房地产开发看上去比较复杂，其实十分简单。从元素成分上讲只有需求、政策和开发商人；从形式结构上讲也只有市场和企业。之所以复杂，那是因为被复杂化了；之所以简单那是因为就这么点事。虽然房地产开发已经具备了二三十年的发展时间了，可是真正意义上的发展还是近十年的事，从严格意义上讲，前面根本就称不上房地产开发，充其量也就是批地、卖地和倒动土地的，再加上银行和建筑企业的参合，统称房地产开发了。

众所周知，对企业和企业人来讲能挣钱不等于能力就强，但挣不着钱绝对是能力有限。房地产的前十年挣的是关系、机会和土地增值的钱；后十年挣的是销售技术技巧、政策和意想不到的钱；而中间那几年挣的是土地囤积和寂寞难耐的钱。把这前后贯穿起来，房地产开发这潭水就波浪起伏了，再加上一个个阶段一个个事件，也就可圈可点了。

其实房地产能走到今天，用“自作自受”形容比较恰当。首先是房企难受，骑虎难下了；其次是购房者难受，房价已经天文数字了；最后是政府难受加难堪了，一直用来吹嘘的GDP干瘪了，一贯秀手秀脚秀大脸的官员们被掌了嘴掴了脸不说，地方财政几乎全线崩溃了。有道是“水能载舟亦能覆舟”，现在看无论是载舟还是覆舟，起码那还是个舟，如果到了水都干涸的地步，舟也就难以为舟了！

最近，万科总裁郁亮提出房企要向制造企业学习，这一点我是比较认同的。早在三年前我就主张房地产企业在管理上应该学习生产型企业，把成本控制细化到每一个运作和管理环节上，现在看来问题还是出在这个上面了。因为离开关系、条子和土地囤积，房企就迈不开步分不开裆了；离开机会和政策扶持就活不下去了。所以，从提升自己和适应环境上还是远不如制造型企业硬实。

从短期的形势上看，房价是由政策和购买力决定的；但从长期看房价还是由市场所决定；而稳定的市场又是由合理先进的控制能力所决定的。对房企而言，合理先进的控制能力就是指成本的控制能力。尽管目前的政策不确定，导致市场不稳定，但是房企控制好自己的成本，为长期发展做准备那是起码的能力，否则自身失去平衡，阴沟里翻船也是在所难免的。