“对商品住房实施反暴利规定”根本无法实现

文：德佑地产研究主任/陆骑麟

引言：中国房地产市场调控料将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

笔者认为，这项政策落到实处难度巨大，一定会受到开发商和地方政府的极力抵触，即使规定能够落地，最终政策在执行层面也不会不了了之。

首先，目前房地产市场确实存在暴利的现象，但是并非所有开发商的盈利都近相同，那么一刀切的规定就根本无操作性。

如2009年在嘉定新城出让了几幅高价地块，其楼板价达到了1.3万元/平方米。而2011年1月至今，嘉定新城区域内商品住宅成交均价也不过15500元/平方米左右，那么如果加上建安、配套等多项成本的话，即使这些地块建成后卖2万元/平方米的话，其利润率相对还是较低。但是我们也不可否认，绝大多数的开发商还是十分暴利的，如一些那地相对较早，其土地成本几乎可以忽略不计的土地，开发商利润率可达到翻倍甚至几倍。那么根据开发商的利润制定价格的话，市场就会出现巨大问题。如嘉定新城拿地成本较高的开发商同样产品售价可以达2万元/平方米，而成本较低的开发商，其售价难道只能卖1万元/平方米吗？这类现象显然是不可能出现的！

其次，地方政府在土地财政的现状下，不可能坐视楼市暴跌，那么土地市场也将会滞销，使得地方政府经济发展得到限制。

从目前地方政府的财政收入来看，土地收入占到了绝大部分。2010年整个上海市土地出让金合计达到1400亿元，甚至有报道夸张的提到，土地出让金占到财政收入的一半。但是我们不能否认土地出让金对地方政府财政收入起到了举足轻重的作用，也是地方政府经济发展的主要动力之一。那么一旦对开发商征收暴利税费或者限价的话，地价也无法提升，那么土地出让金收入势必会大幅减少。

还有，即使此项规定通过并且实施的话，最终也会不了了之，成为一个愚民的政策。

实际上开发商暴利最主要的原因就是其未按照规定时间开发建设并且开盘销售。从近几年的房地产市场的走势来看，几乎每年都出现了明显的上涨，商品住宅的涨幅尤其明显，最主要的原因还是市场的供应不足。在市场火爆的2007年和2009年，全市出现了明显的供不应求的态势，两年分别出现了734万平方米和514万平方米的供应缺口，因此这两年房价也出现了大幅的上涨。

政府也看到了市场供应不足的主要根源和开发商捂盘囤地和开发大户型的房源息息相关，也制定了多项打击此类行为的政策，但是房价还是上涨，大户型还是占到新建商品住宅的主要。最主要的原因政策是有漏洞，政策执行方面不利，地方政府擅自改变。如禁止土地中，由于政府的原因导致的可不予追究，并且很多地方政府主动给开发商顶罪。而70/90政策在没有明文规定取消的情况下，地方政府也擅自在土地出让中取消，并且有些已经有规定此项政策的土地在最终建成销售时完全没有小户型房源。可见政策制定和执行完全是两个概念，即使制定了政策，最终不落实也是白纸一张。

针对于目前房价屡次调控都无明显下跌症状，最主要还是政策执行有漏洞可钻。如广州2800元可买纳税证明规避限购政策，而其他限购城市几乎都是如此，因此，制定更多的政策还不如好好把既定政策完善，封堵政策漏洞，真正的规范房地产市场。