理论判断限购令3年内将逐步撤消

全国600多个城市中，大约有40个城市实行了限制购买住宅的政策，其中有全市限购，也有市区限购、郊区不限购，还有长沙市只限90平方米以下新建住宅等等，大城市中也有如重庆市以征收房产税代替限购令的；而各地限购令执行没几个月，己经有海口、大连等城市放出要解除限购的试探性言论，同时又传出要把限购令扩大到三、四线城市的风声，各种信息真是五花八门、不一而足。限购作为一种对市场经济实行行政干预的政策，普遍被认为执行时间不会长。但在什么条件下，还要多长时间才会退出？就要有个科学的判断。

一、在地方政府实施房价控制目标措施之下, 限购能否退出取决于通胀的高低程度和保障房的建设规模。

限购作用之一在于控制投机投资需求, 而部分投机投资需求是由于老百姓预期货币贬值而产生的。因此, 让通胀回落到合理水平成为限购政策退出的一个关键条件。

此外, 房价收入比过大，导至老百姓怨气大，也是出台限购令原因之一。因为限购令可以把投机投资不合理需求挡在楼市外面, 起到调节供求关系的作用, 从而抑制房价增速，使收入增速跟上, 缩少房价与收入两者增幅的差距，如1997至2002年期间及2008年期间，两者差距大幅度缩少时, 调控力度弱化。在地方政府实施房价控制目标措施之下, 加上限购，房价升幅将放缓, 让收入能跟上房价。因此，地方政府今后继续实施控制房价目标的做法，亦成为限购政策退出的另一个关键条件。

再有, 当保障房建设形成规模时，中低收入阶层对高房价的感受会淡化, 对商品房价的控制才有可能放开, 此时, 限购可以全身而退，保障房形成规模将成为地方政府撤消限购令的考核条件。

二、限购令估计明年底前将在部分城市撤销, 全面撤销则要3年。

从目前楼市趋势看，下半年全国城市房价增速将受到地方政府和市场的双重抑制，在这个前提下，限购是否退出将取决于通胀高低程度。如果明年通胀水平回落至3%以下，部分二、三线城市的限购令明年底之前有可能取消。而一线城市由于房地产投资占GDP的比重相对较低，地方国民经济发展对房地产依赖程度相对较小, 取消限购令时间会较二、三线城市迟。由于国外经济复苏期仍然较长，国际流动性中长期内仍会处于宽松状态，因此, 输入性通胀的影响，将使国内高通胀形势有可能持续3至4年。在“十二五”规划期内，GDP增速会有所减缓从而使得人均收入增速随之减慢，预计需要3至4年时间才能拉近人均收入与房价收入的差距。另外，当前保障房建设仍处于起步阶段，全国3600万套保障房建设需要3至4年才能形成规模。因此，全面取消限购令估计要3年时间。

今年下半年，某些处在已限购城市一小时经济圈内的未限购城市或许会被指令实施限购，因为投机、投资者会沿着交通网络四处寻觅商机，从而推升未限购城市房价。另外，那些当地民间资源财富无处可去的中小城市，例如内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、新疆克拉玛依等，也许会步温州后尘被限购。这样做并非调控的加重，反而是促使房价更大范围地稳定下来，加快取消限购令的步伐。

综上所述, 乐观估计明年底之前，会有部分二、三线城市撤消限购令，而为避免房价反弹，限购令全面取消或要3年，又或者会以重庆为样板. 用征收房产税办法取代限购令。

黎文江

2011.6.13.