谢逸枫：限购取消会让房价放虎归山？
引语：十一届全国人大常委会第二十三次会议2011年10月27日举行联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。财政部部长助理王保安表示，将加快推进房产税的实施。住建部部长姜伟新表示，“十二五”末以后，住房保障将逐步转向货币补贴为主。待相关信息系统建立后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。
住房与建设部部长姜伟新承认，楼市限购政策是行政手段，是不得已而采取的办法。住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点。如果这个信息系统将来建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统、公安系统等相关信息系统都统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法，但目前40个城市的个人住房信息收集和全国联网“进展得都不是很顺利”。
财政部部长助理王保安表示，将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。目前上海和重庆已经开始进行房产税试点。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。
住建部部长姜伟新表示，当前的住房保障还是以实物保障和货币补贴两种方式，最近两年实物保障较多，预计“十二五”末以后，住房保障将逐步转向货币补贴为主。 明年相关部门将对“十二五”保障性住房建设的数量、质量等进行中期评估，并根据评估结果来确定明年3600万套原定的规划数是否需要调整。采取税收办法对房价进行调节，是一个非常重要的意见。住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，即把四十个城市的个人住房信息收集起来，然后尽快实行全国联网。如果这个信息系统将来建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统、公安系统等相关信息系统都统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
发改委副主任穆虹表示，随着住房保障制度改革顶层设计的逐步清晰和加强规范管理的需要，有必要进行适当的归并。未来应该把廉租房和公租房进行统筹建设、合并管理。对经适房和限价房，今后应创造条件，由城市作出选择，在规范管理的基础上使这两类住房适当进行并轨。
全国人大常委会委员吴晓灵表示，抑制商品房市场的过度投机是为了平抑房价，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。可以用高额递减的增值收益税收和在扣除每人一定住房面积后开征存量房产税的方式加以调节。鼓励富人长期持有房产，并将房产投入租赁市场，解决租房市场房源的问题。
凤凰对话----谢逸枫 1.限购政策是否取消？取消限购，房价是否放虎归山？ 中国房地产经济研究院院长、 亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“住建部目前面临楼市调控和地方政府施加的巨大压力，正有意逐步取消限购，减少限购对中国经济和土地财政及GDP等地方城市经济发展的冲击。毫无疑问，限购取消是势在必行，深刻不容缓。住建部表示，限购令或将退出。全国个人住房信息联网系统完善后将取消限购。 中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“取消限购，房价会放虎归山。其实，全国个人住房信息联网和限购没啥蛋疼关系。限购的目的就是遏制投资投机炒房不合理的需求。而全国个人住房信息联网系统的目的仅仅是监控其数据和供求及市场动态。当然，全国个人住房信息联网和房产税才有关系。因此，政府的想法就是通过完善全国个人住房信息联网系统和银行、税务等系统信息统一平台。开征房产税或暴利税，提高印花税。再有一系列配套政策，最后才逐步取消限购政策。” ２．限购政策取消应具备什么条件？限购退出之日是房产税登场之时吗？ 中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出：“楼市限购令到啥时才会“取消”？除非出现两种情况：一种情况是房价回归理性，调控目标实现。房地产泡沫处于政府和银行可控的范围之内，超过的货币泡沫被消化。二种情况是：首先限购严重冲击GDP和土地财政及经济发展，需要“救市”。其次是能有代替限购令更好的政策调控，能遏制房价上涨。最后是除限购政策外，其他政策能发挥调控的效果。否则，停止限购令，楼价则反弹。” 中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“限购退出之日未必是房产税登场之时，主要是限购退出没有时间表。而限购退出，房产税开征的条件是否具备有待政府通知。不过，房产税最终会彻底取代限购令是市场经济发展必然。根据官员已经披露的信息表明，房产税将在上海和重庆试点的基础上，在全国范围内有选择性推广；不仅房产税，在建立完善的资产信息平台、取得足够的信息之后，未来的财产税逐渐推开。” 谢逸枫表示：“目前，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点。首批联网的40个城市中，除拉萨和港澳台地区之外，包括北京在内的全部省会城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚10个房地产热点城市。根据计划，试点进程将先把40个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国联网。据披露，住建部从2009年就着手建立个人住房信息系统，个人住房信息网络化在全国连通后，将可跨区域查询个人住房交易情况，并据此对该购房者实施相关的政策约束，抑制投资投机性购房。” ３．限购政策假如退出，有什么政策可代替的？ 中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“咱们部长的想用“税收代限购”抑制投资投机炒房性购房。所以，限购政策是临时过渡的政策，“限购令”只是一个权益之计。房价上涨过快时，用限购；等到信息系统平台统一平台建立起来，可以使用税收手段，比如房产税。但是，税收的手段很难遏制投资投机炒房性购房需求，完成无法与限购政策的效果相提并论。首先是税收的税率低，对有钱人影响力小。况且获利远比税的成本高。其次是税收除了增加政府财税收入外，将加重购房者购买的成本和经济负担，间接推高房价。最后是房产税根本无法取代土地财政收入，况且增加开发商的销售压力。” 中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“税收手段不是调节房价，是推高房价。只有通过保障房和增加土地供应及调整房地产项目资本金到３０％或３５％，另外是改革土地制度和商品房预售制度及货币政策，房价方可有回调。” ４.最近对房地产调控微调的言论四起，您觉得房地产调控微调的可能性大吗，如果有这个可能，会在哪个时间点？ 中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫称：“当前房地产调控很难紧缩下去，微调是刻不容缓，否则调控没有出路。因此，房地产调控微调是肯定的，况且 政府早就悄悄在进行房地产调控微调。首先从住建部二三线城市限购名单扩容“难产”，仅有二个城市限购，其他城市“以限价代替限购”，佛山限购政策放松。其次国务院已出政策的地方政 府执行不到一半，货币政策每个城市执行的情况不一样，就是差别化的政策调控微调。最后是中国经济目前面临楼市调控和地方政府施加的巨大压力，特别是调控“一刀切”对中国经济和土地财政及GDP等地方城市经济发展的冲击。毫无疑问房地产调控微调是势在必行。” 中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“房地产调控微调将在今年四季度开始微调，主要是考虑到微调之后的市场反应，一旦被共认为政府救市，房价会放虎归山。所以，调控的基调依然是维持紧缩的态度，调控全面放松是不可能的，只是小部分政策调整而已。一方面是微调仅仅是针对性的。特别是限购政策和货币政策及公积金贷款政策，都涉及到市民切身利益，因此需要加快调整步伐，避免产生过多负面影响。另外一方面是信贷和保障房及土地供应等土地政策继续实施，另外是限价和限贷及限外的政策等房产税政策不会退出。” 2011年10月31日
谢逸枫