2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税也来“凑热闹”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下，多方期盼楼市会出现“合理调整”。春节交易骤降，只是楼市降温的开始。   随着紧缩政策陆续执行到位，调控“战果”有望扩大，今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”，成为另一个需要迫切解决的问题。
    现实情况：成交量大幅下滑 上海两天卖了9套房
    跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。
    上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23％；均价为22992元，环比下降5％。 1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47％。 
     春节期间，上海楼市更遭“冷遇”。上海“网上房地产”统计数据显示，6日和7日两天预售的一手商品房分别只有5套和4套。 2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月北京几无新盘入市。
    上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20％，大连、长沙、包头等跌幅超过50％。 
     许多业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。今年2月，上海、北京预计开盘住宅项目较少，实际开盘量可能更低。
     点评： 从趋势看，春节后市场将陷入持续低迷，预计3个月内成交量可能下降六七成。但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有明显松动。交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降，将取决于“最严调控”政策的持续性和执行力。
  

    “最严调控”持续升级 部分房企遇资金困局
    种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控将进一步升级。
    根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。
    与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。
    除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。
    在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。新一轮调控全面收紧开发商的资金来源，市场洗牌在所难免。  如果一系列政策严格执行，调控成果会逐步显现。近期已有部分房企通过寻找股东入股、项目转让等应对资金困局。
    点评：今年楼市降温程度将明显大于去年。  全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。
   

    购房门槛提高 房租也上涨 
    在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。买还是不买，租还是不租，不少人面临“两难”困境。 
     首套房贷8.5折利率优惠已取消，商业房贷和公积金贷款利率一次次提高。他算了一下，“叠加”效应之下，现在申请100万元、20年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。
    而推迟购房，又不得不承受房租的上涨。  在浦东南泉北路的一套一室房，目前月租金2300元。租约将于4月底到期，房东已多次“打预防针”：如果想续租，房租要涨几百元。
    近期，一份对全国31个省、市、自治区4060名租房者的调查显示，81.6％的人觉得去年房租上涨幅度较大。一些房产中介的统计显示，部分城市去年房租涨幅超过10％。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。
    点评：加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。事实上，加息能够部分抵销租金的上涨，这样看来房租涨总比让房价非理性上涨叠加还贷压力要好很多。2010年热点城市的楼市投资客比例已明显降低。因此，今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。今后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加可租和自住性商品房的有效供给。另一方面，在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价“蹦极”的怪圈。