谢逸枫:珠海楼市“双限令”缘何成“托市令”？
为啥珠海深夜突发住房限购限价“双限令”？

  引语：广东省珠海市政府于2011年10月31日晚上出台《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》的房地产调控政策，要求从2011年11月1日起，对珠海房地产市场实行限价限购的“双限”政策。政策规定本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房;不能提供以上材料证明的，暂停在香洲主城区内购房。

  珠海市政府下发的《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》中表示，从11月1日开始在珠海市实行限购政策。限购主要针对主城区(香洲区)，西部城区不在限购之列。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。对于珠海金湾、斗门、横琴新区及高新区等区域不在限购之列。同时，该文件还提出限价措施，规定报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标即11285元/平方米建筑面积的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

  珠海市住房和城乡规划建设局局长陈哈里在新闻发布会上表示，珠海“双限令”不包括二手房，且限购范围只包括主城区即香洲区。珠海出台该政策是非常困难的决定，力度大小考验政府智慧。珠海高档楼盘集中推出抬高主城区房价，故调控仅限主城区，港澳居民也属非户籍人口。珠海限购以家庭为单位，成年子女可独立按家庭算，但只限新楼不限二手，取得了预售许可证的新盘不在限购之列。每平方米11285元的限价是指合同价，限价范围覆盖珠海，包括横琴、金湾、斗门和高新区。

  珠海市住建局表示，近几个月来，珠海香洲区高档住房推出过于集中，严重影响了珠海房地产的统计价格，我们不得不率先对香洲区进行‘限购’和；‘限价’。之所以推出新政，主要是为了使珠海市的房地产业健康有序发展，稳定市场价格。“双限”主要只针对一手楼，“限价”是为了完成珠海市年初提出的今年调控目标，明年根据调控效果再作决定。

  为何只在主城区“双限”？珠海政府部门解释说，横琴新区是因为最近国家政策开发的战略；高新区则是因为其产业特点，决定了其需要引进高新技术人才。如果在该区域限购商品房，就等于把人才限制住了。

  百城住宅均价连跌两月：11月1日，中指院最新发布的百城价格指数显示，10月份全国100个城市住宅均价为8856元/平方米，环比下降0.23%，继9月份环比降0.03%后，已连续两月呈现下跌，且降幅有所扩大。其中，本月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。

  全国限购城市已扩至47个。10月11日，广东佛山市住房和城乡建设管理局通过官方网站发布楼市调控新政，宣布对四类人群取消“限购”。戏剧性的是，仅仅12小时后，佛山市又紧急叫停了这一新政。广东省住建厅重申“楼市调控不会转向，限购政策也不会放松，从中央到省政府都是这个态度。”目前广东已有广州、深圳、佛山和珠海出台限购政策，限购城市数量与江苏并列第二，仅次于浙江省。而全国出台限购政策的城市也增加到47个。

  中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“在全国房地产市场预期和珠海楼市运行已经转变的情况下，珠海“双限令”究竟是为了抑制房价过快上涨，还是希望通过挤压效应为未限购区域托市，目前还有待观察市场反应。不过，珠海市新楼盘最多最集中的区域，基本在横琴、金湾、斗门和高新区，而香洲区只是老城区，新盘比较少，大部分是二手房楼盘。”

  一，你如何看珠海的限购政策？

  中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：““双限”是市场失效时的行政手段。是地方政府既要保持房地产交易量，又要控制房价无限上升的行政手段。“限购”影响交易量，“限价”目的是控制过快上涨，一定程度上促进交易量增加。珠海市作为全国限购令扩容名单二三线城市,是广东继广州和深圳及佛山之后第四个珠三角限购的城市,也是全国第47个限购城市，作为全国首个推出“双限令”的二三线城市。

  尽管“双管齐下”，但其效果和意义远没有双倍效应，对于珠海房地产市场并不具风向标价值。珠海限购仅仅针对主城区和新楼盘，明显存在变相托市嫌疑，因为限购政策将产生紧张抢购氛围和市场挤出效应，推动需求转向未限购区域和二手房市场。毫无实质性的“威慑力和杀伤力”，犹如一拳打在棉花上。

  珠海深夜突然扔出限购令，彻底打碎住建部或市场上猜测限购令放松或取消的侥幸幻想。在调控短期内，限购令不可能取消。主要是调控所有政策中，最能遏制住房价过快上涨的政策，最直接有效的政策，依然限购令。虽然限购政策的负面影响力比较大，在没有合适有效的政策出台前，限购令难以取代。所以，限购政策会继续执行，此前对于贵阳、青岛、长春、厦门、石家庄等少数城市在年初出台“限购”文件时，曾明确暂定执行期限至今年12月31日。同时佛山限购放松被叫停，就是最好的证明。”

  二，为什么珠海突然出限购政策？

  中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“珠海对香洲区的“双限”，一方面控制高价楼盘，另一方面使购买力转移到房价较低的区域，有助于拉低均价，保证房价控制目标的完成，也有助于防御横琴、港珠澳大桥等利好带来的上涨预期。所以，珠海出限购政策也是被迫无奈。

  一是目前珠海下辖香洲区、斗门区、金湾区和横琴新区。受横琴岛规划获批、珠港澳大桥建设等区域性利好因素影响，近年来珠海房价涨幅一直位居广东省前列，仅2010年珠海房价涨幅就超四成，目前珠海的房价仅次于广州、深圳，远高于珠三角的佛山、中山、东莞和惠州等城市。

  二是由于特殊的区位和政策因素，珠海的房地产市场是典型的投资型市场，2011年上半年在珠海购房的人群中，非本地籍贯的购房者占据95%以上。根据世联地产数据平台显示，2011年前三季度珠海商品房成交量为165.05万平方米，同比仍然保持上升；2011年1到9月份，商品房月度成交均价只有3、5、7月份略低于2010年全年成交均价，其余月份价格同比增速仍然维持在20%以上的高水平。

  三是根据珠海市住房和城乡规划建设局的统计数据，2011年1至9月该市新建住房价格为11967元/平方米，同比上涨17.7%，这意味着如果没有强有力的调控措施，珠海2011年全年均价涨幅控制在11%以下的目标难以实现。

  五是为了扭住市场的大幅萎缩状况。珠海统计调查信息网显示，2011年1至8月，珠海商品房销售面积连续8个月出现负增长，商品住宅市场成交量严重下滑。受年度销售目标、市场持续低迷影响，近期珠海大多在售的项目都有较大的优惠，个别项目优惠幅度达9折以上，新开盘项目价格低于市场预期，但仍未撼动购房者的观望心理。

  五是下半年以来，珠海土地市场不断出现土地流拍现象。其中影响最大的是，7月19日起始总价达23.6亿元的唐家湾情侣北路(南段)住宅用地因无人报价而流拍，此后政府被迫在增加土地面积等出让条件之后再次挂牌出让。”

  六是珠海市财政局网站披露的报告称，上半年房地产业税收对珠海市税收增收贡献度达到63.8%，是税收增收的主力。随着楼市宏观调控的持续，作为该市增收支柱的房地产行业税收必将遭受较大冲击，从而影响全市税收增长。

  七是根据媒体援引珠海市国土资源局披露的数据，2011年上半年珠海土地出让40宗，同比去年上涨了135%，商住用地在供应中排名第一。但上半年珠海土地成交金额仅仅为21.06亿元，同比下降37%，导致珠海上半年土地出让收入落后于进度的26.7%，资金缺口23.5亿元。去年前10月，珠海市土地使用权出让金收入203.9亿元，约占当地GDP的24%，同比增长14倍。但按照今年土地收入增幅程度来看，到今年10月市本级土地使用权出让金收入能到100亿元都非易事。

  八是根据媒体还援引珠海市财政报告称，2011年上半年该市融资进度仅为32.9%，下半年市政府投资计划中新建在建项目用款计划43.1亿元，其中需从土地收入中安排24.6亿元，占计划57.07%。若土地收入进度没有得到好转，市财政收支矛盾将越来越明显，下半年政府投资计划支出将受到影响。

  三，珠海的“双限令”，是否具有“威慑力和杀伤力”？

  中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“从珠海限令的严厉程度和限购的对象及限购的范围等限购的政策本身来看，广东“珠海版”限购令属于“宽松版”，太温柔。首先是珠海市限购区域范围只针对香洲老城区，而楼盘集中的区域却无一个限购。肯定会导致老城区大量的购房力集中挤压到非限购区域，不仅接下来几个月“量价齐涨”，甚至出现今年价格控制目标被突破的现象。

  其次是本地户籍人和缴纳一年以上社保的外地人在主城区享受购房资格的同等待遇，与北京、上海等地有所区别，等于刺激更多外地购房需求，促成楼市成交。在担心限购政策会曼延到其他未限购的区域前，单一的区域限购将变成抢购令，就像上海和重庆在房产税之前，出现了一轮抢房潮。最后是通知并未明确11285元/平方米价格是指毛坯房价格还是装修后的价格。

  谢逸枫指出：“珠海市的限购政策存在巨大的漏洞，开发商仍有空子可钻。如果是毛坯房价格，开发商完全将11285元/平方米这一价格定为毛坯房价，然后通过虚报装修价格抬高装修房的价格，规避限价政策。或者开始精装修楼盘或房源暂时封盘，把毛坯房作为入市的主打产品。政策的执行部门很难监控和有力执行。那么，所谓全国首个城市限购的‘双限令’如形同虚设，不仅效果大打折扣，甚至成为摆设。

  目前珠海市区已经取得预售资格的在售楼盘均价在14000—15000元/平方米左右（含装修），今年底到明年珠海主城区将有200万平方米的楼盘推向市场。如果根据“双限”政策的规定，这些楼盘预期均价（毛坯）将下降近2000元/平方米-3000元/平方米左右。

  如限价之后，精装修与毛坯分开销售。广州不少精装修楼盘这么操作，尤其是增城，开发商要求购房者分开签约：签一份毛坯房的合同，在限价范围以内，再签一份装修合同，另外收钱，以这种方式规避限价令。而廊坊、韶关、烟台等地的限价方式，是不超过该项目前期售价或周边同质楼盘售价 (甚至还有一个幅度)。而珠海的限价采取‘一刀切’，11285元/平米对于高档楼盘销售的销售影响大，说明政策未细化,出得过于匆忙。

  中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“根据实施限购的城市以往经验表明，影响力非常有限，表面调控的姿态大于实质调控的效果。毫无如何现实意义，犹如促售令，告诉大家赶快购房，还可以购买一套，否则就要丧失购房资格。不客气的说，这哪是调控，简直是地方政府变相“托市”，给开发商信心继续扛着抵抗调控。

  可想而知,珠海市压根没想降房价,针对房价涨幅，只想控制房价上涨过快,达到完成今年价格控制目标的功利目的，暂时延缓高端楼盘集中上市，拉高平均房价。可是，低价只是短期错觉，高端部分的供求依然存在，不可能长期抑制，不断挤压和累计之下，一旦限购政策放松或退出，投资或改善需求必然如凶猛的洪水一般集中爆发，进而造成市场和政策的反复，推高房价。”

  四，是否会引起珠三角甚至是全国的其他城市纷纷效仿珠海的做法？

  中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“珠海成为国内首个实行“双限”政策的城市。在全国范围内一石激起千层波。珠海成为全国首个“双限”的二三线城市，可能引发中山、惠州等其他二三线城市效仿。为了表明拥护调控的态度，以及实现房价控制目标，不排除在珠海之外年内还会出现其它“双限”城市。至于“双限”效果，还有待观察中长期对房地产市场的影响。”

  五，珠海市政府出台“双限令”对房地产市场带来以下影响？

  中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“强化了市场向下的预期。在传统的“金九银十”黯然失色之后，此次珠海市政府出台的“双限令”无疑给房地产市场雪上加霜，购房者对市场走势向下预期被政策进一步强化。将导致“精装修”房转“毛坯”房入市。珠海市住宅房地产项目多以“精装修”房入市。为了规避“限价令”带来的影响，开发商可能采取将楼盘由“精装修”房转为“毛坯”房入市的应对策略，以此变相降低均价，满足备案要求。

  由于此次受限购的区域为主城区（香洲区），在今年1-9月份，该区商品房新增供应面积占全市的62%，商品房销售面积占全市的68%，因此，“限购令”将给珠海市房地产市场带来实质性的影响。但是，在全国房地产市场预期已经转变的情况下，“限购令”还会不会产生挤出效应，从而导致未限购的西区销售量上升，这还有待观察市场的反应。在房地产调控政策效力全面显现，市场开始出现转向之际，珠海出台“双限令”虽然有其自身特殊的原因，但是它对房地产市场所带来的冲击及购房者的心理影响不可小觑，这也表明了调控政策不会放松。珠海此次双限政策的更深层次背景或许是楼市低迷给珠海带来不小的财政难题。”

  注:以上内容和观点以发表于广州日报和南方都市报及南方日报,第一财经日报,中国房地产报,每日经济新闻报,21世纪经济报道,香港大公报,香港文汇报,中国经营报.华夏时报,经济观察报,证券时报,证券日报等报纸媒体.

  四是受新增供应量的突增及2011年前三季度销售低迷的影响，珠海整个第四季度供应量约250万平方米，而前三季度消化量仅约为18万平方米/月，楼市全面步入买方市场，珠海房地产颓势短期内难以扭转。