自然生长的商业街区最美丽
(此文为中建国际内刊《筑潮》专栏稿件)
在所有与城市和房地产相关的词汇里，“街区”这一词汇，不是法律法规上的标准术语，带给我们的印象却最为美丽而丰富：
一条两旁分布着各色新建洋房和私家花园的林荫大道；
或是店铺鳞次栉比、招牌五颜六色的商业街；
又或者是你小时候曾经居住过的胡同，曾经玩过弹球的小巷；
还有CBD核心区林立的高楼，高楼下是川流的汽车和急色匆匆的人群……
或许正是其百变的姿态，让人无法精确定义其内涵，却给了我们无限的想象空间去扩展它的外延——“街区”，其实无所不在。而其中，最有生命力和吸引力，也是让地产从业者们誉于“地产开发研究生阶段”的，是商业街区。
街道是根和主干；建筑是叶；人，则是街区上开放的花朵
当我们仔细研究和回放每一个街区的成长成熟的过程时，发现其与一棵树的生长方式类似——街道是根和主干；建筑是叶；人，则是街区上开放的花朵。
街道的宽窄、走向决定了街区的基本形态。
长安街那样近百米宽的道路，决定了这必然是条宏伟、壮观的迎宾路，车辆只能快速通过，行人穿行必须小心翼翼，甚至绕行天桥和地下通道。而两侧的建筑，必然是庄严有致、进退如仪。
曾经有人大肆批伐王府井步行街的规划。几十米的道路宽度，完全是快速路的标准，而不是便于行人往返穿梭停留的尺度。然而他们忘了，王府井步行街本来就是由一条原来的交通主干道改建而来，两侧的建筑早就在几十年的建设过程中逐渐定型——本来就是棵茁壮的乔木，突然要改成灌木，当然不伦不类。
立刻就有人说，你看，上海南京路步行街，街道的尺度就很适宜。然而他们又忘了，上海本来就是中国商业气氛最浓郁的城市，只能说，南京路作为道路来说，本来就是适宜于步行街的形态，规划者只是顺应其本质特点，杜绝了车辆交通，让道路特性与其街区属性更匹配。
相比之下，成都春熙路步行街则幸运得多，是一个有条件完全按照步行街规律来规划设计的崭新街区。背倚成都这个中国最具休闲气质的城市，从道路到建筑形态都相得益彰。最重要的是，北京王府井、上海南京路以外地游客休闲观光为主，而成都春熙路步行街主要以本地休闲消费为主，真正兑现了步行街的商业内涵。
三棵都叫“步行街”的树，因为根、主干和叶的不同，开出了不一样的花朵。
798的变迁告诉我们，有生命力的街区最美丽。
十年前的798是完全属于小众的。在晚九点后，朋友带着朋友，开车从路灯辉煌的主路下来，七拐八拐，进入一片黑黢黢的区域。窄窄的水泥路上老式路灯发着惨白的光，两边是一些黑灯瞎火形迹可疑的建筑。停下车仔细一看，原来是高大的老式厂房。走过厂房里长而昏暗的甬道，突然来到另一个世界——这里白天是工作室，晚上是酒吧。灯光摇曳，每个人都悠然自得；从装饰到摆设到一些小物件，都透露着颓废和另类的气息；楼上的空间里有人在放地下电影，看起来是某个年轻导演的小制作探索型影片……
今天的798，确如他们曾经宣传的那样，作为中国的苏荷区，也完成了从另类艺术街区向艺术商业街区的转变。街道还是那样的街道，建筑还是那样的建筑，但人的行为发生了微妙的变化。艺术家们不再选择在这里创作，而只是在这里展出、销售，毕竟很难在城区找到如此适合艺术展览的空间了。这也造就798最为坚挺持久的业态。在街区里活动的人群，不再是另类个性的艺术创造者，而是慕名而来的艺术欣赏者。而相应的酒吧餐饮等消费场所，则得到了蓬勃的发展，尽管其客群定位仍然倾向于国际化、艺术化和个性化。
那么艺术家们去哪里了呢？画家们去更为安静的草场地。那里场地宽阔，圈外人的贸然打扰少。而在艺术圈内逐渐形成了重要的口碑效应和聚集效应。一些艺术与商业化兼具的机构则选择了尚8创意园。因其地理位置更靠近城市中心。
那么草场地和尚8会不会成为下一个798呢？感觉很难。
798的商业化发展有其深刻的原因。首先是规模效应。由于占地面积非常巨大，随着各色艺术类机构的进驻，形成了发酵作用，终于从纯艺术街区转型为艺术商业街区。从这一点来说，尚8受场地所限不具备成为大型艺术商业街区的条件。其次是街道的密度。798的厂房格局使得其间大小道路基本保持了20-50米的长度，10-20米的宽度的棋盘型布局。这也是适宜于商业街区的尺度和格局。而草场地艺术区整体布局较为分散，业态相对单一。加上运作者目前也没有明显的商业化运作的倾向，应该在较长时间内很难成为下一个798。反过来说，距离798并不遥远的草场地，保持其艺术方面的单纯性，与798互为补充，更能相映成辉。
对的策划理念，结合城市格调，组成了可自我复制的双螺旋染色体
要论国内的商业街区开发，不可能不提及的就是瑞安地产的新天地家族系列。先不论其上海新天地以其崭新的理念和建设手法一炮而红，更为难得的是其将新天地的商业街区开发模式推广到了其他城市，将其新天地的风格与城市特征恰到好处地结合，同样获得了成功。
上海新天地的特点是，抓住了石库门这一根植于上海里弄的文化特征，将现代人的小资消费理念与上海的传统文化格调统一了起来。建筑设计的理念是“修旧如旧”，至于有多少是原有的建筑遗存，已不可考证，但即使是后来修复甚至是新建的建筑也呈现出了一种旧上海的氛围，这一点是最为难得的。在业态的组织上，上海新天地兼顾了时尚消费、个性服装、家居艺术、餐饮、娱乐等多种业态。
而西湖天地与上海新天地虽同属瑞安集团，亦由美国设计师本杰明操刀设计，却体现了不同的风格。虽说两处张显的都是时尚与先锋，但西湖新天地借着西湖的湖光山色，把杭州的山水园林特色发挥地淋漓尽致。成为了杭州小资和时尚人士的聚合之地。西湖天地位于西湖南岸的涌金池畔，紧邻柳浪闻莺，第一期工程占地即达3万平方米，其间仅分布十多幢建筑，其大量的园林景观结合西湖的湖光山色，使其真正成为了“风景中的建筑”。建筑上采用的都是杭州有来历的浙派民居，设计师巧妙地将现代元素与传统建筑完美结合，既保留了粉墙黛瓦、雕梁画栋，又采用大面积的落地玻璃窗来传递窗外美景。
如果说西湖天地传承的是新天地系列里的传统审美因素，那么武汉天地更多的是体现了新天地系列的商业基因。其业态规划上参照上海新天地及周边地区的开发模式，是集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目。而其中武汉天地商业区部分则移植了上海新天地的理念，保留了项目内的九幢历史建筑和古树。不同的是，大量配以现代的园艺设计和建筑风格，注入更多的现代时尚元素和商业经营功能。这也是与武汉长期以来“九省通衢”的地理位置导致的多元性大于本土性的码头文化相关。
我们看到太多店铺凋零、客人稀少的商业街区，然而还有无数的开发商前仆后继动辄开发数万、数十万的商业项目。然而商业街区的成功秘籍究竟在哪里？如何将好的基因植入项目？一个对的策划理念，结合城市格调，组成了一个富有生命力、可自我复制的双螺旋染色体。这或者就是成功的关键。