2010-2011年广东商品住宅户型设计分析与产品创新展望（二）

 

  （广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司策划部，主要编写人员：赵卓文、吴凡、焦凤华、谭劭熙、黄艾莉、莫学勇。此文已收录于《广东省房地产蓝皮书2011》。)

 

 

一、  近年广东地区住宅套型面积分析

1. 住宅产品套均面积不断降低

 

全省：2007-2009年，广东90平方米以下户型占成交量百分比从14.8%提升到24.4%，随着房价快速上涨，加上土地资源稀缺化，重点城市住宅产品正进入微型化时代。此外年轻购房群体刚性需求也在影响产品消费结构，2009年广东全省864520对新人结婚，离婚94119对，也是小面积产品需求增加的关键因素。

 

2007-2009年广东、广州住宅交易面积结构对比表

地区	年份	住宅交易总数	90平方米以上		90平方米以下		经济适用房		别墅、高档公寓
			面积	百分比	面积	百分比	面积	百分比	面积	百分比
全省	2007	5666.65	3794.06	66.95	838.82	14.80	146.88	2.59	886.89	15.65
	2008	4378.37	3014.00	68.80	984.11	22.50	6.83	0.20	373.43	8.50
	2009	6556.67	4233.30	64.60	1597.99	24.40	36.29	0.55	689.04	10.51
广州	2007	1280.87	730.11	57.00	271.42	21.19	123.01	9.60	156.33	12.21
	2008	933.05	578.93	62.00	284.53	30.05	0.04	0.01	69.55	7.50
	2009	1253.60	773.86	61.70	361.41	28.80	23.34	1.86	94.99	7.60

 

广州：广州住宅产品设计趋于实用和舒适，加上限购、限贷等政策叠加影响，市场上一步到位购房行为增多，105-115平方米的实用型“三房”成为需求主力，设计上强调增加产品附加值，“偷面积”比较普遍。

 

 

深圳：由于住宅价格上升较快，深圳套均成交面积逐年下降，从2006年的99平方米下降到2010年的88.3平方米，中小户型牢牢占据市场主流地位，主力户型设计以紧凑和实用为主要特征，面对首次置业和投资性置业需求。

 

 

佛山：由于商品房住宅价格逐年上升，加上购房群体年轻化，佛山地区套均成交面积也呈逐年下降趋势，从2006年的132平方米下降到2010年的113平方米，中小户型备受市场追捧，户型设计由“舒适宽大”向“实用紧凑”过渡。

 

 

其它城市：由于房价快速上升，二、三线城市成交均套面积也有减小趋势；需求群体年轻化也是重要影响因素，近年家庭结构逐渐向小家庭趋势发展，对小户型住宅产品的需求也在不断增加。

 

2.与亚洲各大城市相比较，广东一线城市的住宅套型面积仍偏大。

 

以东京为例，在经过上世纪九十年代的房地产泡沫后，人们住房消费趋于理性，根据经济实力选择住房类别和消费方式成为主流。以东京为中心的关东都市圈的住房自有率为54.9%。日本一般将面积40至80平方米间的为“标准住宅”，超过80平方米的住房是“大型住宅”，40平方米以下的为“小型住宅”。近年来，高层小户型日益受青睐。目前东京住房总数为678万套，公寓所占比例达69.6%，远高于41.7%的全国水平。公寓高层化也很明显。2003年至2008年，15层以上的公寓增加76%，而平均面积从45.59平方米降至45.07平方米。同样，在香港、新加坡等发达城市，住宅均是向高处寻求空间，以小巧精致作为主流。

 

亚洲各大城市住宅套均面积比照表

比照亚洲各发达城市，随着经济的发展，房价的高速上升，户型设计的小型化趋势将会进一步加强，广东一线城市的户型面积将会下降。展望未来，100平方米以下的户型将会逐渐成为理性住户的主流选择。

 

此外，广东二、三线城市由于地价、房价仍有一定上涨空间，对其住宅面积的影响较弱，预计120-130平方米实用型和140-160平方米的舒适型产品仍会是住宅市场的主流。

 

3.豪宅的比例有所增加。

 

高收入人群以及投资客需求得到不断重视，豪宅产品供应和设计将不断突破。另外，面对投资客的需要，高价位小面积公寓的供应量也将会增加。

 

二、  2010年广东住宅户型设计总结

 

1.2010年上半年投资性小户型和改善性产品当主力，下半年中大户型唱主角。

 

在市场持续升温和通胀预期的影响下，上半年投资型和改善型购买成为市场需求主流，相应的小户型和改善性中大户型产品成为成交主力；但在2010年4月中旬后，政府连续调控政策促使投资型产品受到一定的限制。下半年自住需求再次成为市场的绝对主力，投资性小户型项目新面孔不多，而面对改善性置业的中大户型明显增多。最为明显的趋势是，不少楼盘为了迎合自住买家的需求，纷纷通过增加赠送面积、提高配置的方式，来提高产品附加值和性价比，促进买家入市。

 

2.中大户型设计推陈出新，小户型设计亮点不多。

 

2010年，广东省各主要城市住宅户型设计精彩之处集中于中、大户型上，尤其是广州市场，为了迎合首次置业和改善性置业购买需求，开发商通过增加阳台、入户花园、空中花园等方式赠送面积，以达到提高性价比，降低高房价带来的市场压力的目的。例如以往三房户型的标准配置一般是两个阳台，包括景观阳台和生活阳台，但是今年不少三房都最少配置包括入户花园或者空中花园在内的三个阳台，部分户型甚至达到四个阳台的配置。此外工作阳台也有升级，不仅仅只能拿来摆洗衣机以及晾衣服，而是通过加大面积让其也变成可以观景或者休闲的阳台，增加了业主的活动空间。同时这些阳台以及入户花园多数可以赠送一半的面积，提升了产品的性价比，作为对于高房价的一种补偿。而赠送面积方面也是花样百出，不少户型均设计了L形大阳台，可以让业主改造成N +1户型。

 

小户型设计方面，由于市场持续升温，卖方市场特征突出，整体供应较少，只要有供应均不愁销售，开发商创新动力不足，导致2010年小户型设计相对常规，亮点不多。也是由于开发商奉行一贯的市场策略，即“旺市卖大户型增加利润，淡市卖小户型回笼资金”。

 

3.实用性和舒适性户型配置明显提高，但豪宅设计缺乏突破。

 

n  中大户型。为了提高居住的舒适性，除了增加赠送面积，提升户型内部空间的舒适性外，部分楼盘也开始从整体设计上提升居住素质，把原来主要用于超大户型的一梯两户、板式设计的配置也用于中大户型，让中大户型买家也可以享受超大户型的舒适，配置明显提高。

 

n  超大户型。为了满足改善性买家的更高要求，不少超大户型推出了一梯一户或者三梯两户的高端配置。如三梯两户设计就有专门的电梯供工人以及其他服务人员如送水人员使用，避免对业主的生活形成干扰，满足业主的高私密性要求。某些超大户型在平面的结构上形成比较明显的功能分区、舒适的居住尺度以及较大的公共活动空间。

 

n  别墅。户型配置也不断提升，包括阳光地下室、私家电梯已经成为不少新别墅的“标配”。在新元素方面更加注重立体景观的体现，通过双首层或下沉式花园的设计，达到更多层次园林景观的效果。如首层带前花园，而负一层带后花园，这样在首层的前后都可以看到园林景观，而地下室也有充分的园林景观，也比普通采用采光井的地下室有更好的通风和采光。此外还可以利用坡地采用了双首层设计，地下室可以直出花园，首层也有花园，同时也使室内空间得到了更好的通风和采光。

 

4.各地房价快速上升，中小户型设计以精致实用为主，户型设计话语权掌握在投资客和改善型买家手中。

 

不少中小户型均显得精致实用， 80平方米至120平方米的实用性两房和三房户型设计呈“标准化”趋势。

 

也个别楼盘采用小复式设计，更小更精致更有价值。

 

深圳、东莞等其他珠三角城市中，偷面积、送夹层等新户型设计元素层出不穷。广州市场相对成熟，需求群体更容易界定，高层住宅户型设计也到了成熟、稳定和实用的阶段。同时，一些个性需求也促使部分户型有越做越大趋势。如部份广州开发商把一房公寓户型做大，迎合大型企业外地高管的购房需求。有些则把三房户型做到200多平方米，是由于现在不少家庭都是三口之家，他们不需要太多的房间，但是对居住品质有更高的要求，于是就把三房单位做大。但这样的现象难以成为未来市场需求主流，因为前两年楼市救市政策放松了“90/70”政策的执行力度，也导致了大户型普遍增多的情况，但户型“增肥”的直接后果就是导致总价高企，在新的调控政策出台的情况下，“90/70”政策重新被严格执行，并且新政收紧了二套和三套的信贷，今后一次性付款的比例将会提高，但是楼价过高，户型太大导致总价过高，会影响大面积户型的市场需求，今后普通大户型的供应会逐渐减少。

 

5.别墅户型设计新元素增多，豪宅创新空间大。

 

由于市场竞争激烈，别墅产品越来越注重个性化设计并提高性价比，包括阳光地下室、多重花园空间、私家电梯间等元素不断出现。尤其是注重地下室的设计，不少别墅楼盘在地下室设计了新花样。例如部分独立别墅，赠送地下室面积达地上部分面积的二分之一。除了客厅和休息厅外，其地下空间还具备收藏室和桑拿室等多种功能。再如增城某项目，其建筑面积243平方米的别墅做到了“买三层、用六层”的效果，赠送前后花园、层层露台和双层地下室，总面积达到600平方米以上。 一方面是近几年郊区别墅产品开发量较大，开发商不得不进行户型创新提高性价比，来吸引投资客和高端消费者。另一方面，别墅户型整体空间较大，创新空间也较大，“后别墅户型设计”还会继续推陈出新。

 

此外，不断升高的地价与容积率，也使部分别墅搬到了“楼上”，使市场出现200-300平方米的“空中别墅”,甚至600平方米以上的大平层户型。据统计，深圳2010年有48个豪宅项目上市，其中上市面积最大的是宝安、南山两区，别墅总套数有4,814套，平层豪宅有12,546套，可见平层豪宅推出量远超别墅。

 

 

6.二三线城市户型设计水平不断提升，参考一线城市的标准化户型设计是主流。

2010年二三线城市房价快速上涨，户型面积有逐渐减小的趋势。如佛山2010年新建住宅套均成交面积为113平方米，同比下降7.4%；东莞为108平方米，同比下降0.7%。标准层设计户数增加，产品设计上主要结合本地居住习惯和一线城市先进经验。二三线城市尤其是临近广深的佛山、东莞、惠州等地户型设计与一线城市差距不断缩小。由于大型品牌开发商的进驻，不断提升当地户型设计的整体水平，但是创新力度有限，部分创新产品主要体现在一些针对当地富人的大户型和别墅设计。这主要取决于地方市场仍以刚性需求为主，未来在市场供求双方互动作用下，户型创新会有更大的力度。

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