注：本文发表于《上海证券报》2011年3月22日评论版头条，刊发时略有删节。http://ifb.cass.cn/show_news.asp?id=37256
三个月多前，笔者曾撰文建议，将控制房价涨幅纳入政府工作目标（详见《把控制楼价涨幅纳入明年工作目标》，《上海证券报》2010年12月20日）以稳定楼市预期、落实房价问责制。令人欣慰的是，国务院1月26日出台的“新国八条”的第一条首次提出“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”
二月初以来，配合落实“新国八条”，各地相继出台了以限购为代表的第三轮楼市调控细则，但对于房价控制目标的制定，各主要城市几乎都不愿“敢为人先”。
时值3月下旬，距离国务院要求的公布房价控制目标的最后期限已经余时不多，但迄今仍未见北上广等一线城市发布相关信息。而从为数不多的已经公开房价控制目标的二三线城市看，各地方政府大都不愿多“给力”，形势不容乐观：2月22日，银川市在国内率先明确，2011年新建商品住房价格上涨幅度要控制在当年城镇居民人均可支配收入增幅以内，同比增幅要低于10%；2月26日，昆明市发布的房价涨幅目标是低于ＧＤＰ和人均可支配收入增长水平；3月18日，太原市表示房价控制将不设具体量化指标，但其涨幅不应超过年度地区生产总值和人均可支配收入的涨幅；同一天，广东佛山市明确新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。而参考各地政府工作报告的相关数据，今年太原市地区生产总值预计增长13%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入预期均分别增长10%以上；而佛山市今年地区生产总值增长计划为12%。由此看，各地已出台的房价控制目标大多含糊不清，没有明确具体的数值，但参考相关数据可以推算出来的几乎都是两位数。而另据媒体报道，坊间传言的广州房价调控目标初步明确为10%-15%，也同样是两位数。
随着一季度末的临近，诸多城市将会按照国务院的要求陆续出台房价控制目标，其无疑是一件值得关注和拭目以待的事。而让笔者担忧的是，如果各地制定的房价涨幅目标普遍偏高的话（比如两位数），其不仅会使“新国八条”的第一条和房价问责制形同虚设，而且会增加民众对房价上涨甚至大涨的预期，进而刺激购房需求增加，导致事与愿违的结果——这方面，此前一些地方在楼市限购令或房产税出台前出现的抢购潮，致使楼市调控新政在抑制房价上不给力，反而事与愿违的现象颇值得反思。
那么，应该怎样制定房价控制目标呢？
笔者认为，制定房价控制目标应当注意以下几点：
首先，制定房价控制目标的初衷之一是稳定楼市预期，进而有效地抑制投资性购房需求。众所周知，楼市的投资性需求量跟房价的预期涨幅密切相关，如果房价预期涨幅远远超过了资金获取成本或其他投资的机会收益率，那就自然会引来大量逐利资金进行购房投资，包括投资二套房乃至多套房——即便是存在限购政策的情况下，受预期高利润的驱动，也会有人冒违规违纪的风险不惜弄虚作假（例如办假离婚、做假证明、找他人挂名购房等）“顶风”投资多套房。而如果人们普遍预期楼市会下跌，不仅会自然消灭楼市投机性购房需求，而且前几年某些人购买的第二套乃至第N套住房都会急于出手，变成市场的供给，由此带来楼市供求形势的逆转。因此，房价涨幅控制目标宜低，不宜高，而如果政府制定的房价涨幅目标较高（比如10%），则不仅无益，而且可能有害，因为其不但不能起到调控楼市的作用，而且会令民众引导产生房价会进一步大涨的预期，进而刺激民众的投资性购房需求，给高房价火上浇油，最终导致与政策初衷相背的结果。
从理论上讲，投资性购房的收益=房价买卖差价+房租收益，目前购买二套房的长期贷款成本为年利率7.26%（5年以上贷款基准利率上浮10%），假设一个投资者购买二套房后用于出租，租金年收益率为2.26%，则在不考虑其他次要费用的情况下，当预期的房价涨幅超过5%（即7.26%-2.26%=5%）时，贷款进行投资性购房就是有利可图的。由此看，只有将房价预期涨幅控制在5%以下（也差不多是CPI的涨幅），才能从根本上抑制投资性购房需求，也才可能控制房价。而如果民众对房价涨幅的预期超过了10%，则自然会引发大量的二套房乃至以各种方式规避限购的多套房的投资性购房需求，进而导致楼市失控。
另一方面，目前我国5年期银行存款利率为5%，CPI也在5%左右，如果房价预期涨幅超过了5%，那么居民就很容易把购房作为防通胀的重要渠道，大量的银行长期存款也可能“搬家”涌向楼市，进而加剧房价上涨。
因此，笔者以为，要稳定房价，有效管理市场预期至关重要（如同管理通胀预期一样），而只有将房价的涨幅控制目标设在5%以内（最好为负，因为目标越低管理预期和遏制投资性购房的效果也才越好），相关的调控政策才可能有效；否则，就可能出现适得其反的结果——因为一旦政府这样的权威机构引导民众形成了房价上涨10%以上的一致预期，必然会引发大量的投资性购房需求和自主需求的提前释放，导致楼市失控，最终10%左右的控制目标也未必就能实际完成，由此造成恶性循环，将楼市泡沫越吹越大。
而从去年的各地房价涨幅、一年来楼市调控累计的政策效应以及近期的市况（有很多专业人士已开始看跌楼市）看，拟定5%以下的房价控制目标是不难完成的。而一个体恤民意又有胆识的地方政府，确实应当制定富有挑战性的房价控制目标，让百姓看到官员的诚意与决心，以及住房梦的希望。
第二，国务院要求各地“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”制定房价控制目标，从已经公布房价控制目标的几个城市情况看，其主要考虑了前两个因素，而未重点考虑“居民住房支付能力”因素。从目前我国畸高的房价收入比、民众对高房价早已不堪重负等情况看，笔者以为在制定房价控制目标时应当首要考虑“居民住房支付能力”因素，这才是国家调控楼市的本源及民心所在。这方面，温州市将降低“房价收入比”作为一项硬指标，纳入当地官员考核体系的做法是值得称道的。
目前，我国的诸多城市已经出现了明显的房地产泡沫，而从美国房地产泡沫破灭引发次贷危机、日本房地产泡沫破灭导致经济二十年来一蹶不振的惨痛教训看，楼市问题已成为悬在中国经济头上的“堰塞湖”（目前全球主要经济体中唯独中国的楼市泡沫还坚而未破），我们不能再任由房地产泡沫继续扩大而贻害子孙后代。在此危情之下，一个地方政府如果将房价控制目标制定在10%以上，则无异于向世人宣布：我们（为了土地财政、GDP政绩和保乌纱帽）要继续吹大楼市泡沫，这恐怕有悖于科学发展观和执政为民的理念。
因此，笔者以为，我国的楼市调控目标不宜再模糊不定，需尽早明确，其应当以化解楼市泡沫为要务，尽快促使房价回归理性，使房价收入比趋向合理。相应地，地方政府理想的房价涨幅调控目标应当是负，即应当真正采取有效措施促使房价由涨变跌，而不是继续吹泡沫。
第三，制定房价控制目标的另一个初衷是，将房价涨幅跟地方政府的政绩挂钩，以促使地方官员在楼市调控上动真格，并使“房价问责制”具备可操作的依据。然而，现实中由于土地财政、GDP增长对房地产业的过度依赖等原因，地方政府常常在房价上涨中能够获益，而使其对楼市调控缺乏内在动力，于是常会出现一些地方对中央楼市调控政策执行不力甚至阳奉阴违的情形，这也是导致我国的房地产调控屡屡变成“空调”的根本原因之一。另一方面，地方政府为了避免被问责，一般都不会自己给自己出难题，而会倾向于制定较容易完成的房价控制目标数——从已经公布控制目标的几个城市看，2011年的房价控制目标几乎都远超过了其去年的实际房价涨幅。
有鉴于此，在房价控制目标制定方面，不宜给地方的自觉性以过多信赖，中央政府应当对各地的房价控制目标提出较具体的指导性意见。否则，如果任由各地自行制定房价控制目标，就会如同一所学校的期末考试由学生自己阅卷、评分一样，最终使考核聊胜于无，使房价问责制形同虚设。
第四，考虑到楼市调控任务的复杂性与艰巨性，可以将房价涨幅控制目标与楼市调控问责的房价涨幅分开设置。例如，在完善房价统计方法的情况下，对近几年房价涨幅过大的城市制定房价涨幅不超过5%的目标，如果实际涨幅超过7%，则相关责任人须公开检讨思过（若下一年继续出现类似问题则问责免职），如果实际涨幅超过10%，则对市长等相关官员问责免职等。由此，采取“严目标、宽问责”的方式，一方面可以通过较严格的房价控制目标加大地方官员的工作压力，并降低公众预期，以遏制投资性需求，另一方面又可以避免过大面积的问责，而影响地方政府的连续性和稳定性。
第五，为了防止房地产泡沫继续被吹大而贻害子孙后代，今后若干年我们应当将控制房价，当做比控制CPI更为重要和更具战略意义的民生兼经济发展的大事来抓，并采取进一步的有效措施，让各级地方政府在楼市调控方面像抓“菜篮子”那样“动真格”的——实际上，在CPI回落过程中，农产品价格的回调会伤及我们这个社会中最弱势也最该“返哺”的农民利益，导致谷贱伤农，进而会加剧农产品的供应短缺，造成恶性循环；而楼市调控的情况则相反，其会有利于敦促各地转变经济增长方式，缩小贫富差距、促进社会和谐与稳定。因此，拟定房价涨幅控制目标，较之拟定CPI、GDP目标更具民生和战略意义，应当作为常规项目在今后若干年每年都纳入政府工作目标，并与地方政府工作报告一起提交人大表决审议。
综上所述，笔者以为，中央政府应当对各地的房价控制目标提出较具体的指导性意见，为稳定楼市预期，各地房价控制目标制定不宜超过5%，而理想的楼市调控目标应当是促使房价回归理性与合理，由此将考验地方官员的魄力和能力。此外，考虑到楼市调控任务的复杂性与艰巨性，可以将房价涨幅控制目标与楼市调控问责涨幅分开设置。