2010-2011年广东商品住宅户型设计分析与产品创新展望（一）

  （广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司策划部，主要编写人员：赵卓文、吴凡、焦凤华、谭劭熙、黄艾莉、莫学勇。此文已收录于《广东省房地产蓝皮书2011》。)

一、2010年广东住宅产品发展概要

2010年是中国房地产行业风云变幻的一年，政策调控不断，地价楼价加速上升，需求高涨。作为广东房地产市场主导产品的住宅类物业，也发生了深刻变化。

1、广东地价水平快速上升，房地产项目开发成本大幅增加，导致开发强度不断提高。常规别墅开发空间缩减，凸显集约化发展趋势，“空中别墅”、“大平层”等新产品涌现；高层住宅标准层户数增加，一梯两户逐渐退出市场，高层高强度开发成为潮流和趋势，对产品设计提出了新的要求。

2、广东房地产市场产品供应结构失调。2010年，广东商品房销售面积7322.01万平方米，其中住宅销售6553.40万平方米，占比89.5%，商业、写字楼等产品的开发量比例偏少。

3、标准化、个性化和微型化是2010年广东商品住宅户型设计的三大特点，也将是未来持续深化发展的主流。

4、房价快速上涨改变了客户结构，高收入阶层、投资客将成为购房主力，豪宅、公寓需求量增加，未来这两类产品仍值得关注。

5、110-130平方米套型产品市场主流地位强化。对比近年住宅市场表现，由于改善型需求的持续推动，广东住宅户型标准化之路越走越成熟。

6、住宅户型设计中的文化和科技含量增加。越来越多的楼盘通过在产品设计中融入传统建筑、园林和装饰精髓，项目开发文化含量得到提升。同时，节能、环保等高科技材料得到更多应用，不断改变产品设计。

二、2010年广东住宅产品特点

1.2010年，广东省一线城市户型设计整体表现为“实用、成熟、稳定”三大特点，产品创新和变化较少，在材料和技术运用上未见显著革新。

2.广州、深圳等一线城市由于市场趋于成熟和理性，整体需求结构相对稳定，户型设计更加实用和成熟，短期变化不明显，同时也说明户型内部功能和面积分配稳定化。

3.经过多年市场供需双方的互动实践，主流企业在产品开发设计上积累了丰富的经验，不断推动和改进产品标准化设计，摒弃了许多明显的设计缺陷，具有普遍适用性，兼顾了多样化购房需求。

4.个别户型设计中还存在着缺陷，主要由于开发商过份追求产量，降低了户型质量。

5.投资型和改善型需求成为市场主力，导致高端产品户型有越做越大的趋势，2010年出现了很多号称“空中别墅”的超大户型，面积普遍达到200-300平方米,甚至还有超过600平方米的大平层单位。

6.二、三线城市户型设计整体水平不断提高，由于楼价快速上升，实用设计成为主流，加上品牌企业跨地域标准化开发的推动，设计水平与一线城市的差距在缩小。

7.靠近广州、深圳的佛山、东莞、惠州等二线城市楼盘出现了一些个性化和特色鲜明的的创新产品，主要得力于需求层次提升和市场竞争的升级。

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