李骁：调控之后，房地产的未来之路

时至今日，媒体及各地召开的各类房地产论坛上，认为调控政策终将“失效”，房价快速上涨将会卷土重来的观点依然是主流，这不能不叫人担忧，“变是唯一的不变”，用以往的经验来作为判断未来的趋势是危险的，管理学大师彼得.德鲁克告诉企业家，“要生存，就要认识趋势，认识变化，认识不确定性”而企业和组织的重要职能就是应对不确定性。

从去年开始的三轮房地产调控，表面上看是回应民意，针对高房价的举措，实际上深层次是土地财政无以为继，中国调整产业结构、改变经济增长方式的战略转型。正如国土资源部副部长贠小苏说的，“房地产业是重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业。”今年开始的房地产去支柱化之路，将使房地产业发展“见顶”，当然这是从一个产业大的周期上来讲的，而不是房价涨跌的概念。

如果说，以往国民经济对房地产业的依赖，使得房地产“绑架”宏观经济说还有一定道理的话，那么从今年开始，房地产业在国民经济增长上的比重将会越来越低，这意味着我们将不再需要那么多的成交量来拉动经济，同时意味着，房地产业的容量会逐年的降低，可能有相当多的房企将失去在产业生存的空间。

与房地产去支柱化之路相对应的措施是，一方面，政府将在未来5年新建各类保障性住房3600万套。保障性住房的覆盖率将达到20%，以往我们存在一个误区，认为只有商品房才能拉动经济，我在2008年政府救市期间就发文呼吁，应该加大保障房的建设力度，因为保障房在投资性需求泛滥的今天，对刚需的拉动力度更大。另一方面，中央和地方在十二五大幅调低GDP增速，比如全国定为7%，江苏省由过去多年的13%调低为10%，而上海则仅为8%，这意味着要更加注重GDP增长的质和内涵，对房地产业而言意味着并不需要过去那么高的成交量和投资额度。

房地产去支柱化所引发的最直接结果，是引发行业整合的加速，房企面临着转型和改变，以往拿地盖房就能赚钱的粗放发展模式被迫需要调整。

美国最大开发商市场占有率为4.5%，美国前10强房企的市场占有率为27%。在香港，前十大开发商的市场占有率高达80%，而前四大的市场占有率即已达60%以上。而中国内地排名前十位的房企市场占有率不足8%，百强的销售额约1.3万亿，仅占全国总销售额的30%不到，中国房地产企业多达6-7万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。就是排名第一的万科，市场占有率也仅有2.7%，而这一数字05年还只有0.94%。行业整合大势所趋。

在如何应对上，彼得.德鲁克说，“创新和预见是不确定性时代的生存法则”，中国房地产业由最初的靠资源靠土地，到2003年实行宽松货币政策后的靠资金，必然要升级转变到靠创新和管理来发展的阶段。

首先，大的房企要改变以往粗放式的开发模式，注重人才培养，建立与之对应的管理模式，走可持续发展的创新之道，小型的房企则要调整战略，开创蓝海，进入新的细分市场，比如养生养老市场、度假旅游市场、商业地产、进入三、四线城市等。

其次，注重专业，本次调控下来，最直接的表现是客户锐减，这就使得开发商必须注重市场研究，更应该尊重市场发展客观规律，充分论证认真研究消费者的需求，千方百计打造挖掘产品优势，这样才能在日趋严谨的市场中脱颖而出。

再者，注重专业还不够，还要求我们比以往更敬业和注重细节，市场就像是捕鱼，以前的市场鱼多肉肥，一网下去，收获丰厚；现在市场不但鱼数量少了，体积也小了，想要得到同样的收获，只能密织网，如果网孔寻密了还补上，就用布，连水同鱼一起捞上来，再从中去挑。

最后，彼得•德鲁克说：营销和创新生产成果，其他都是成本，在任何时候，创新都是最好的投入和突破口，创新包括产品创新、理念创新、服务创新和营销创新，要想在竞争日益激烈的市场环境中求得生存发展，经营者必须改变“等客上门”的观念，重视市场营销与产品、服务的创新、要学会“大海里游泳”的本事，才能到达“彼岸”。