原文发表于2010年7月号《新地产》杂志

　  “这几年，感觉像坐了趟过山车。”透过一根电话线，纽约大都会保险公司资深金融分析师何娅向本刊记者感叹。6年前，何娅在距曼哈顿市区不到20英里、有着全美首富之郡称号的Fairfax（费尔法克斯郡）买了一套价值41万美元的Townhouse（联排别墅）。这套房产在2006年年中时曾飙升至67万美元左右，然而在金融风暴的席卷下，何娅的别墅最低时跌至约37万美元，相距高点时跌幅超过40%。尽管最近美国楼市有所回暖，但仍未回升至她购买时的价位。

　　 如果放在全美范围来看，这套Townhouse的跌幅并不算大。纽约绿谷房地产公司资深地产经纪Roy Li表示：“美国一些旅游度假城市跌得更惨，如拉斯维加斯、迈阿密、奥兰多等城市，房价深幅下探了60%—70%。”

　　就在邻居“山姆大叔”陷入泥潭中难以自拔时，加拿大楼市却呈现出截然不同的景象。全球金融危机爆发后，该国楼市在经历了短短半年的调整后旋即掉头向上，去年夏天以来，多伦多、温哥华等大城市的房价及成交量屡创新高。

　　“简直就像一个是白天一个是黑夜。”加拿大房地产协会主席戴尔•瑞普林格（Dale Ripplinger）如此形容该国楼市发生的V形逆转。实际上，这句话用在反差巨大的美国楼市和加拿大楼市上也很贴切。

　　美国楼市：或将二次探底

　   Roy Li告诉本刊记者，在金融危机的冲击下，美国房地产市场一度出现了恐慌性抛售，部分成为负资产的购房者宁愿舍弃已支付的首付款，也要将房子卖掉。在这种情绪的蔓延之下，很难找到房价不跌反涨的区域，只是跌多跌少的问题。

　　“当然，好区相对抗跌，比如纽约东部一些区域，房价下跌幅度仅为20%左右，曼哈顿则跌幅更小。”Roy Li说。

　　作为美国第一大都市，纽约市分为曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯(Bronx)和斯塔腾岛(Staten Island)等五个区。据富国银行与全美住房建商协会（NAHB）发布的研究报告，今年第一季度，纽约房价中位值为42.6万美元（约合290.5万人民币），远高于全美17.5万美元的房价中位值。即使如此，纽约每平方米房价中位值不足2。8万人民币，比北京四环内房价还低。

　　而纽约市中心曼哈顿一向是世界上最昂贵的区域之一，该区域价格相对坚挺。数据显示，今年第一季度曼哈顿房价比去年同期下跌11%，中位值为86.8万美元（约合592万人民币），但这一区域的居民年均收入在10万美元以上。

　    在美国已生活近7年的何娅，对此次美国房地产泡沫的破裂有着切身体会。2004年8月她购置那套面积达2500平方英尺（约合252平方米）的Townhouse时，仍在校读书，没有稳定的收入来源，但银行却告之她只需支付5%的首付。而她身边一些有工作的朋友，很轻松地以零首付从银行得到房屋贷款。

　　过于宽松的信贷政策及金融衍生品的泛滥，最终导致美国房地产市场遭遇了自上世纪30年代大萧条以来最严重的危机。投资大师巴菲特曾戏称，美国楼市下滑是目前唯一的处境，除非美国决定炸掉大量房屋。

　　为稳定住房市场，美国自2008年7月起推出一揽子救助计划，包括救助房利美和房地美、调整住房贷款担保等，其中面向首次购房者的8000美元税收优惠政策最引人注目。该项政策原计划在去年11月底截止，但由于房地产市场前景不乐观，税收优惠政策延长到了今年4月底。

　　在购房退税计划及低利率的刺激下，今年一季度美国楼市出现了止跌回升的态势。5月底公布的标准普尔S&P/Case-Shiller住房价格指数显示，美国第一季度房价较上年同期上涨2%，为近几年来首次同比上涨。不过，房价较去年第四季度却下跌了3.2%。

　　在购房退税政策退出的4月份，美国新屋销售量大增。据美国商务部最新数据，４月美国新屋销售量比上月增长14.8%，经季节调整按年率计算为50.4万套。

　　标准普尔分析师David Blitzer认为，尽管美国楼市状况好于去年第一季度，但有迹象显示，房价又开始走软。今年3月份新屋销售和开工数量的反弹并未渗透到房价，这尤其让人失望。实际上，4月份的情况更是如此，新屋成交量的放大并未推动房价回升，当月全美住房中间价为每套19.8万美元，反而比前一个月前下降9.6%。

　　“3、4月份成交量走高的主要原因是一些购房者想搭购房退税的末班车，需求得到集中释放。”Roy Li向本刊记者表示，在失业率仍居高不下的前提下，美国税收优惠政策的终结可能会导致楼市二次探底。“房价或许还有一跌，幅度大概在10%左右。”

　　最近几个月，关于美国楼市是否已见底的争论一直不绝于耳。有观点认为，美国房地产市场已经走出低谷，正在缓慢复苏。然而，在美国经济依然存在下行风险，次贷平波未平、欧元债务危机又将来袭之际，美国楼市的反弹仍显脆弱。摩根大通美国首席经济师费洛里(Michael Feroli)不久前公开表示，“就长期走势来看，房价不太可能大幅回升。如果景气指数持续复苏，楼市销售将随劳动力市场一起升温。”

　　

　　华人抄底美国楼市

　　 房地产泡沫破裂后，美国楼市经过一番剧烈调整，部分城市房屋的投资价值正在逐步显现出来。

　  “在纽约一些稍差的区域，以前售价30万美元的房子现在13万美元就可以买到，而每月租金可达1300美元。刨去每年缴纳的地税等费用，租金回报率超过了7%，比将钱存在银行里划算多了。”Roy Li说。

　　何娅告诉本刊记者，她身边很多华人朋友从去年就开始抄底，少则购置一两套房产，多的甚至一口气买了10套房产。“金融风暴令美国人的财富得以重新分配，那些财务状况良好的人将最终受益。”

　　 不仅是美国华人，加拿大华人也热衷抄底美国楼市。多伦多环球地产集团总裁庞海福今年初曾组织一个20多人规模的华人购房团到美国佛罗里达州中部城市奥兰多考察，最终成交了十几套房产。奥兰多是美国著名的旅游胜地，拥有迪士尼乐园、环球影城等为数众多的主题公园。

　　 “那里的房价实在太便宜了。打开窗户就能看到湖面、旁边是高尔夫球场的两居室公寓，才卖7万美元（约合47.7万人民币），而且这个价格已经比去年最低谷时涨了，去年大概6万美元就能买到。而类似的公寓在多伦多没有30万加元（约合195万人民币）根本拿不下来。”庞海福说。

　　  他进而补充道，奥兰多现在售价7万美元的公寓，在金融危机前的价格是26、27万美元，几乎跌去了70%。“不管是出租，还是等待日后升值，都不会有什么风险。”

　　 美国全国地产商协会一项国际住宅购物活动的研究报告显示，加拿大人在2009年美国物业海外买家榜中排首位。而佛罗里达州1/4到1/3的购房者是加拿大人。与其他族裔相比，加拿大华人更喜欢用现金一次将房款付清。

　 “据我所知，拉斯维加斯、凤凰城等地也吸引了不少华人买家。但我认为，从投资的角度来讲，佛罗里达州的机会更大一些。”庞海福向记者表示。

　　

　　加拿大楼市：逆金融危机而上

　　移民加拿大已有七年时间的Lisa Li是记者在多伦多的房东。她2004年在北京南三环购置了一套160平方米的三室一厅，这套房产在短短几年内已升值近4倍。“涨的太凶了，肯定有泡沫。”她对北京房价一路狂飙感到很担忧。

　　Lisa给记者算了一笔帐：北京那套房产售价为350万人民币，租金每月只有5500元左右，而她去年在多伦多北约克区购置的一套半独立屋（Semi-house）目前市场价大概为36万加元（约合234万人民币），每月租金却达到了2000加元（约合13000元人民币）。即使算上地税等持有成本，该房产的回报率也接近北京的两倍以上。

　　不久前，Lisa相中了位于多伦多豪宅区Bayview和Eglinton的一套面积达3500英尺（约合325平方米）的半独立屋，并签下购买协议。这套豪宅的售价为72.9万加元（约合473万人民币），每平方米的价格仅为14500元人民币左右。

　　 而来自江苏南通的投资移民陈女士今年3月一登陆多伦多，就和先生到处看房子。陈女士告诉本刊记者，虽然南通是三线城市，但别墅价格每平米也要12000—15000元，多伦多大部分地区的别墅甚至比南通还便宜。

　    实际上，陈女士眼里“一点也不贵”的多伦多房价，还是经过近一年持续上涨后的价位。2008年秋冬，笼罩在美国楼市上空的阴霾曾越境飘到加拿大。随后的半年时间，加拿大楼市成交量锐减，市场观望情绪浓厚。多伦多、温哥华、蒙特利尔等城市的房价向下调整了10%—15%不等。

　　“当时很多专家通过一大堆统计图表作出预测，都判断市场萧条会持续较长一段时间。”安省华人地产专业协会副会长吴树声说。然而，令人始料未及的是，加拿大楼市走出了一波与中国楼市颇为相近的行情：在经历去年5月份短暂的“小阳春”后直接进入“盛夏”，并将火爆的成交态势一直延续到今年春天。在一些热点地区，争抢offer的现象屡见不鲜，温哥华、多伦多等地甚至出现排队买公寓楼花的盛况。

　　 根据加拿大房地产协会4月中发布的报告，今年第一季度，两层楼房（two-story house，包括独立屋、半独立屋、联排别墅）的全国均价为36.5万加元。其中，温哥华为98.5万加元，多伦多为56万加元，蒙特利尔为35万加元。相比去年同期，温哥华和多伦多两大城市的房价上涨了约20%，均超越了金融危机前的水平。而最新数据显示，3、4月温哥华独立屋的均价连续两个月突破了100万加元大关。

　　总体而言，加拿大除了西部最大城市温哥华之外，房价与上海、北京相比有不小的差距。温哥华拥有独特的自然环境，曾多次被评为“世界上最适合人居住的地方”，成为富人扎堆的地方，因此房价比加拿大其他地区高出一截。

　　自5月以来，“炙手可热”的加拿大楼市开始出现冷却的迹象，挂牌量上升的同时，成交量有缩萎缩，但房价仍处于历史高位。

　　美加楼市缘何演绎冰火两重天？

　　对于加拿大缘何未出现美国式的危机，蒙特利尔银行总部经济学家陈蔚纯向本刊记者表示，加拿大银行体系在世界范围内都堪称稳健，金融市场及信用市场比较健康。而且，次级贷款的比例只占整个银行按揭的约5%，而美国的次级贷款比例却高达25%以上。

　　“加拿大经济在金融风暴中所受的冲击远没有美国严重，因此经济刺激手段也比美国少很多，但一些刺激计划在房地产市场上效果明显。”陈蔚纯说。

　　去年4月，加拿大央行宣布将银行间隔夜拆借利率下调至0.25%，各商业银行和金融机构也将房屋按揭利率调至历史最低位，一些购房者拿到的房贷利率几乎比两年前低了2个百分点。尽管今年6月1日加拿大央行宣布加息0.25个百分点，但利率仍维持较低的水平上。多位业内专家认为，借贷成本的大幅减少，令很多人提前了置业计划。

　　吴树声告诉本刊记者，多伦多房价自1996年以来年均增长幅度仅为6%左右，如果考虑到通货膨胀因素，增幅甚小。“多伦多房价在世界范围的大都市中都是偏低的，房价收入比也很合理。”

　　 除加拿大多数城市房地产市场泡沫成分较少之外，加拿大经济的强劲复苏也增强了消费者的信心。加拿大不仅是七国集团中率先走出衰退的国家，而且今年第一季度GDP年增率高达6.1%，增速创近十年最快，几乎是美国的两倍左右。

　　 （注：1加元约合6.5元人民币；1平方英尺约合0.093平方米。）