响，导致购房者由持币观望到购房意愿强烈转变成提前购买的心理。四是融资渠道宽松，低成本融资，拿地惜金。部分房企商品房库存去化加快，前期良好的销售业绩让房企不缺钱。另外是十一黄金周楼市比预期火热，房企取消高折扣价格优惠政策，部分楼盘房源调价。
主持人：今年第四季度到明年一季度楼市房价是否存在大幅度反弹上涨与暴涨的可能性？
谢逸枫：今年第四季度到明年一季度楼市房价是否存在大幅度反弹上涨与暴涨可能性几乎为零，房价缺乏大幅度大幅度反弹上涨与暴涨的基础与条件。一是从中央调控层面上看，中央调控政策实质上未放松，尤其是房地产调控进入敏感的关键期，中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心，表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施，货币政策暂时不会全面放松，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴上涨的政策条件。二是从房企资金链层面上看，部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的资金条件。三是从市场供求关系层面上看，目前商品房库存量虽然去化加快，但依然处于历史高位，新增商品供应与保障房供应巨大，市场处于供大于求局面，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的市场基础。四是从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限，缺乏房价大幅度反弹的市场基础。而如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。因此，以价换量的销售策略依然是部分房企主要的应对调控策略。
主持人：房价连续4个月上涨，是否会引起中央新一轮调控政策出台？
谢逸枫：止跌再涨的势头延续着楼市全面回暖的信息，房价再次小幅度上涨，表明出现房价反弹风险信号，将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现大幅度反弹，不排除中央楼市调控升级，出台更严厉的调控措施。但是从实际情况看，地方政府微调尺度受限与房价不存在大幅度反弹上涨与暴涨的条件及考虑到楼市刚刚呈现回暖迹象等稳增长的考虑，中央不会出台新的严厉楼市政策或调控升级加码，而是保持既有房地产调控政策的力度，维持楼市平稳预期，防止房价大浮雕反弹上涨与暴涨。由于地方政府受困于土地收入和税费减少，财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下，地方与中央楼市调控博弈升级，中央房地产调控不放松与地方政府调控微调将继续出现并存“维稳”局面。
百城(新建)住宅价格环比2012年8月涨跌幅分析
2012年9月，住宅价格环比8月上涨的60个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：昆山、吴江、汕头、吉林、太原、福州、秦皇岛、连云港、南昌、厦门，其中，昆山、吴江、汕头等8个城市涨幅在1%-2%之间；南昌、厦门涨幅在1%以内。另外，广州、常熟、扬州等50个城市环比上涨，其中广州、常熟等14个城市涨幅在0.5%-1%之间；三亚、南京、成都等32个城市涨幅在0.1%-0.5%之间（含0.1%）；杭州、上海、重庆（主城区）、深圳涨幅在0.1%以内。
百城（新建）住宅价格同比2011年9月涨跌幅分析
2012年9月，百城住宅价格同比2011年9月下跌1.40%，跌幅较上月缩小0.20个百分点。有33个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数与上月持平，其中，太原上涨5.74%，涨幅最大；衡水、福州等19个城市涨幅在1%-5%之间；东营、泰州等13个城市涨幅在1%以内。2012年9月，有66个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月减少1个，其中，马鞍山、金华、廊坊等10个城市跌幅介于5%-8%之间；嘉兴、鞍山、西安等56个城市跌幅在5%以内。
十大城市（新建）住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年9月十大城市住宅均价为15573元/平方米，环比上月上涨0.22%。具体来看，广州、武汉分别上涨0.93%和0.77%，涨幅相对较高，南京、成都、北京、天津涨幅在0.1%-0.5%之间，杭州、上海、重庆（主城区）、深圳涨幅在0.1%以内。
十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本2的调查，2012年9月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为21607元/平米，环比上月上涨1.65%，涨幅较上月缩小0.68个百分点；9个城市主城区二手住宅价格上涨，1个城市下跌。具体来看，广州涨幅居前，环比上涨2.61%，天津和上海次之，环比分别上涨2.16%和2.06%，北京上涨1.81%，深圳、南京、武汉、成都和重庆5个城市涨幅在0.3%-0.8%之间，杭州环比下跌0.39%，是价格唯一下跌的城市。