在去年政府投放天量信贷从而引发投机需求贪婪释放后，暴涨的房价成为房产税出台的最佳理由。从目前来看，中国房地产市场的种种问题，大有依靠房产税来进行最后清算的趋势，这不能不说是一种悲哀。

　　    欲采用一种长期的税收政策，达到短期调控房地产市场之目的，并让相当一部分人为少数炒房者和投机者“埋单”，这种出发点本身就令人质疑。何况，问题远非这么简单。房产税改革，地方政府利用了公众对高房价的愤怒情绪，表面为平抑高房价，实为扩大自己的税源。例如，新“国十条”出台已两月有余，上海市的实施细则却迟迟未公布，在细则难产的同时，该市已上报几个版本的房产税改革方案等待审批。

　　    地方政府热衷推行房产税的背后，玄机重重，疑问也重重。

　　    一、房产税改革是否与地方债务危机有关？

　　    国家审计署刚刚发布的报告显示，根据初步抽查，地方负债不但规模大，而且新增债务的速度也很快。多个地方的债务余额与当年可用财力的比率超过100%，最高的竟达364.8%。

　　    去年，在4万亿投资计划的刺激下，地方政府的债务规模急剧膨胀。据估算，目前地方投融资平台贷款总量约为7.6万亿元，其中有3万多亿是去年信贷超额释放产生的新融资。由于地方的大量债务处于隐形状态，上述数字很可能被低估。经济学家巴曙松表示，去年地方政府投融资平台的负债实际总规模，已经超过了其全年的财政收入。

　　    最近中央发文，要求各地规范投融资平台。但是，地方政府由于缺乏预算约束，其行为往往难以监控。而分税制使得地方政府手中持有的是事繁利少的小税种，在很大程度上要依赖卖地来偿还银行贷款并支付利息。数据显示，目前地方政府获得的土地收益，仅支付银行利息就要花去近1/3资金。

　　    在7.6万亿债务泰山压顶之下，如果地方财政收支严重恶化，后果不堪设想，一些在建项目或将烂尾，对经济造成难以弥补的伤害。

　　    地方债务风险加剧，成为本轮宏观调控的一大难题。如何为地方政府进一步“开源”，成为中央政府不得不考虑的问题。上月末，国务院首度明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一，仅仅一年时间，中央就决定绕开需要人大立法的物业税转向房产税，除借此调控楼市之外，地方债务危机或是重要原因之一。

　　    二、土地财政是否会因房产税而改变？

　　   “在今年房产新政实施、土地招拍挂价上升以及基础设施大项目建设推进等因素带动下，契税、耕地占用税和营业税分别以35.9%、34.8%和22.8%的增幅位居地方税种增幅榜前三名。”这是杭州市地税局对去年工作的一段总结。

　　    从上述总结不难看出，地方政府对于房地产行业的依赖有多深。数据显示，去年北京、杭州等多个城市的土地出让金占财政收入的比例都超过了50%。

　　    目前业内普遍认为，征收房产税能够令地方财政摆脱土地束缚。对此，笔者认为，与卖一块地动辄就能获取几十亿元的土地出让金相比，被诸多条件限制、且在界定上困难重重的房产税，一时难以与之抗衡。依靠地方政府自发矫正卖地财政，不过是一厢情愿。

　　    在去年地王频出的大好光景下，不少地方政府从银行大量借贷去搞拆迁，其土地成本非常高。然而，调控使得各地市场风云突变。截至今年5月底，全国70大重点城市住宅用地出让，仅完成年度供应计划的两成左右。进入6月以来，各地土地流标、流拍的声音不绝于耳。如果这种惨淡情形持续一年或更长时间，即使出台房产税，也难以填补地方政府的巨额财政“窟窿”。

　　    在分税制税收体系未得到转变以及债务高企的前提下，地方政府很难遏制住卖地的冲动。因此，土地财政不会因房产税而得到根本改变，地方政府很可能在宏观调控一段时间后就“按捺不住”，暗度陈仓去救市。


　　    三、房产税能否平抑高房价？

　　    征收房产税背后的逻辑是，中国房价是炒房客和投资者炒起来的。但是，有市场的地方必然会有炒家，这只是表面原因。

　　    笔者在之前的评论已经指出，无论是房产税改革，抑或“新国十条”颇为严厉的差别化信贷政策，都是着重从抑制需求入手，而非增加供应。但是，在目前部分城市供应严重不足的现实下，抑制需求并不能达到预期的调控效果。

　　    此外，正如任志强所言，“如果当持有税变成地方税源时，请问利益驱动之下又有哪一级政府会主动让市场中的房价下跌，并让持有税的税源干枯并下降呢？地方政府的增收在对土地依赖中相对减少时，有用什么来弥补呢？那就一定会将压力转移到持有税的征收上来了。”

　　    目前在二手房转让过程中，各种税收成本高达10%以上，但其中很大一部分转嫁到了购房者身上。保有成本的增加，固然可以释放出部分存量住房，但惜售的房主很可能将部分因征收房产税而增加的持有成本转嫁给租客，这种现象在上海等城市已初露端倪。房屋租金如果大幅提高，会反过来作用于房价，令房价下跌空间收窄。

　　    实际上，中国房价畸高的主要症结并不在于住房的持有成本太低，因此房产税并非平抑房价的首选。以往经验证明，不少制度和政策本身并无问题，但在具体执行中却往往被赋予“中国特色”，土地招拍挂就是一个很好的例子。同样，如果房产税得以征收，即使最初并非针对自住需求，也有可能随着时间的推移被地方政府逐渐加码，那些现在拥护房产税的民众恐将追悔莫及。
 

　　（今天，我的新浪房产博客周正式结束。感谢一周以来网友对我的关注和支持，希望大家快乐、幸福、平安……）