中国有多少房产商资金链面临破裂威胁？
2011年5月，中海地产便揭开了深圳房地产降价大战的序幕，其低价推出的“康城国际”和“塞纳时光”两个项目合计1300多套房源，开盘当日被抢购一空。由于两个项目售价低于预期，一度引发部分老业主集体维权事件。中海地产降价引发一轮楼市冲击波，周边多个在售楼盘则陷入被动境地，部分开发商被迫采取跟进措施。与康城国际同处于大运会板块的益田大运城邦二期，此后在8月6日推出300套毛坯房，购房享罕见七折优惠，折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，令同行大跌眼镜。
2011年7月份，通州的房价开始大幅度下跌，从8月份的均价1.7万元/平方米，直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。在领跌项目中以当年涨幅最快的几个项目为主，如京贸国际城、珠江拉维小镇等。暗降的项目也为数不少，通州天时名苑就是其中之一。10月23日该项目推出的5号楼均价14300元/平方米。这比此前几期楼盘的价格每平方米降了几千元，以前的带精装修，现在的是毛坯房。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫称“：降价的主要原因是银行不给贷款，快到年底了开发商着急回款。目前以中小套型普通住房为主，多为前期定价过高、涨幅过快项目，普遍采取特价房形式促销，“降价换量”逐渐成为小部分开发商的共识。随着春节临近，开发商资金回笼压力加大，降价范围和降价幅度都会大幅扩大，降价将成为小部分开发商“活下来”的最后策略。
按照资金链是否紧张的程度，目前开发商分为三类，一是可降可不降。这类开发商之前积累了大量资金，又没有拿地，所以没有资金压力。比如是央企和国企。二是想降不敢降。开发商有些资金压力，但又不是特别大，同时考虑到降价后由于限购，成交量不一定能上去，销售达不到预期，反而赔偿得更多。比如上市民企和大房企。三是不得不降。这部分开发商资金链非常紧张，如果不加快销售，会有资金链断裂的风险。比如一些中小房企。目前中国房地产市场上不得不降的开发商占全部开发商10%左右。”
2011年10月23日上海嘉定区一处楼盘因大幅下调房价，引发已购房业主不满。部分业主称由于降价，房子还没入住已经损失了数十万。上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。根据数据显示，上周（10月17日至23日）上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，这个事情不仅在上海发生，北京、深圳都有开发商在上演着这个降价剧目。在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。面对日益上升的流动性压力，房地产商似乎有点承受不住了。事实上，在上海多个楼盘集中降价之前，一向被视为国内楼市“风向标”的深圳早已开始了降价博弈，多个大型开发商率先降价出货，引发中小房企跟进。
中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。
其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。北京郊区房价下降也很明显。北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度相当大。上述个别项目降价幅度与最高价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已经超过40%。
2011年10月26日，根据统计数据显示，以“十一”为分界点，广州一手住宅均价在“十一”之前连涨三周，在“十一”之后连跌三周，从12303元/平方米的高位稳步下跌至11617元/平方米。在销售面积方面，最新一周（10月17日至23日），广州十区二县市网签共1742套一手住宅，环比上升16.76%。
目前广州一手房除了花都的一些楼盘外，其他地方价格都没有下跌，南沙因为新一轮开发的缘故，还连涨了好多。目前越秀等中心城区的一手房越来越少，由于房源稀缺，教育、医疗等资源较好，所以不论是新房还是旧房，价格都比较平稳，没有出现下跌。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，“广州作为国家五大中心城市之一，均价未到16000元/平方米，相当于二三线城市的房价水平，属于合理的价格上涨。另外是投资客所占比例才40%-50%之间，楼市泡沫小。目前广州房价总体稳定，未出现房价大起大落的降价潮现象，主要是广州楼市比较健康和有足够的消费购买力及开发商资金链相对宽松等供求关系平稳。不过，不排除广州一些房企因年销售业绩和资金链紧张及迅速回笼资金，采取打折优惠等形式促销，但打折幅度有限，最多在10%左右的价格折扣。”
2011年10月22日，数百名老业主在龙湖地产上海嘉定郦城售楼处聚集，表达对销售方的不满。在开发商的促销策略中，嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。与此同时，上海浦东中海御景熙岸的促销则是在进行团购活动之后价格可从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米，也引发了业主“维权”。
2011年10月26日，根据仲量联行跟踪的20个城市成交量显示，三季度传统的销售旺季的成交量反而小于二季度，于是进入9月份，更多的开发商开始降价。在上海虽然不普遍，但是在苏州、无锡、杭州等长三角城市，降价幅度在10%~15%的楼盘已经很多。
2011年10月下旬，再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元。为避免老业主情绪反弹，接下来将对老业主直接进行幅度不等的价格补偿。此前花半里项目在9月4日正式开盘，当时均价17800元/平方米，送约2000元/平方米精装修。当地媒体称，为进一步促销，开发商——深圳恒祥基房地产公司在10月加推新品，单价大多在12000~15000元/平方米之间。一个月前后，该项目价格直接降了约2800~5800元/平方米，降幅约33%。
2011年10月26日，北京通州新建商品房的价格已经集体回归到了每平方米1.5万元左右。京贸国际城是北京“跳水”最快的一个项目，2010年底该楼盘的价格一度达到2.68万元/平方米的最高峰。随后，京贸国际城降到1.98万元/平方米，因为每平方米一次性降价7000元而成为著名的“北京第一降”。今年一次“特价房”促销中，该项目一度降至1.4万元/平方米。虽然北京城区房价依旧坚挺，但通州、昌平、大兴等周边区域均感受到了楼市寒流。
2011年10月26日，楼市降价潮涌全国，北上广深楼市“寒风”劲吹。由商品房降价集中引发的几起业主集体“维权”事件，加强了人们对上海楼市下行的预期，这波降价风潮会继续蔓延和加深。上海、深圳、北京、广州四地的调查显示，住宅降价销售潮早已不是上海一处的现象，深圳自5月就揭开了降价大战的序幕，北京周边地区也“寒风”劲吹，广州则暂时稳定。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出，调控贯彻执行最严厉的城市，房价下降最快，比如上海和北京及深圳。当然，目前几家房企部分楼盘几单元的其中小部分房源降价幅度达到20%-40%，不代表今年房价整体会下降20%-40%或说明年下降50%。仅仅是开发商玩的价格炒作噱头，开发商不会愚蠢到亏老本“降价抛售”，况且大房企的资金链非常牢固，不会轻易被政府调控“调死”。除非房地产项目资本金上调35%和停止个人住房贷款和地产开发贷款及房产开发贷款，或者爆发金融风暴，否则开发商不会“弃价保量”。其实是价格促销是拉动销售的营销普通手段，仅仅媒介记者们一厢情愿的报道。
退房高潮 投资客暴动 地方政府托市
2011年10月26日上两周，一名香港炒客一次性放售其在海珠区滨江东海天花苑的77套二手房，引起坊间热议。据代理中介中原地产经纪透露，目前已售出40多套房，现剩房源大多是光线不好的，且价格普遍要1.5万元/平方米。中原地产的经纪都聚在小区门口，举牌叫卖。“大业主一次性吐血抛售，刀插入骨，价钱一低再低！”此举引发过路人关注。该业主为香港人，此次放出的楼盘从10多楼到20多楼不等，面积有72平方米、79平方米、120平方米、91平方米不等。最便宜的是1 .2万元/平方米，南向房源售价在1 .5万元/平方米左右，最贵1.7万元/平方米。
几乎是2008年金融危机时的翻版，但开发商终于抵挡不住成交的低迷，纷纷以9折、8折，甚至更低的价格大面积降价促销时，新一轮的退房潮
退房潮最初出现在杭州，仅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。自9月初，杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就一再上演。此后，南京也出现了退房。南京市房管部门日前公布的10月份期房退房榜单显示，10月份南京新增期房退房53套，创今年下半年以来单月期房退房 数量新高，上述期房退房的价格普遍比售楼处的价格要高。接着退房潮又蔓延至上海和太仓。“十一”长假过后，这两个相邻城市，也陆续出现了楼盘大幅降价后的 退房现象。
截至目前，传出已经爆发业主退房项目消息的城市，除太仓外，还有佛山、常州等多个城市，但更多的冲突处于潜伏状态。此前的8月份，北京通州东方玫瑰郡因为大幅降价，遭遇业主维权索赔，开发商被迫作出补偿；9月，通州另一个楼盘京贸国际城也因降价6000元，上百业主要求退房。10月16日，南京市房管部门公布，10月份该市期房退房榜单显示，新增期房退房53套，创下半年的单月期房退房数量新高，退房比较多的地块分别为江北板块和江宁板块。此前，9月份该市退房房源共有42套、8月份47套。
近日长三角一些城市出现的退房潮现象引发关注。退房潮最早出现在杭州，9月初杭州出现首例楼盘降价仅10月8日到18日的10天期间，杭州市就有20起退房。此后，南京也出现了退房现象。截止到10月份南京新增期房退房53套。这些要求退房的购房者理由都很一致，就是房价跌幅太大。在上海，有的楼盘甚至打了对折，一些前期购买期房的业主大呼不公平，有的业主损失高达60万。上海市统计局24日发布的最新数据显示，前三季度上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，月均销售面积出现了自2005年以来的最低值。
到2011年10月26日，由于不断有房企曝出突然降价，从而引发的老业主退房等事件成为近期业界的一大“话题”，三季度北京商品房住宅退房总量为621套，同比去年增加44%。到2011年10月26日，数据显示，广州还没爆发大面积的退房现象，今年8月和9月的退房率各为1.6%和1.4%。截止到目前的最近一个月，广州退房率为1.1%,基本控制在2%之内。
2011年10月25日，上海部分楼盘近日进行促销,引发早前高价入市的业主不满,有业主提出,房价降幅超过20%的网上房地产可浮动幅度有违规嫌疑。上海市住房保障和房屋管理局市场处回应称,网上房地产报价20%的可浮动幅度,并不是限制开发商降价,也没有任何一个文件限制企业降价。但如果报价可浮动幅度超过20%,开发企业需要重新备案。降价潮突袭楼市，开发商此前为应对一房一价政策而登记的虚高的网上备案价，正面临考验。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，一方面是房地产上市公司利润大降，一方面是房价逐渐松动。在市场悲观情绪浓重、需求受限难以解禁的背景下，这轮降价寒流恐将延续到年底。自9月初，杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就一再上演。降价并引发退房冲突的一个重要原因，是开发商年度业绩压力增加、年底面临回款的要求。这也是目前已经出现退房或存在降价退房隐忧的大部分楼盘趋于相同的特点。
不过，在市场销售疲软，降价压力大增的情况下，面对退房暗潮汹涌和已经爆发的退房冲突，地方政府这样的预防政策很难收到实效。很大程度上，退房与大幅降价同在。以当前的市场走势，更多潜在的退房冲突可能浮出水面，毕竟降价已经是许多开发商无法逃避的现实，而退房压力无疑也是这一现实的另一个组成部分。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，降价在即，随之而来的退房似乎也难以避免。尤其是那些前期业主购买价格明显高于降价后同类房源价格的项目，将是退房的重灾区。由于多年来对房价只涨不跌的期待，面对降价和资产缩水，退房依然是一些准业主的第一选择。目前不少存在降价压力的项目正共同面对这个僵局：不降，滞销；降价，退房更麻烦。在外界对调控效果的期待锁定在降价一环上时，退房却成了一些楼盘和一些开发商的死结。
退房潮居然成为房价下降的一道屏障。房价要真正迎来所谓拐点，就必须突破这道屏障。虽然从情感的角度看，买房后就遇到房价大跌，资产大幅缩水数十万甚至上百万，值得同情，但从法律和市场契约的角度看，房价有涨有跌，这应该是常识，应该严守合同。北京有关方面介入了因楼盘降价而索赔的事件，但没有支撑业主的诉求。
业绩下滑 财务恶化 开发商拿地谨慎
截至25日，两市已有49家上市房企公布三季报，多数公司存货激增、经营性现金流进一步恶化，房企资金链深度承压。剔除不可比因素后，上市房企三季度收入和净利润环比大幅下降，其中净利润下降近四成。49家房企三季报显示，上市房企业绩增速进一步放缓，初步显现业绩下滑或亏损演变的趋势。
根据Wind统计数据显示，截至10月25日，剔除不可比因素后，申万分类下已披露三季报的47家A股上市房企三季度合计实现营业收入364.76亿元，环比下降12.5%；合计实现归属于母公司股东的净利润37.45亿元，环比下降38.5%。净利润环比下降的公司共29家，占比达62%。万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。上市房企前三季度业绩增速显著放缓。
1-9月，47家A股上市房企合计实现营业收入1076.27亿元，同比增长15.2%；合计实现归属于母公司股东的净利润141.65亿元，同比增长13.5%。从单个公司来看，房企业绩下滑或亏损的企业增多。在报忧公司中，以宜华地产、国兴地产、天业股份等中小型开发商为主，但也不乏金地集团、华侨城、滨江集团等大型房企。以金地集团为例，三季度单季业绩同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比明显恶化，主要原因来自销售下降，金地集团二季度营业收入同比增长98%，而三季度同比下降20%。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，从49家上市房企三季度净利润环比数据看，房企的生存环境不容乐观，多数公司存货激增、经营性现金流进一步恶化，房企资金链深度承压。一旦销售成交继续下降，房企要穿裤衩过冬，甚至出现“被冻死”的威胁。目前开发商资金压力继续增大，各种融资渠道均受限制。销售萎靡，投资回落相对缓慢，开发商的整体资金状况仍在不断收紧之中。全国房地产市场将难现过去两年的“翘尾行情”走势，全年低迷已成定局。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，从上半年报告数据看，半年报显示出的经营性现金流由正转负趋势在三季度进一步扩大。在49家房企中，有30家房企经济活动产生的现金流为负值，约占六成。而从存货指标来看，房企三季度存货达5314亿元，是6月末2195亿元的2.4倍。在地产调控加码的同时，房企上市融资以及信托等渠道陆续关闭或收紧，在销售增长乏力甚至下滑的情况下，房企的资金链压力渐增。三季报显示，多数房企的经营性现金流量指标进一步恶化，存货继续积压。
中原地产的数据显示，富力、保利、万科等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。大型房企的财务状况虽比中小房企稳健，但也在不断恶化。近日，多家大型房企加速融资，中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万元，成为房企一种新的融资策略；万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额。
利润下降 负债率上升 现金流紧张
数据显示：在106家上市公司房地产企业所披露的2011半年报中显示，上市房企在上半年的整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。最早公布中报的5家房地产企业现金流总额为-64.09亿元，滨江集团、嘉凯城、莱茵置业等3家房地产企业，均名列经营性现金流情况最糟糕的前10家公司中。其中滨江集团，公司上半年仅实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%，经营性现金流为-28.12亿元，负债率更高达80.78%。而10大房企中，半数负债率超过70%，其中万科和龙湖地产负债率已达到78%。
从单个公司来看，房企业绩下滑或亏损的企业增多，29家公司中，有14家业绩亏损或下降，占比47%，其中亏损的企业3家，业绩负增长的11家。14家报忧公司中，以宜华地产、国兴地产、天业股份等二、三线区域性中小型开发商为主，但也不乏金地集团、华侨城、滨江集团等一线大品牌。
以金地集团为例，其三季度单季业绩同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比明显恶化，导致三季报比中报业绩下滑幅度扩大，从下滑61%扩大至64.19%。主要原因来自销售的下降，金地集团二季度营业收入同比增长98%，而三季度同比下降20%。除了公布三季报的29家公司以外，另有25家公司发布三季度业绩预告，亏损以及下降的达11家，占比44%。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，地产调控的深入让房企融资的开发贷款、上市融资和再融资以及信托等渠道都陆续关闭或收紧，在销售增长乏力甚至下滑的情况下，房企的资金链压力可想而知。三季报多数房企的负债率以及现金流量指标比之二季度也有进一步恶化的趋势，然而大部分房企的销售毛利率却依然坚挺。
截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。随着宏观调控进入楼市冰河期，卖掉公司套现离场或许是部分房地产企业靠谱的选择。对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，2011年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗。
从纳入统计的29家房企来看，有19家三季报资产负债率比中报上升，占比66%，多数企业上升在5个百分点以内，而负债率上升最快的国兴地产，三季报负债率比中报提升近9个百分点。从绝对值上看，负债高企仍是普遍现象，负债率普遍在40%以上，超过50%的有22家，占比近八成，中位数为65%。
现金流量方面，上半年现金流由正转负的趋势在三季报进一步扩大。三季报29家企业经济活动产生的现金流量净额合计为-216.5亿元，比中报时的-203.9亿元净流出增加6.17%。从单个企业来看，三季报20家公司现金流为负，占比66%，比中报的18家增加2家；三季度现金流同比恶化的有17家，占比六成，二季度时同比恶化的为15家。不过，三季报大部分房企的毛利率依然坚挺，与中报相比29家房企中销售毛利率上升下降的各占一半，波动幅度也很小，多数在2%以内。绝对值上看则仍维持高位，中位数在50%,中汇医药和天伦职业则仍然超过70%，这与三季度房价并未全面松动的状况基本吻合。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，在楼市调控的背景下，房企2011年中报出现业绩增速明显放缓以及现金流量由正转负。而随着调控的推进和深化，从已公布三季报的房地产企业来看，财务状况进一步恶化初露端倪，四成房企出现净利润亏损或下滑，七成企业负债率比中报有所上升，七成企业经营性现金流为负。不过，多数房企的毛利率保持了平稳。在调控的背景下，2011年中报房企业绩增速出现明显放缓,三季报显示，从已经公布业绩报告的29家房企来看，上市房企业绩增速进一步放缓，并初步显现向业绩下滑或亏损演变的趋势。
新货难消 存货积压 资金难回收
2011年10月26日，根据深圳世联数据显示，今年下半年，北京、上海、广州以及深圳四大城市潜在供应总量达2861万㎡。其中上海仅今年下半年，潜在供应量达1029万㎡，成为四大城市第一高，最少的是深圳仅137万㎡。其中，北京有896万㎡，广州区域也达799万㎡。 与此同时，2012年上半年的潜在供应量，北京、上海、广州三地就达2765万㎡，再加上深圳区域的初步估算，四大一线城市未来在2012年上半年市场潜在供应量达2902万㎡，十分接近3000万㎡。而这一数字，将是今年下半年供应总量的1.01倍。
研究机构调查表明，今年一线城市库存区时间处于历史高位，如深圳商品住宅去化天数约10个月左右，现在已达到了小高峰；上海则达到20个月；北京更高，已有25个月的时间。广州相对比较健康，但也在13个月左右，但这也是历年高位。世联地产研究数据表明，自2011年2月以来，房地产企业资金来源分类指数连续4个月低于100，显示开发商资金来源趋紧。
短短几日，上海多个楼盘降价，而北京三季度的退房量同比增四成。虽然相比京沪，广州至今没有出现退房潮，阳光家缘公布的数据显示，截至10月23日广州全市一手住宅可售货量仍有48369套，加之部分为错开高峰期，而选择在“十一”后放盘的开发商已逐渐推货，十月中下旬楼市待消化的存货量将非常可观。面对近5万套的存量，广州当前楼市的消化力却十分不足，数据显示，截至10月23日，广州十月一手住宅成交量为4712套，同比9月虽上升了5.7%，但幅度较小。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，2012年上半年北京上海广州一线城市潜在供应总量将达2902万㎡，是下半年供应总量的一倍多，由于今年库存消化艰难，意味着明年上半年市场供应量又增一倍.一线楼市明年供应量将激增，在开发商资金趋紧下，将面临严峻的库存及负债扩大化问题，价格下行压力较大。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，今年市场价格并未改变，一线城市存量在高位徘徊，同时去化时间也被拉长，政策导致需求萎缩，给开发商带来较大消化存货压力。以往楼市上半年供应并不突出，这是因为很多货量都在年底消化了，但目前的状况是消化慢，新增也多了，两者相加，供应量数量由此激增。眼下供应量高峰期已经到来，但市场成交量没有明显回升，价格下行压力较大，在开发商资金来源趋紧下，将面临严峻的库存及负债扩大化的问题。
面对去库存的情况，开发商们采取了相应措施。以深圳万科为例，万科进军了商业地产，将商业份额做大，拉低整体公司利润分配的情况。 与此同时，部分开发商还在尝试新的营销模式，比如淘宝或者是团购，利用现在流行的网上购房吸引买家，是近期开发商尝试比较多的一种方式。广州豪宅市场也出现一种现象，部分开发商延迟推盘，避免因供应过多被迫压价。
中国有多少房产商资金链面临破裂威胁？
2011年10月24日-穆迪投资者服务公司表示，穆迪大部分受评房地产开发商均可应付持续性融资限制及销售放缓所造成的短期挑战。穆迪分析显示，即使在保守的假设下，大部分受评开发商均拥有稳健的流动性，主要原因是开发商持有大量现金，截至2011年6月的总现金达人民币1，910亿元(约294亿美元)。在穆迪的基础情景下，在29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流支撑，安全度过调控期。
2011年10月24日国际评级机构标普标普发布报告称，未来一年内，受评级的29家中国房地产开发商的流动性风险可控———这29家开发商均在香港上市，比中小房企更容易得到银行贷款，甚至获准在离岸市场取得融资。这一结论是经过测试得出的。根据掌握的数据，标普假定未来一线城市的房价出现明显下跌，且开放商无法进行离岸融资，测试发现开发商们仍能保持充足的流动性。
主要原因是这些公司手上持有大量现金，至报告发表日，29家开放商共持有现金1910亿元，其中23家公司手持的现金足以覆盖其预期利润、土地补价和再融资需求的150%以上。此外，29家公司的信托融资不到债务总额的10%，即使监管层收紧房地产信托，也不会受太大冲击。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，对于开发商来说，如何抵御寒冬来临，就要看资金链这个武器了。从两份报告看，中国房地产开发商短期内的流动性风险属可控制水平，开发商有足够的现金和现金流足以覆盖其预期利润、土地补价和再融资需求，支撑开发商安全度过调控期。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，降价是把一把双刃剑，一旦拔剑，鹿死谁手难预料。因此，开发商应该谨慎降价，避免自残。事实上，在过去的2005年和2008年楼市调控时，都曾有过。但随着后市的复苏，退房潮也一下子烟消云散。不过，在当前成交量停滞不前的时候，开发商降价仍然是把双刃剑，一旦降价不能提升交易量，市场观望情绪进一步加剧，导致楼市长期看跌，可能促成更大规模的退房潮。
目前开发商大规模的降价，大多情况下并不是因为本身的资金链原因，而是为了能够在第四季度取得更好的业绩，给股东和管理层一份好看的业绩单。开发商之所以选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占市场，从而更有机会赢得局部先机。可以看出，目前开发商的价格战，还仅仅处于热身赛阶段，真正大规模的降价或许还没有开始。
国务院：房地产调控不放松 金融政策会微调
2011年10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。截至2011年10月17日，全国已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市，全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。
2011年10月14日，央行上海总部公布前三季度上海市货币信贷运行情况。 数据显示，9月末，上海市本外币各项存款余额56346亿元，同比增长10.6%，增速较上年末下降6.4个百分点。前三季度新增本外币存款4529亿元，同比少增2112.8亿元，其中9月份增加638.3亿元，同比少增1221亿元。
9月末，上海市本外币各项贷款余额36758亿元，同比增长11.2%，增速较上年末下降3.9个百分点。前三季度新增本外币贷款3216亿元，同比少增526.7亿元，其中9月份增加207.8亿元，同比少增50.1亿元。前三季度上海个人住房贷款增长乏力。个人住房贷款增加199.7亿元，同比少增294.7亿元，其中9月份仅增4.1亿元，环比少增12.6亿元。
2011年10月21日-22日，国务院总理温家宝在广西南宁考察时强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
2011年10月24日-25日,温总理在天津调研时指出“要正确认识当前经济形势，准确判断经济走势出现的趋势性变化，把握好宏观调控的方向、力度和节奏，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量的合理增长，优化融资结构，提高金融服务水平。”
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫称，在当前调控政策走向敏感期的背景下，上述表态决不意味着调控整体放松。从温总理表态看，是首度释放政策微调信号。很多人在看到温家宝经济政策微调的讲话，被解读为房地产调控会放松，其实存在误解。首先是货币政策不会紧，也不意味着立即就松。其次是货币政策会差异化调整，微调的针对目标是想温暖中小企业，但能否做到要看是否有新突破，结构性减税也是破解资金难的办法之一。最后是房地产调控不会松，前天温家宝在广西已经表明了这个态度。从发言到行动可能还需要时间，是否能实现反弹向反转的转变需要更多基本面验证。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，货币政策对本轮楼价上涨的作用要比其他因素远为重要。反过来，主要从货币政策着手，对调控楼市的功效也比其他政策远为有效。这是为什么今年楼市调控比以往历次效果都要好的原因。而这个效果基本不是来自限购，而是来自收紧货币。很明显，中央调控态度坚决，而地方是否严格执行却要打个问号。前有佛山“放宽限购”朝令夕改，后有南京明确个人住房公积金最高可贷款额度由20万元恢复至30万元，对公积金二次贷款予以一定松绑，这些都加深了外界对于楼市调控走向的猜想。
现在只能说调控整体方向不会变。一是要去杠杆化，避免投资过度，一是要保护首套房需求以及刚需，增加居民可支付性住房的选择。这既包括保障房、棚户区改造，也包括普通商品房。目前宏观调控已进入白热化阶段，来不得半点松动。此时松动将使多年调控成果毁于一旦，渐入理性的楼市也将故态复萌，广大购房者又将继续饱受高房价之苦。
注：本文内均自接受广州日报和南方都市报及南方日报，第一财经日报和东方早报及21世纪经济报道等每日经济新闻报的记者采访整理而出。
谢逸枫
2011年10月27日
根据巨灵财经数据统计，截至10月22日，两市已有29家公司公布三季度业绩报告，共计实现营业收入460.71亿元，与2010年同期的449.68亿元相比，增长率仅有11%，创出自2006年以来的新低；而净利润方面，增速更低，29家企业合计实现净利润67.11亿元，与去年同期的67.01亿元相比，增长率只有0.1%，几近零增长。显然，三季报房企总体业绩比中报时进一步恶化，今年上半年139家房地产上市公司实现总营业收入1578.42亿元,同比增长8.48%，实现归属母公司的净利润233.15亿元,同比增长14.19%。2011年5月,上海市发改委发布“一房一价”实施细则中规定,商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,但对于降价范围该细则并未明确。近日，沪上楼市掀起的这波降价潮，最高降幅突然放大。针对部分楼盘已远超网上房地产备案的降价20%。上海市房管局回应称：网上房地产报价20%的可浮动幅度，并不是限制开发商降价。只是，如果报价可浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案。
也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。2008年，杭州、南京、上海等地的价格调整幅度，往往只有8折和9折，选择7折降价促销的是极少数。但是，今年选择7折降价销售的楼盘数量，却明显要超过2008年。 继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。