受行业利润的驱使，很多曾号称“绝不涉足商业地产”的房地产企业，纷纷改口。“招保万金”四大住宅地产巨头中，已有三个明确表态“从商”。万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利计划到2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地则将在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。

    但是，商业地产并不是谁都能玩，也不是谁都可以玩。运营之路风险与机遇并存，如何才能保证投资有回报？如何能让手中的商业项目达到期望的赢利度？如何才能有效解决招商与养商的矛盾及困难？如何在后期运营中保证商业项目的可持续发展？一系列商业地产运营的思想认识和技术性问题困扰着各大开发商们。为此，《成都晚报》邀请了多位行业专家和业内人士前来支招，为各大商业地产物业指点迷津。

    4月19日，由成都传媒集团·成都晚报社、四川省商业连锁协会主办、成都晚报房地产事业部承办的“2011中国（成都）商业地产跨界峰会”在成都传媒大厦隆重举行。四川省商业连锁协会会长冉立春、成都晚报代理总编辑伍江陵以及招商、中海、富力、明宇、国美、中原等相关企业高管、机构代表出席峰会，深入探讨商业地产的相关问题，划清思想脉络，解析行业动态。

    话题一

    现象：73座“烂尾楼”，95%是商业地产

    发问：为何商业易成烂尾楼？

   “成都截止到去年底，大家知道成都有73座烂尾楼，这里面95%是商业地产。一般情况下，如果租金占到运营成本的8%～15%，这一价格对于品牌投资者是可以接受的，如果超出这一范围，或者其租金超出了住宅平均租金的30%～40%，则有可能亏本。”四川省商业连锁协会会长冉立春认为商业地产难以为继的一个重要原因就是高租金问题。例如，一平方米的售价10万块钱的商铺，商业地产租金如果按投资回报率8%来算的话，每个月每平方米的租金是666.66元，这个租金是一般商铺都不能承受的。而产权式商铺和售后返租两大问题，对开发商的运营能力要求很高。

    成都国美西部大区总经理助理李中涛认为原材料采购价、人工成本等上涨，间接促进营业额往上走，那房租自然水涨船高。“我们和地产公司洽谈时毛利要定在12%，再加上房租占比、员工占比，公司的房租上限是3%，如果房租太高了，也会对我们造成很大的影响。”

    “高投入，高风险”使商业地产时刻伴随危机，如果人们对房地产行业的整体预期改变了，对商业地产的购买也会审慎的。富力地产成都公司营销总监李红超例举了万达的三个市场模型。第一个模型，房地产市场维持去年5.7万亿销售额的规模、不增长，这是最理想的一种；第二个模型，市场总量跌至4.5万亿，这也还算在正常范围内；第三个模型，总量掉到3万亿以下，“这就接近崩盘了”。

    “公司在成都目前有1000多家店，主要以卖日用百货为主，另外准备开24小时便利店，现在已经开了25家。但由于物价水平涨幅极大，成倍的价格的确对公司在资金方面压力很大。”成都红旗连锁总监刘渝民感叹道。

    “开发商主动承担培育商业口岸的义务。”成都人民商场企划主管肖栋认为，很多开发商在此环节最容易出现问题，在商品出来后，就急于套现，将商铺卖给业主就甩手不管，结果常常导致整个商业项目经营不善倒闭。

    话题二

    现象：复合业态刺激销售，易聚集商气

    发问：复合业态优势何在？

    “大型商业MALL”纷纷涌现，“城市综合体”也争先恐后，各类新型的城市建设概念层出不穷。专业人士认为，成功的商业地产项目之所以成功是因为保持了商业地产项目的业态多样性，集公寓、酒店、住宅、写字楼、商业、休闲、娱乐于一体的大型城市综合体自然能将商家和消费者长期地甚至永远地留住。

    招商地产营销部总监朱和平分析：“城市综合体只要有完善的商业配套，包含影院、零售百货就很好卖，同时也刺激住宅的销售。”

    一个简单的初衷所带来的企业转型，在彼时住宅地产开发市场上顺风顺水的楼市引起了激烈的争论。而在地产圈里，王石也言之凿凿地预警：商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。

    “因为商业的市场更新是非常快的，每一年的业态都有20%需要更新。”李红超对业态的管理持谨慎态度，他估计，商业地产的复合业态繁多，故在设计和规划方面应防止后期在管理上存在纰漏；其次商业中心的定位和选址要结合整个运营来看，综合分析，纳入市场因素，整体规划。

    在不同的商圈内有不同的业态，高中低等不同业态的融合使得各个商圈定位的差异化会更加明晰，每一个商圈都会有个性鲜明的竞争力和属于自己的服务特点。

    冉立春强调：“实现了商业多元化平衡发展，不是从单一的社区出发，而是从整个区域来制定商业布局，实现与区域发展联动。通过商业环境的打造和业态的精心规划，来满足区域生活、消费、商务等多元需求。”

    “根据一些口岸的不同我们会进行一些不同档次的设定，包括一些品牌的分布，因地制宜，合理布局，像人民商场主要以社区板块和超市结合，涵盖一些二级市场和大型商住区。”肖栋如此说道。

    话题三

    现象：持有型物业稳享增值，收益率不可低估

    发问：开发商纷纷选择商业持有？

    商业物业的价值在于运营，真正的利润点是通过长期持有经营获得的，一些原先就有商业地产业务的公司，更是加快了扩张步伐。中粮集团要在未来5-10年内布局20个大悦城；华润置地在收购深国投商业置业后，又与花旗集团合作，希望募集5亿美元，用于投资筹建大型购物中心。

    持有型商业物业在国际国内的发达城市早已不是新鲜事物，明宇置业集团综合部总监钟斌解释道：“集团采用“酒店+写字楼”的开发模式，多已持有方式为主。相反租赁方式会降低集团的运营操作能力，从而可能会影响商业项目的持续性发展。”

    持有型商业物业是房地产开发商的一种长线投资模式，其持有商业物业，如购物中心、酒店写字楼等，通过租金收入、不动产升值等方式取得相对较大的收益。对于成都大鼎置业有限公司常务副总叶荣忠来说，商业地产以持有型为主，关键是商业策划很重要，前期必须拟定系统的策划方案，而且要有专业的公司团队，才能保证项目后期的开发运营。

    在商业运营中的最为成功的商业地产开发模式，它强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。中原地产工商铺部总监徐东如此说道：“零售的快速扩张对商业量需求越来越大，但是目前的大型商业广场，还处于待建状态，没有真正投入使用，而社区的商铺增长有限，商家对商铺的需求欲望十分强烈，部分商家将租赁策略转为购买策略，希望保持长期稳定享受物业带来的增值的收益。”

    正是因为开发者观念上的变化，导致了商业地产领域的连锁升级：资金实力雄厚的投资者成为商业地产开发的主导，涌现大量商业地产开发、运营、管理人才，商业物业的整体持有提升了今后的信誉度，也保证了良好的经营前景。