谢逸枫:2011年广州首拍富力“抄底”捡便宜
广州最著名城中村杨箕村地块“118号”出嫁 花落富力
核心提示：基本预料之内，2011年首拍118号“广州杨箕村地地块”花落富力，2011年1月18日下午2时,仅有一家开发商(7号)投标,最后获得者是富力。因此可以知道，是保利和城建“退让”或者说是“太给力”。在政府做“思想工作”下,很有风度的放弃“千载难逢”的机会。说明两房企给足了政府面子，未出手抢投，让富力在2011年广州土地拍卖会上“抄底”捡了现成的“大便宜”，与本人17日关于2011年广州首场土地拍卖的分析文章结果是一样的，广州2011年第一拍被富力创造“抄底价”，可谓“央企国企作陪民企拿地”。
拍卖前
2011年广州首场土地拍卖城中村改造中“黄金宝地”杨箕村地块。到2011年1月18日上午12时,暂时仅有1家开发商报名想买，出价为起始价4.7265亿元。这一家开发商(7号)难道是富力。如果保利和城建放弃参与2011年首次广州杨箕村地块投标竞拍，真有可能出现2011年广州土地市场第一拍“抄底价”。
根据广州市国土房管局网站显示，报名竞买的开发商只有一家，但未透露这家开发商的具体身份。按土地出让规定，今日下午正式出让时，如果还仅是一家开发商竞买，那么，杨箕地块将以底价成交，这家开发商也将顺理成章入主杨箕。如果只有一家竞买开发商报名竞买，如果不出意外，杨箕村改造用地将以4.7265亿元的底价出让。因此，2011年广州土地拍卖首场首块杨箕村地块或底价成交。城中村改造可谓寸金尺土，杨箕村更地处市中心黄金地段，开发商不会轻易放掉这块大肥肉”。由于保利近年来拿地势头凶猛，仅仅是2010年拿地便花了530亿元，加上拥有城中村改造经验，不排除财大气粗的保利也会出手。尽管杨箕村拍卖起始价为8953元/平方米，但周边项目如东山领汇均价达到33000元/平米-35000元，以此来看杨箕村地价“很笋”，到时不排除会引发一场“龙争虎斗”。
有条件竞逐的开发商不超过3家，富力地产最有可能拿下，越秀城建和保利地产或也会参与争夺。地块下午3点钟才开始正式开卖，此前都仍可接受报名。但可以肯定的是，此次杨箕村不会“流拍”。所以，当然没有到2011年1月18日下午3时正式开拍,一切充满悬念,其他两家开发商随时会出现在土地拍卖现场。
杨箕村改造地块是越秀区启动的第一个城中村改造项目。该项目改造模式类似2009年启动的琶洲村改造模式，采取村集体提出改造申请，通过政府公开出让土地融集改造资金，村民安置房通过卖地款来筹建。未来的杨箕村将以杨箕大街为界，北面为村民回迁安置区域，南面为土地出让融资区域。据土地出让公告显示，这次公开出让的土地面积为6.2808万平方米(可建设用地4.4288万平方米)，建筑面积为27.38万平方米，其中有10万平方米住宅和近16万平方米的商业金融业面积。
出让地块没有对今后的住宅户型面积进行限制。因此，如果按100平方米的标准计算，杨箕村改造后将大约能提供1000套商品住房供应市场。杨箕村公开出让地块的容积率达到6.18。这种高容积率规划方案曾引起公众关注。目前普遍担心高密度的改造不利于抽疏城市人口，为今后这个地块带来交通和公共配套等难题。市三旧办就此回应，未来的杨箕村将有2/3的建筑面积为商业，因此人口规模不会大幅度增加。
拍卖结果
2011年广州土地市场将迎来第一场重头戏，继猎德村和琶洲村后，备受瞩目的城中村改造地块杨箕村将正式“出嫁”。由于地块位置优越，且夺得该项目最低门槛超过23亿元，因此受到业界高度关注。根据广州市房管局官网的公告，截止1月18日上午10点，越秀区杨箕村改造公开出让地块仅有“7号”一家房企报名参与，出价47265万元。2011年1月18日下午2时,仅有一家开发商(7号)投标,最后获得者是富力。
此次出让对竞买人也设置了较为严苛的条件，要求在广州市注册，具备一级房地产开发资质的企业，注册资本8亿元人民币以上。竞买申请人（或其关联公司）须在杨箕村周边区域（广州市越秀区及珠江新城）拥有自有商业、办公物业超过15万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。同时本次出让不接受联合竞买。
按照项目出让的相关规定，符合调控的广州房企仅为富力地产、保利地产与越秀地产，这其中，富力地产无疑是其中大热。继林和村和猎德村及琶洲村后，备受瞩目的城中村改造地块杨箕村将正式“出嫁”，尽管富力地产与杨箕村此前多次盛传“绯闻”。由于符合拍卖条件的开发商仍有保利和城建，不排除届时有开发商“横刀夺爱”，富力仍有大热倒灶的可能。
早在2010年3月，富力就曾表示与杨箕村的旧城改造项目签署了初步意向，富力曾组织该村村民前往位于广州花都区的富力金港城参观，杨箕村回迁房将会以金港城的商品房装修标准进行装修，因此在这场城中村改造大戏中，富力有望再拿下一城。
黄金宝地 未来房价达到5万元/平方米
2011年广州旧城换新城房价翻一翻,一是土地成本提高，容积率增加。二是利益分配方增加，政府和开发商及其他参与方。三是广州市中心黄金地段和城市居住环境改变。四是老城区土地升值潜力，地块非常成熟，靠近珠江新城金融商务区。五是拆迁和安置及投资开发成本增加，开发商预期利润大。六是广州经过城中村改造，富人进去，穷人出来，房价自然就上涨了。
毫无疑问,“广州杨箕村地地块” 未来房价达到5万元/平方米.广州老城区地块都是宝贝,广州市中心黄金地段,况且还是珠江新城金融商务区域附近的地块。一是附近住宅地块稀少.二是地块好.三是市政配套完善和交通方便.四是土地升值和房价上涨空间大.五是房企看好,不缺钱.六是房企多,地块少.七是利润空间大和可以拉近政府的关系.八是有利宣传公司品牌和提高影响力.九是2011年房价继续上涨.
所以,如果按照6或12的容积率和地价及拆迁安置等开发商税费一切投资开发成本,除去2万元左右每平方米的成本,另外是开发商预期40%的利润和周围的房价已超3万元/平方米,以及老城土地供应稀少和地块价值计算,首期销价格在3万元-3.5万元/平方米.如建成顶级高端产品,最高价格将突破5万元/平方米,甚至达到8万元/平方米-10元/平方米。
受拍地预期影响，业主放盘价已体现其乐观预期，放盘价比市价放高2000元/平方米。以羊和园为例，楼龄八九年的电梯盘目前市价为2.6万元/平方米，业主放盘价已调为2.8万元/平方米;共和苑中层楼梯楼单位也放到2.2万元/平方米。从杨箕地铁站上盖的一手新盘东山领汇价格变动可看出今年一年的楼价变动，东山领汇开盘价2.3万元/平方米起，随着大市向上而步进2.7万元/平方米，进而达到目前3.2万元/平方米的水平。
其实，2010年去年12月16日，白云新城区域拍出楼面价超过20000元/平的广州单价地王，而在该地块周边，目前新盘新货房价大概在每平方米一万多的水平，单价超过两万的盘还非常小，业内已经预测白云新城新高点的楼面价势必推高该片区房价。而在杨箕村，这种面粉催贵面包的情况更是不可避免，与杨箕村仅隔广州大道，越秀城建集团的某高档楼盘目前阳光家缘网显示的最新网签均价为32952元/平（数据截取日期为2011年1月13日），杨箕村拍卖改造后，进一步推高这些周边楼盘的房价，似乎不无可能。
高地价 或导致第三轮政策调控
一方面，2010年广州楼市在调控中“暴涨”，十区两市楼价上涨达到20%，平均价格超过1.1万元/平方米。十区楼价上涨38%，平均价格超过13000元，其中广州市中心六区房价上涨28%，平均价格超过2万元/平方米，最高价格达到12万元/平方米。另外一方面，2010年广州市土地供应5平方公里供应计划，仅仅完成1.75平方公里,而土地价格却比去年上涨70%，地王的价格一个超过一个，最高超过2万元/平方米的楼面价格。
在2011年中央楼市政策调控不断加码的情况下，一是1月14日上调存款准备金率，上回市场3500亿资金。另外春节后将加息一次。二是继续执行原16个城市限购政策，目前扩大到17个城市，1月16日武汉限购令实施。三是房产税有可能随时开征。四是保障房建设的监督力度加强，民生银行融资1000亿和住建部要求10%土地出让金分配到保障房及广州保障房资金到位。五是如果地王的出现，或者是加快第三轮政策调控的实施。
杨箕村位置绝佳再加上历史悠久，作为广州市政府要求亚运前完成清拆任务的9条“城中村”之一，改造进度一直备受瞩目。此次杨箕村地块拍卖，经测算，预计全部改造成本约18.8亿元。杨箕村整个村地块分为村民安置地块和融资出让地块。
此次出让的是作为融资地块，为商业金融业用地、二类居住用地、中小学用地，用地面积为62808平方米，容积率为6.18，建筑面积高达273800平方米，其中住宅100000平方米，商业金融业 160272平方米，地块起始价为4.7265亿元，但加上开发商要承担的18.8亿元改造成本，地块的实际起始楼面地价已经达到8593元/平方米。这一起始楼面地价已经超过猎德村和琶洲村，为目前最高的城中村改造地价。
杨箕村改造项目总用地面积为11.49万平方米，总建筑面积64.8万平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块。公开出让地块的用地性质为商业金融业用地、二类居住用地和中小学用地，用地面积为6.2808万平方米，容积率6.18，建筑面积27.38万平方米，其中包括10万平方米住宅面积、16.0272万平方米的商业金融业及公建配套。
项目的起始价达到23.5265亿元，楼面地价8953元/平方米，不仅高于猎德村8095元/平米的楼面地价，同时也仅低于此前出让的广铁南站地块的9828元/平方米，为广州历年来商住地块单价第二高。
根据市国土房管局此前发出的公告，杨箕村改造公开出让地块总建筑面积27.38万平方米，其中住宅10万平方米，商业金融业16.272万平方米。挂牌起始价4.7265亿元。竞买人应于2013年12月底前完成复建安置住宅房屋主体施工，2014年6月底前完成住宅房屋回迁安置。此次出让对竞买人也设置了较为严苛的条件，要求满足在广州市注册，具备一级房地产开发资质的企业，注册资本8亿元人民币以上等条件，本次出让不接受联合竞买。有条件竞逐的不超过3家。
据出让公告显示，杨箕村公开出让地块底价为4.7265亿元，开发商还必须承担村民回迁复建房等建设。经测算，预计全部改造成本约18.8亿元。上述两项资金累加计算，杨箕村改造的起始价已经达到23 .5265亿元，折合楼面地价将达到8953元/平方米，此价格已经远远超过了2007年改造的猎德村和2009年琶洲村的公开出让地块楼面地价。为确保工程不烂尾，杨箕村全面改造资金实行专户监管，由越秀区人民政府指定机构和杨箕经济联社进行监管。
竞买申请人应在竞买前将改造监控资金9.41亿元存入监控账户，相当于回迁安置房建设成本的一半资金。作为广州市三旧改造的重要项目之一，此次杨箕村改造设定了较高的门槛，只有在广州市注册，具备一级房地产开发资质，注册资本8亿元以上的开发商才能参与竞买，地块还严格规定竞得人应当于2013年12月底前完成复建安置住宅房屋主体施工，2014年6月底前完成住宅房屋回迁安置。
根据南方都市报的报道，杨箕村改造进度跟踪，拆迁时间延至三月底，以宅基地纠纷起诉村民。亚残运结束后，拆迁重启。1月9日，记者看到钩机已经开到钉子户的旁边进行拆迁。1月14日，杨箕村公示出来的《广州市拆除建(构)建筑工程安全资料备案 越建拆备[2010]11号(延1)》，该文件明确了“拆迁时间延至2011年3月31日”。南都记者从梅花街党办获悉，“去年7月1日，杨箕村按计划成功开拆。目前，杨箕村10.5万平方米规划面积内需拆除的1390幢房屋中，签约率98%，房屋交付率98%，仅剩19户24栋未签约，拆卸至去年10月底因亚运停工，已拆除1000幢楼房，完成71%的进度。”
谢逸枫
2011年1月18日