国八条之后的市场前景探析

（本文为地产商学院2011年第一期专栏文章）

 

（一）第三声：狼来了

在即将到来的节日的喜庆中，国八条给一边喜气洋洋的收获市场喜悦，一边憧憬未来无限美好的房地产开发商一瓢冰冷的凉水；也给一边谩骂着房价的上涨，一边收获着房价上涨的需求市场与给为复杂而纠结的心情。

 

第三声狼来了的声音一样很威武。狼来了的故事和狼来了的调控是否上演着同样的故事和遵循同样的轨迹？还是让我们先看看数据。

 

四季度全国房地产市场数据如下：土地市场：四季度累计成交土地面积：1.19亿平方米，占全年土地购置面积的29%；环比上升12.5%；同比上升13.8%。我们再看一下417新政的情况；二季度累计成交土地面积：1.23亿平方米，环比上升98.4%；同比上升38.2%。从土地市场数据来看，417调控到929调控，供应市场视为进货机会，土地购置面积均有较大程度的上升，数据显示与政策期望呈现出一个让市场尴尬的局面，即调控即被市场视为机会。

 

我们再看成交市场的数据：2010年四季度累计成交房屋面积4.11亿平方米；占全年市场份额的39.4%；环比上升82.7%，同比上升16.4%；四季度累计成交金额2.06万亿，占全年总份额的39.2%；环比上升94.3%，同比上升24.8%；成交均价为5012元每平方米；环比上升6.4%，同比上升7.2%。数据是如此简单而清晰的显示出，929的市场无效状态。如果说第二声狼来了，市场反应疲惫，那么我们再看看第一声狼来了的效果：2010年二季度总销售面积为：2.4亿平米；同比上升5.3%，环比上升55.8%，第一声狼来了数字效果显示依然不佳。从上述数据得到的答案是，在房屋销售市场，需求方并不理会调控的声音。

 

在第一声狼来了和第二声狼来了的背景下，供应方和需求方同时都对调控政策置若罔闻，供应方甚至将调控视为进货的机遇，而需求方完全置政策于不顾，市场就在这种边调控边上涨的异常状态下奇怪的运行。市场不以政治意志为转移，我行我素，愈行愈远的状态着实让政治层面不放心，于是尽管无效，但第三声狼来了如期而至。

 

（二）第一二次调控为什么失效？

 

市场是由供求双方来影响的，而供求双方最直接的焦点是无时差产品的供应数量，买卖双方将依据现有市场供应量的变化而调整自己的行为，除此而外，没有其他因素。

 

如果我们承认这个前提，那么我们接下来分析两次调控政策的背景和手段，然后检视调控为什么无效。第一次调控的主要手段为货币政策，同时通过增加远期福利用房市场的预期来调控市场；第二次调控政策依然是货币政策，同时强化了限制购买的策略来调控市场。在市场交易体系中，货币政策最终表现在交易中只是当期价格的变化和预期价格的变化，提高差别利率是提高了预期价格，增加首付是变相提高了当期产品价格（用货币现值来计算，当期付出的货币越多，今后同样价格下，未来的货币贬值更多）；在一个价格呈现快速上升过程中的行业性市场，预期成本当期不予理会是一个基本决策，因为预期价格可以在预期之前的市场消化掉，而提高首付门槛有效条件是市场支付能力能够通过提高首付来调节。我们结合宏观经济的特殊环境来看，这样的条件阻隔根本无法左右市场（2009年9.6万亿新增贷款，2010年7.95万亿新增贷款，2010年四万亿救市工程高结算期，行业通胀率大大高于银行存款利率导致的货币供给过剩）；在417政策背景下，再加一条行业大背景，在2008年4月到2009年5月这一段时期，全国土地购买量大幅度锐减，本周期刚好是土地供应量变成产品供应量的周期阶段中，因此尽管2009年四季度市场已经极为火热，但市场供应量却无法上来，这导致2009年与2010年全年市场都在供不应求的环境中运行。在供不应求的市场背景下，是买方之间的相互竞争，这样的市场是不会有降价动机和意愿的，同时也不会发生降价行为。

 

而929的调控增加了限购这个行政手段。在大市场背景为供不应求的状态下限购，都只能是对市场需求的一种刺激。在去年流行的假离婚与联合购买的市场背景下，限购成了一张美丽的梦想。

 

（三）、新国八条的市场预期

 

新国八条不是一个政策，而是一系列的政策组合拳：国八条，房产税和加息（尽管加息不是针对房地产行业，但会对房地产行业造成较大的影响）。

 

关于限购，市场已经给出了自己的答案，即可以通过假离婚或者联合购买，或者租赁他人身份证来实现购买，从事实上来说，限购是无法阻止市场购买的，这点在929调控已经比较清晰的表现出来，因此尽管本次限购区域扩大，但我们依然不看好限购的可能的效果。

 

第二个问题，关于加息和上调存款准备金以及提高首付的问题。原则上货币问题是远期成本，当期价格上涨下，远期的价格成本会被市场忽略。

 

关于房产税，其本质问题一样的，同样的是影响的远期房产价格，而在市场趋势没有变化情况下，远期价格成本一样会被市场忽略。

 

但市场会一如既往的向前走么？狼来了只是一种笑话？尽管调控效果不佳，但市场本身的节点，以及高企房价对需求的阻隔，可能会在今年逆转供求关系。首先第一点是2009年下半年与2010年土地市场的供应量足够充分，2011年应该是这些土地释放的周期，因此房地产供应源头应该是充分的；其次是2010年全国开工量都大幅度上扬，房地产开发投资大幅度增加，意味着2011年房地产市场供应量将同比有较大程度的上升；第三则是由于高房价的阻碍，市场需求已经开始在去年呈现萎缩态势，市场存量已经开始显著增加，以重庆市为例：2009年四季度重庆市场供应存量缺口为200万方左右，而2010年供应存量剩余200万方左右；第四当然更重要一点是目前紧张的信贷，让存量不能通过抵押给银行变现，导致开发市场现金流紧张；第五是从周期论的角度来看，中国宏观经济6年一周期，本轮周期从2008年以来已经进入第三年，经济进入本轮周期的下行通道；而行业周期则呈现出三到四年一个周期，2011年即进入第三年，经济周期下行带来的是就业紧张导致的通缩，行业周期带来的是行业通缩，这点尽管因为这两年超发货币而节奏发生改变，但趋势并不能改变。

 

因此笔者的观点是基于上半年市场并不能形成有效压力存量，调控政策的效果会不佳，市场依然表现为上升趋势，调控会影响到供应放量，而将这种上升趋势延长；但下半年随着供求关系的改变，市场将不可避免迎来下行周期。