谢逸枫：2011年让房价飞
房价快速上涨，楼市调控初见成效，上涨压力犹存时至2011年，全国多数重点城市的房地产市场再现价量齐升，使得房价这一话题的热度贯穿全年。事实上，针对房地产市场的调控去年底就开始启动，此后全国楼市进入一段相对稳定的观望期。但是，春节、两会过后，一线城市和一些重点城市又出现了成交量回暖和价格上扬，尤其是3月份，房价出现加速上扬态势。数据显示，全国70个大中城市3月份新建商品住宅价格同比上涨15.9%，涨幅创历史新高。
过热的楼市引来调控措施频频出手。4月中旬，限购令、二套房首付50%、三套房贷从严等一系列新规定相继出台，随后各地政府先后出台了更加严格和细致的执行细则，终于使“脱缰”的房价放慢了脚步。9月29日，五部委再度出台措施巩固房地产市场调控成果，包括在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策等，进一步细化和补充之前的措施，个别地方施行的“限购”、“限贷”等政策，推及到了全国。
房地产调控改变了房价过快上涨的势头，有效抑制了投机性需求。而分区域看，一线城市房价全年涨幅明显低于二、三线城市，也体现了调控政策的成效。不过，从全年的走势看，即使在严厉的调控之下，房价并未出现明显调头向下的迹象。据国家统计局全国70个大中城市房屋销售价格数据，1至11月份，除了6月房价环比下跌0.1%、7、8月与上月持平以外，其余月份的统计数据显示皆在上涨。
毫无疑问，房价调控的复杂性，与物价不断走高及流动性较多的大背景密切相关。房价未来走势如何？是否还会有进一步的调控政策出台？货币政策的调整对楼市会有什么影响？保障性住房建设的大力推进，能否有效改善房地产供给？明年的房地产市场依然存在着种种悬念。
我很赞同任的看法和观点，调控到底调的是什么？媒体与社会从来也没说清楚过。大多数认为是要调房价，因此都盼望房价下跌；有的认为是调结构，要增加保障房和小户型，有的认为是控需求、打击投资炒房客、限制多套拥有，而我认为是“用抑制资产价格过快上涨”来管理通胀预期。货币的增发与“货币所表现的需求”增长会引发并导致通胀，并首先有可能在资产价格中反映出来，并影响消费品价格的变化，因此适度控制资产价格上涨有利于控制通胀的预期、有利于稳定消费品价格的上涨加速。纵观今年出台的各种调控措施，第一首要的是增加有效供给，整个有效供给中既包括了产品结构的调整，也包括了总量的增加；既有保障性住房的增长，也有土地供给的增长。同时保护了投资的增长。
在所谓最严酷的政策调控之下，房地产开发：1、保持了35%以上的投资增长，并且是所有产业中唯一一个远高于全国固定资产投资增速的行业。2、增加了土地购置的总量，土地的购置面积全年预计约4万公顷左右，约可增长30%以上。3、新开工面积预计约14多亿平方米，创历史新高。在施面积近40亿平方米，也创历史新高。4、银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。5、虽然全年公开资本市场的融资减少了，但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地。
从增加供给的角度看，自去年9月份投资增长开始恢复之后，年初达到了38.4%的历史最高增幅，此后虽有所下降但达到了增长的要求，且保障性住房在中央政府的强力推动下也达到了历史的高点。从销售情况看，4月份国十条出台之后，市场曾出现了长达数月的阶段性恐慌，销售持续下降，特别是重点一线城市的销售下降幅度高达40—60%。确实严格的调控政策，特别是信贷政策不但打击了市场中的一些投资需求，也严重的打击了大量的改善型需要。尤其是对政策预期的担忧和被媒体忽悠降价跌价的杂音影响，让许多刚性需求也采取了观望的对策。但一段时间之后，浮躁的情绪重归于平静，消费进入了正常的阶段。
从人口结构和城市化进程看，这种刚性需求并不以调控政策而转移，政策只是增加了消费者的负担，但无法释放和满足这种需求，最终还是要依赖于市场而解决。从全年的销售情况看，4月份的国十条之后，销售开始下滑，特别是调控要面对的是住宅商品房的消费，住宅销售的增速更是快速下滑。但商业、办公的需求增长则让整体销售面积的增速保持着相对的稳定。全年的销售增速从年初的二位数下降到了个位数，但总量仍接近于去年的最高峰。从目前的销售强劲看，有可能不是下降而是略有增长。
年中我曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右，约为8.5亿平方米左右，特别是出台了9.29的国五条和16个城市的限购令。但看来我和社会都严重的低估了刚性需求的力量和这种合力之下的购买能力。目前看实际最终的销售面积也许不但不比去年低，反而在强力的措施之下比去年还多了。从销售额的情况看，肯定超过了去年，其中并非都来自于住房价格的增长，大多来自于商业、办公楼的销售增长与价格较高而产生的，当然也包括二、三线城市的价格支撑，这也是保证可持续增长的投资后盾基础。
从价格的调控作用看，效果也是明显的。许多人只关注于市场平均价格的高与低，却不知道绝对价格与名义价格之间的差别。一是，住房本身的质量在不断提高，不可同日而语了。二是、在成本的推动之下的物价上涨中，CPI与PPP合计约有10%的上涨，而所有的开发生产都必须自我消化这些物价上涨的因素。因此不涨就是实际价格的下降、少涨也是一种下降。
很明显价格的同比增幅从最高峰的12.8%在逐步的下降，11月份已经下降到7.7%了，预计12月份还会下降一个百分点左右。而价格的同比则大多只有不到1%的增长，许多月份是零或小于1的增幅，可见政策对抑制过快上涨是起到了积极的作用的。再看土地的价格增幅则远远的大于房价的增幅，无论是同比或环比土地价格上涨的趋势并没有因政策的调控而放缓。年初拍卖的土地已进入了市场销售的阶段，这些土地上涨因素也被在房价未同步上涨中消化了。
宏观经济乐观看在8--10%之间，至少不用担心保八的问题。十二五期间的就业压力会让政府保持一个合理的经济增长速度。但通胀的压力则会让政府采取适度的货币从紧政策，以防止经济增长加速中出现更严重的全面通胀。房地产市场仍会稳定的持续从紧的调控措施，至少在前半年会从紧，并根据经济的运行情况，特别是通胀的压力情况进行适度的微调。供给将继续增加，在原有基础数加大中，投资增速将迅速下滑，全年增速预计在15—25%之间，约比今年下降10个点以上。如现有政策不变，销售会有增长，价格会在竞争中波动，价格同比预计在上半年会下降，前低而后高，但成本压力推动环比会比今年高。
历史的经济规律率告诉市场，当宏观经济保持8%以上的经济增长时，民众的可支付性指数一定在收入的增长中上升，房地产市场则会保持稳定的增长，价格也会保持一定的上升幅度。中国的城市化进程仍将持续。快捷的高铁交通会让产业布局在降低交通成本中重新改变，就业会在大移动中适度回归，尤其是二、三线城市会在资源的重新分配中处于上升和回归趋势。而从人口年龄结构看，中国至少在相当长的一段时间内仍保持着就业的高峰期，同样是结婚组成家庭的高峰期，因此住房的需求仍无法在短期内改变供不应求的局面。这个周期大约还要持续近十年。合理的控制发展节奏就与宏观政策的调整密切相关了。
如果保持合理的经济政策，中国可以持续的保持较高的经济增长速度。但如果政策处理不当，就无法渐进式的消化已积累的矛盾，市场最终不但在考验着经营的主体，也在考验着管理者的能力。
12月3日召开的中共中央政治局会议指出，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。此前的11月30日，中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，中共中央总书记胡锦涛指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。 中共中央政治局会议精神意味着我国2011年的货币政策正式发生了转向，此前的政策基调则是积极的财政政策和相对宽松的货币政策。为应对百年一遇的国际金融危机，2008年11月，我国提出了实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，助推中国经济在全球范围率先反弹。
目前，我国宏观经济走势回暖迹象日趋明显。统计数据显示，前三季度GDP同比增长10.6%，增速比上年同期加快2.5个百分点。过去两年“适度宽松”的货币政策是应对国际金融危机的“非常之举”，此时中国经济已经企稳回升，“适度宽松”的货币政策就应及时退出。货币政策转向是预期之中的事情，目的在于防止过度的资产泡沫和通胀。2009年过度流动性释放后，廉价货币的恶果继房地产泡沫在通胀爆发。在地方债务还债能力等问题凸显的情况下，实施稳健的货币政策有利于提前抑制资产价格泡沫。
在诸多因素的推动下，国内物价上涨面临着不小的压力。在经济形势出现向好变化后，现在更需要关注物价上涨的风险。此时货币政策由“适度宽松”转为“稳健”，可以向市场传递明确信号，通过保持货币信贷的合理投放，达到缓解通胀、稳定物价的目的。 值得注意的是，在实施稳健货币政策的同时，我国明年将继续实施积极的财政政策。“一松一稳”搭配发力，实现经济的平稳较快发展。积极的财政政策正是对货币政策回归提供“对冲”，可以预见，为了配合“十二五”规划的启动，财政的支出结构可能会发生变化，由基础设施更多地转向民生和经济结构调整。
明年稳健的货币政策或将“中性偏紧”，央行将继续回收过剩流动性以防通胀加剧，新一轮加息周期或将到来，但货币政策转向料不会对股市、楼市造成明显冲击，股市不会大幅波动，房价可能小幅下降。加息空间加大，明年或加息2~3次。现在提法改变了，这意味着货币政策将是系统性、持续性的稳健或说是收紧。接下来就看具体货币政策的落实了，加息及存款准确金率的提高空间都将增加。目前国家已把防止物价过快上涨与通胀预期提升到首位，明年的宏观政策以此为落脚点。同时，货币政策方面也具有更大的灵活性。央行在对冲流动性方面预计将采用更灵活的工具，包括公开市场操作、提高存款准备金率等。“对热钱等流动性管理方面，央行面临了较大挑战。预计央行将综合动用多种工具组合调控，2011年的银行存款准备金率将逐步上调到23%。
2011年新增信贷或将降至6.3万亿~7万亿元，广义货币供应量(M2)增长15%；全年加息2~3次，存款准备金率上调3~4次。2011年的货币政策较前两年稍显紧缩，但相对于经济增长常态来说基本适中，能够保证经济增长的正常需要。 明年实施稳健的货币政策意味着信贷增速将放缓，预计全年信贷规模为7万亿元人民币，比今年减少近万亿元。 稳健的货币政策意味着未来信贷投放更加谨慎，房地产企业的资金面不会受到影响。 目前中国市场特别是北京这样的大城市刚需还是存在的，国家也非常重视通胀和资产价格泡沫，投机型需求被挤掉，明年房价必然向下调整，但幅度不会太大。
明年房价整体还得上涨，今年以来，从国家统计局发布的全国房地产运行数据来看，70个大中城市房价同比涨幅呈下降走势，不过，11月全国房价同比涨幅仍达到7.7%，即使12月再降一些，涨幅也会达到6%。2010年12月,多城市成交量涨幅超20%，部分热点城市房价也冲新高。土地市场上，全国20个主要城市上周宅地放量入市，成交量创周度新高,部分地块成交价再度刷新纪录。毫无疑问,明年房价仍将上涨.目前房地产市场呈现出的回暖态势，将使明年房价反弹压力进一步增加，明年全年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势将放缓。
最新数据显示，2010年12月，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，较上月上涨0.9%，其中82个城市价格环比上涨；十大城市住宅平均价格为15523元/平方米，相比11月上涨0.75%，除上海外，9个城市出现上涨。这是自2010年9月起，百城价格和十大城市价格连续4个月上涨。在目前通胀持续和股市低迷的环境下，居民的投资渠道十分匮乏，尽管房价在高位运行，但仍然有很多人比较热衷于投资地产。
由于土地价格增长速度非常快,年土地面积增长33%,而购置金额增长88.2%,我们看到价格不是下降,而是高速增长。土地价格持续上涨,很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。另外，推动房价上升的一个根本动力是去年货币政策的宽松，今年必然要承受消纳去年的流动性和货币增量的结果，这一点是一脉相承的，会传导到今年，甚至于会传导到明年。按照这样一个增长比例,明年房价、后续房价都会持续保持10%以上高速增长。
2010年中国税收收入增幅，继续以超过GDP两倍的速度增长。国家税务总局1月9日发布数据显示，2010年，全国税收收入完成77390亿元(扣除出口退税后为70062亿元，不包括关税、船舶吨税、耕地占用税和契税)。目前，税收收入占财政收入的比重为89%左右。按此测算，2010年全国财政收入为8.7万亿元左右。除了税收收入，全国财政收入还包括非税收入。2010年，全国财政预算收入增长8%，为73930亿元。但实际执行结果，2010年全国财政收入将超过预算1万多亿元。财政部将于近日公布相关数据。
中国的税收收入增幅，多年来保持在两倍于经济增速的水平，除了受物价、进出口税收等影响，主要原因是对同一税源存在严重的重复征税。国家税务总局数据显示，2010年全国税收收入中，税务部门负责组织的完成66862亿元，增长20.8%；海关代征进口税收完成10528亿元，增长35.9%。全国共办理出口退税7328亿元，增长13%。在税种方面，国内增值税、国内消费税、营业税分别增长14.8%、27.5%、23.8%，所得税增长20.4%。在区域分布上，东、中、西三个区域税收收入分别增长21.1%、23.5%和29%。
此外，地方税务机关还组织征收社保基金、教育费附加、文化事业建设费等其他收入11256亿元。据国土资源部数据，2010年国内土地出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%。土地收入作为地方政府基金纳入预算管理，并未包含在财政一般预算收入中。若纳入此类政府基金收入，2010年政府总收入已超过10万亿元。目前，中国政府收入占GDP的比重已远超30%，接近许多发达国家的水平。应降低政府收入在国民收入分配中的比重。但是，中央政府拟议中的税收改革，多数将以增税为主。
具体包括，对居民自住房屋征收房产税，提高资源税、消费税、车船税税负，开征环境税等。以上改革，多数是完善税制所需，但市场整体税负的上升，对企业经营和居民消费的负面影响日益严重。应同时推动减税改革。作为中国最大的税种，增值税的减税空间最大，改革要点是允许固定资产投资全额抵扣，并将征税范围扩展到建筑、交通等征收营业税的行业，纳入抵扣以消除重复征税。同时，降低现行17%的增值税税率，此举对抑制消费物价上涨也有直接效果。
中国2011年可能升息两到三次,因决议计划者力图控制物价上涨,传一号文件指提取10%卖地收入用于农田水利建设.据內地传媒引述动静透露，近期将出台的今年中心「一号文件」的主题将首次聚焦水利建设，这也将是中心「一号文件」连续第8年关注“三农”题目，而文件明确提出从土地出让金中提取10%用于农田水利建设。根据国土资源部发布的数据，2010年中国土地出让金总额就达2.7万亿元人民币。即便2011年延续这个数字，用于农田水利建设的也将达2,700亿元人民币。
刚刚过去的2010年，全国楼市在多重调控政策作用下，依然红火一片。最新数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州，达23%，而北京涨幅最大，同比大涨42%。各地"卖地"收入也水涨船高，从记者得到的数据来看，北京、上海、大连三个城市全年土地出让金总额均突破千亿元，而二线城市的地价涨幅和土地成交活跃程度尤为惊人。
一线城市全年房价大涨,数据显示，2010年北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，这主要是由于2009年在楼市刺激政策的影响下楼市成交量创下天量，而2010年经历过政策调控后，成交量已回落至较为正常的水平。2010年，北京全年成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米。
然而，成交量的回落并没有带来价格下跌，四大一线城市全年新建商品住宅均价反而出现整体大幅上涨。从统计的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。
近年来，房地产业对房、地的刚性需求一直比较大，房企拿地冲动较强烈，如果放松调控，地价就有反弹的可能。但是，中央政策调控中的三个文件没有一次说要降低房价，都叫抑制房价过快上涨，其实是防止房地产泡沫过高，抑制住它，慢慢等其它经济发展上来以后，泡沫相对就稀释了。目前土地征收条例正在讨论，很可能两会前后会通过，一旦通过以后，将来用地将会变得更加昂贵，土地征收起码有一条规定，征收成本比照中间商品房价，禁止政府强拆，必须通过法院，全国平均强制拆迁2009年为0.2%。，可能这个比例会下降。土地成本将会上升，而且过程将会进一步拉长，所以我估计成本下不来，房价也不会下来。
有形之手难挡财政诱惑，土地财政不除，土地调控就很难起到效果，该文件并未改变原来地方部门追求土地收益最大化的格局；此外，当前流动性过剩、通胀预期下企业资金无路可去等根本性问题，也没有得到解决。尽管国土部《通知》及各个地方政府积极探索了多种土地出让方式，但从未真正改变地方政府高价出让土地的动力，市场上有效土地供应仍然不足。2010年1-10月，广州、深圳、重庆、杭州、济南以及南宁等城市全年度供地计划完成率尚在40%以下，远未达到计划目标。对于地王现象，文件并没有通过增加供给进行疏导，而是直接“限价”进行堵塞，一方面无法有效逼出供给，另一方面，企业通过拿地实现资产保值与企业发展的需求依然存在。虽然一线城市房价受到了行政性抑制，但是近期的土地市场，还是充分反映了开发商对于通胀的预期。
全年土地出让计划完成情况来看，上半年仅仅完成了全年计划目标的30%，从目前来看，全年目标完成困难非常大。多数城市年初的供地计划到年底没有完成，其中只有少数城市是由于投资不足，更多城市是为了实现土地的高溢价，主动控制土地的供应量。北京土地储备中心数据显示，截至12月15日，北京住宅用地完成全年供应计划的73.84%，而同期的土地出让金却创下新高，超过千亿。土地有效供应不足，与开发商闲置土地有关，“我们采用新开工扣除竣工(假设时差两年)的方式来看，滞留在开发商手中的面积是逐年增长的。据国土部公告，截至2010年5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。但迄今为止，国土部并未公示这2815宗闲置土地的具体情况，地方政府也并无太严厉的批后监管，未能将闲置用地推向市场。本应在年内完成的闲置用地核查，再次推到了年后。
2009年的土地出让收入在各地财政中占比太高，已经影响到地方财政安全，北京2009年土地出让收入达到了财政收入的46%，杭州土地出让收入达到了财政收入的1.3倍。今年的情况更甚。土地财政之路没有任何好转的迹象。“土地财政”一方面表现为对卖地收入的依赖，另一方面表现为城市税收结构中对房地产类税收的依赖。目前，大部分城市的一半税收来源自房地产行业。从转变地方政府土地财政的角度来讲，房产税和土地增值税从严征收，应被视为可替代“卖地”收入的方向。
2010年全国房屋销售额或破47000亿元创新高,前11月销售42278亿.虽然行业面临“史上最严厉宏观调控”，但今年国内的房地产市场投资和销售却依旧保持快速增长的走势，无论全国房地产销售金额，还是龙头房地产企业的销售业绩，都将创下历史新高。 虽然12月的数据尚未有结果，但仅从前11月的情况看，2010年的房地产销售金额已经逼近去年全年水平，超越2009年已成定局。
2009年，全国房地产市场销售数据跳上一个新台阶。Wind资讯网统计数据显示，2007、2008两年，国内房地产销售金额分别为29603亿及24071亿元，到2009年，该数字快速增长为43994亿元，同比增长82.77%。因此，2009年被视作房地产市场最为火爆的一个年头。但2009年创下的峰值即将被2010年突破。国家统计局日前公布的数据显示，今年前11月，全国房屋销售金额达到42278亿，较去年同比增长17.48%，该数据与去年全年的43994亿元也仅差一步之遥。
今年全国房屋销售金额超过去年已经不存悬念。报告指出，其监控的不少大城市11月和12月第一周新批售上市的住宅面积环比增加，例如京、深、杭等8个城市11月份新批售上市的住宅面积环比10月增长26%，这预示着12月的市场供应将高于11月。同时在市场逐渐适应调控、新盘多以优惠面市以及“限购令”到期预期等因素的作用下，12月新推楼盘的去化率将至少维持11月的水平，因此，12月销量有望实现环比增长。 按照上述报告的逻辑，12月全国房屋销售金额有望超过11月的5286亿元，从而使得全年销售金额达到47000亿元的历史新高。
在全国蛋糕越做越大的背景之下，龙头房地产企业的销售也是水涨船高。众多房产开发企业的全年目标销售额总体平均实现98%，受三四线城市推动，全国销售稳中有升，龙头企业全年销售超预期已是定局。 数据显示，部分企业前11个月销售同比增长超过30%，其中万科、恒大地产、恒盛地产今年前11个月的销售额同比涨幅均超过70%，龙湖、碧桂园、雅居乐的同比涨幅均超过50%。 从数据上看，无论是较早布局二三线城市的万科、恒大、碧桂园，还是大部分项目仍在一线城市及其周边的金地、雅居乐等，不同类型的企业都实现了销售金额的大幅度跨越。
尤其是今年10月第二次宏观调控政策出台之后，市场反应平静，10月和11月两个单月的全国房屋销售金额依然能够达到5000亿的较高水平，这让开发商对资金回笼的担忧有所降低。 由于销售回款增长明显，以及银行贷款有所收缩，开发商自有资金在投资当中的比重明显上升。 国家统计局的数据显示，前11月开发资金来源63220亿元，同比增长31.2%，其中国内贷款11245亿元，占比17.8%，缩至年内最低。利用外资656亿元,占比1.0%，延续年初以来占比逐渐扩大趋势。自筹资金23806亿元，占比37.7%，其他资金27513亿元，占比43.5%，其中定金及预收款15935亿元、个人按揭贷款7937亿元，分别同比增长19.4%和13.2%，增速持续下降，特别是个贷。信贷持续收紧，利用外资和自筹资金增速较快，当然，这也显示开发商资金压力开始逐步加大。
2010年楼市即将在调控中谢幕，展望2011年，房地产市场将面临税收、信贷、供应等四重因素的考验。整体市场可能在博弈中稳定，各项指标增速放缓，但房价可能会出现小幅上涨。虽然明年还存在诸多不确定因素，但总体趋势基本定调，房地产市场在2011年依然是被调控的对象。因此，多数专家表示，在CPI高涨、城市化等推动下，房价依然会保持稳定调整，不会出现大跌，但也难有暴涨。
例如，如明年通胀率5%，广州房价还将上涨20%。广州今年1～11月一手房均价达12969元/平方米。一手房均价超‘2’，估计最晚会在2013～2014年实现。预计加上通胀5%，明年房价将上涨20%左右。另外,2010年12月21日,一场有不少房地产专家参与的研讨会中，大家均表示2011年的广州房价将继续上涨，首先是在宏观经济层面，2011年广州GDP增长将达11%～13%，通胀水平将达4%～5%；其次，2011年仍将是楼市供求相对平衡、供应偏紧的年份；最后，以通胀、投资为缘由的‘做多’力量和围绕房产税出台、第三轮调控预期的‘做空’力量目前正势均力敌。因此，专家们的一致意见是：2011年广州房价还要涨，“限购”、“限贷”等调控政策不会改变，也不能改变，否则楼价会大幅反弹。
中国社科院表示，明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。如果调控放松，房价将会反弹，价格可能上涨20%~25%。中金公司表示，2011 年总体房价呈小幅上涨，成交量略有上升，下半年可能出现结构分化；与沿海一二线城市不同，受益于经济转型，中西部交通枢纽城市和沿海三线城市住房市场将量价齐升；伴随通胀，商业物业租金和价格将同步上涨；资金压力下，地产公司会加快周转，有利于业绩释放。2011 年商品房均价同比将上涨2%，交易量上升 5%。与 2010 年相比，各指标全面放缓，行业增速下台阶。
2011年1月1日-3日元旦三天，一线城市楼市成交量没有延续去年底飙升的势头，整体回归平稳。经过去年几轮调控，炒房客大幅减少，目前房地产市场结构更合理，因此今年楼市平稳运行的可能性较大。元旦过后，楼市结束了去年底的井喷势头，趋于平稳。2010年楼市成交红火，今年元旦期间，北京等地新房、二手房成交量又双双大幅上涨，这一切预示着2011年房地产调控之剑随时可能祭出。2011年元旦3天假期，北京市新建商品房网签总量为1246套，较去年同期大幅上涨143.4%。与此同时，北京市二手住宅网签总量为182套，较2010年同期网签量大幅上涨213.8%。数据显示，元旦三天，深圳共成交307套新房住宅，日均成交102套，这个数字不及去年底的日均成交量，但略高于去年同期的成交。
2011年1月1日、2日，北京市新房住宅共成交941套，而2010年元旦3天才成交512套。也就是说2011年元旦两天的楼市成交量比2010年元旦3天的总成交量还多了将近一倍。不仅如此，二手房成交量也同比翻番。但与此同时，元旦期间本市却呈现“零推盘”的惨淡情况，显示出开发商对2011年一季度楼市走向持谨慎观望态度。去年一年尽管调控举措不断，市场深幅调整，但只是触及到成交量的层面，对房价还未形成实质性影响。深圳房地产信息网公布的统计结果显示，2010年深圳市新房成交36729套，成交面积约320.97万平米，均为上年的一半，但成交均价却上涨近500元/平方米。
多地成交量反弹和部分热点城市房价冲新高的背后，除了近期一手住宅推盘量有较大幅度增加外，还有相当一部分购房者的通胀预期日益强化以及对调控逐渐失去信心。与今年1月份相比，四大一线城市中，除深圳外，广州、上海、北京12月的一手住宅均价都会有一定幅度的上扬，广州、上海、北京可能分别上涨37.8%、21%和8.3%。所以，明年全年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势放缓，二三线城市楼价升幅将跑赢大市。其中，北京、上海的一手住宅和二手住宅价格可能分别会有15%和10%左右的涨幅。
广州楼面地价同比上涨较多将对未来的房价有影响，将成为推动房价上涨的因素之一。广州今年住宅用地供应量仅1.97平方公里，换言之，基本完成年度供地计划的下限，即2平方公里。基于此，明年广州楼价将继续上行。以出让土地的最后挂牌截止时间计算，截至21日，今年广州已经出让和将出让住宅用地共32幅，总占地面积197.1732万平方米，总建筑面积438.2528万平方米。
目前来说，广州住宅用地供应量不足2平方公里，这一供应总量还比不上去年出让的一个巨无霸项目———亚运城，其占地面积就达到2.63平方公里。与去年全年4.1平方公里住宅用地供应量相比，也不到去年供应量的一半。但比2008年的1.73平方公里宅地供应量要多一些。参考广州今年住宅用地供应量仅1.97平方公里，今年广州住宅用地楼面地价是6300元/㎡左右，同比上涨超过60%。
据北京市房地产交易管理网的数据统计，2010年北京住宅市场全年成交111046套，环比2009年全年的179042套，下降38%。不过12月份出现全年最高成交量，2011年一季度楼市成交将持续走高。2010年，住宅日均签约304套，日均签约数减少187套，其中期房签约95503套，环比下降34%；现房签约15543套，环比下降54%。据统计，2009年住宅成交，日均签约491套。2010年北京住宅成交面积为1202.18万平方米，环比2009年减少846.98万平方米。
2010年的最后四个月，除受“二次调控”直接影响而住宅成交量较低的10月外，其余3个月的住宅成交量在全年均属于较高成交量，2010年年末数月的住宅成交市场整体有所好转，11、12月的住宅成交量呈现快速上扬走势，环比涨幅均达到40%以上，直至12月出现全年最高成交量，达到15772套。值得一提的是，2009年和2010年的住宅最高月成交均出现在12月。另外，据北京房地产交易管理网数据显示，2010年北京二手房市场总成交量为212466套，环比2009年的278120套下降23.6%。不过，成交再次突破20万套。二手房均价也达到了19750元/平方米，再次达到了新高。
2011年一季度，成交量继续维持高量，从元旦及之后首个工作日的成交量可以预测，商品房成交量将继续上涨。因为商品房市场的供应减少，很可能出现二手房成交量占市场总成交量上涨的现象。其次，成交均价继续平稳上涨，二手房市场受到贷款政策的影响比较大，特别是2010年底因为贷款的问题，使得部分需求延缓购房。而年初贷款更容易，这使得一季度房价可能继续轻微上涨。第三，市场政策将依然陆续出台，以落实前期政策为主。第三轮调控更多将体现在落实层面，特别是保障房供应等环节将成为调控重点。
中央经济工作会议闭幕后，专家学者们都没有在相关文件中找到有关房地产的表述，这让市场忐忑不安，这意味着房地产在2011年还是政策调控年，在未来经济中的作用会逐步淡化。2011年整个楼市至少需要面临政策、资金、土地和保障房四大因素考验。
考验一：楼市调控政策是否加码？国家统计局数据显示，全国70个大中城市11月份房屋销售价格同比上涨7.7%，上涨的幅度超出多数专家的预期。价格逆势上扬说明最近一轮的调控效果，明显不如4月份那一轮。因此，可能倒逼国家再出新政，“暂不论明年如何，眼下的房价上涨可能促使房产税加快出台。
考验二：银行是否卡住“钱袋子”？无论是开发商买地开发，还是购房者借钱买房，都离不开银行。因此，如果2011年银行果真卡住钱袋子，买卖双方都会陷于被动，楼市将面临“贫血”的危险。 从11月的信贷变化看，国内金融机构对开发商的新增贷款明显收紧，11月份仅有802亿元，同10月份的1045亿元相比，大幅萎缩了23.4%。房地产业是资金密集型产业，货币政策的转向，将对房地产市场构成显著影响。
考验三：土地供应能否缓解供需矛盾？今年11个月，多数城市土地出让金超过千亿元。但从全国来看，主要城市的年度供地计划很少能完成，而土地供应短缺也成为开发商逆市涨价的理由。因此，明年地方政府能否加大土地供应，也影响着整个市场的变化。 今年11月，房屋新开工面积、竣工面积双双下降，其中开工面积同比下降了17.4%。“在新增项目贷款被卡的情况下，会导致明年的商品房供应比预期要少。因此，如果供需矛盾缓解不了，市场反弹的几率就比较大。
考验四：保障房能否真正落实？多年来，政府的保障性住房总是缺位，导致房价节节攀升，陷入越调越涨的怪圈。不过，明年的千万套保障性住房将在一定程度上缓解低收入人群的住房难问题，但地方政府能否“以时间换空间”，在对商品房打压的同时，足量完成保障住房指标，也将考验明年普通商品房住宅的走势。
2007年，中央出台系列政策调控过热的楼市；2008年，为应对金融危机，扩大内需提振经济，中央又为楼市“松绑”。2009年，“抑制通胀，促进楼市健康发展”的大背景下，中央再次加大调控力度。2010年，各地房价节节高攀，楼市再度迎来“厉政年”……回望2010，展望2011，楼市又有哪些政策值得期待。为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。
2010年中国房地产市场总结，政策环境，经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前。为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场全方位调控。
调控方向一：抑制投资投机需求。一、差别化信贷政策。二、限购政策三、上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。调控方向二：增加住房特别是保障房供应。一、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重。二、通过减免税费，鼓励保障房建设。三、金融支持保障房建设。调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展。2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。
2010年1-11月，全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%。从各月数据来看，除2月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅高位运行，1月和3月甚至接近3倍。2010年1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。
从各月来看，4-6月的月成交量维持在2200万平方米这一水平，7-9月有所反弹，并在9月达到3076万平方米，是年内第二高水平，但10-11月又有所下降。2010年1-11月，全国完成房地产开发投资额4.3万亿元，同比增长36.5%，增速与1-10月持平，较上半年下降1.6个百分点。
其中，全国完成住宅开发投资额3.0万亿元，同比增长34.2%，增速较1-10月提高0.4个百分点。今年1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，比去年同期增长9.8%，增幅比1-10月提高了0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。
2010年1-11月，全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%。从各月数据来看，除2月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅高位运行，1月和3月甚至接近3倍。2010年1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。
从各月来看，4-6月的月成交量维持在2200万平方米这一水平，7-9月有所反弹，并在9月达到3076万平方米，是年内第二高水平，但10-11月又有所下降。国家统计局公布的70个大中城市新建住宅销售价格指数来看，环比涨幅波动显著： 1-4月保持较快上涨势态，月均涨幅在1.4%左右，在4月中旬国家出台“国十条”调控措施后，5月环比涨幅即下降至0.4%，6-8月价格环比保持不变，但9月又开始上涨，9-11月环比涨幅分别为0.5%、0.3%和0.4%。同比来看，今年前4个月新建住宅销售价格同比涨幅提高4.1个百分点至15.4%。5月份以来保持下降趋势，11月份为9.3%，较10月份下降1.3个百分点，较4月份下降6.1个百分点。
2011年中国房地产市场展望，第一、市场发展环境。宏观经济：通胀风险加大，调结构、稳物价成为2010年经济工作重点。在11月数据公布的前一天，央行再度提高存款准备金率，这也是年内第六次提高存款准备金率，目前已达到18.5%的历史新高，表明通胀风险已成为中央决策部门的首要关注点，更加大了未来一段时间内收紧货币政策的判断。货币政策：从"适度宽松"到"稳健"。
2010年12月3日，中共中央政治局召开会议，指出2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策在从2009年的"极度宽松"转为2010年的"适度宽松"后，正恢复到中性。
调控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大。2011年经济工作重点为"加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平"，预计2011年的房地产政策调控不会放松，为"保增长"而放松房地产调控是小概率事件。具体来看，限购、限贷政策执行放松的可能性不大。一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；另一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。
第二、市场走势展望。土地市场：供应力度加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。房产市场：供求关系得到改善，价格涨幅下降。截止2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将2011年房地产调控的重要内容，2010年土地出让计划完成率低的省市将会在2011年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。由于行业龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。
绝对值 增长率
销售面积 销售价格 施工面积 销售面积 销售价格 施工面积
(亿平方米) (元/平方米) (亿平方米)
2011年预测 11.2-11.4 5466-5496 48.6-51.9 8-10% 8-9% 16-24%
2010年1-11月实际值 8.25 5122 38.43 9.80% 7.00% 28.60%
2009年实际值 9.5 4681 32 43.60% 23.20% 13.10%
2011年全国商品房市场预测。城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，区域发展更加分化 。城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大将从以下几个方面影响到区域经济格局：一是有助于加强中西部与东部的交通，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长；二是持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇；三是扩大北京、上海、广州等中心城市对周边中小城市的带动作用，使得各区域的发展更加分化。
保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化 。中央经济工作会议提出2011年要加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，这一政策将在十二五期间得以延续。近日住建部提出2011年计划建设保障性住房1000万套，较2010年增加420万套。若落实到位，全国总开工面积将达到6亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高到10%，以套数计算则接近20%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分化。
普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值继续分化,从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。.
【猜想一】限购令或扩容覆盖30城。“限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
从9月29日国家新一轮调控起始，全国各地纷纷出台细则，限购令被认为是一道杀手锏，但也背上了“行政干预市场”的名声。从9月29日到11月10日，40多天里有北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、天津、温州、海口、大连等16个城市出台限购令。仅仅在10月份，福州、厦门、海口等地才相继出台的限购令，明确标明的有效期是截止到今年12月31日。
限购令发威楼市成交下跌 推盘量骤减9月29日起，以限购令为“拳头”的“二次调控”政策组合拳重出击，在北京出台限购令的带动下，全国13个城市相继出台了限购令。在二次调控的打击下，市场再次陷入观望。中国指数研究院监控数据显示，10月18日-10月24日监测的35个城市中，20个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过10%。而10个重点城市(北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都)中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%；仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨，其中深圳环比涨幅近40%。这是由于在最严厉的“限购令”出台后，迫使深圳成交锐减并持续低迷约10天。
【猜想二】上海重庆拟征收房产税,全国很难一刀切。近期，坊间盛传房产税试点方案将出台，首先在上海和重庆试点，然后再全国铺开。前几日，更有权威人士预测，中央经济工作会议有可能拍板推出房产税试点方案。不过，12日闭幕的中央经济工作会议对房产税试点方案只字未提。房产税试点何时启动仍然是一个悬念。目前整个房产税的话语，财政部的话是最靠谱的，其次是国税总局。12月15日，现在房产税报送的重庆上海方案，主要是靠财政部批的。有专家还透露出一个上海房产税报送的新版本，其方案或为：若新增购房，对每户名下超出200平方米以上的部分房产面积进行征收。
此前上海房产税各种流传版本之所以受到业界质疑，正在于操作的可行性，怎样才能对上海所有房子进行普查，此外，若涉及到官员名下房产数据被一一揭开，各界声音认为更将遭受到巨大阻力。目前上海的类似意见稿已经递交在财政部案头，还处在待批阶段，所以还有很大变数，住建部人士跟我说，有关房产税的最后具体细节定夺，全国没有几个人知道。进入12月，《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》中提出，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，要做好征收高档住房房产税的准备工作，增加持有高档住房的成本。
而上海在10月推出的落实国务院楼市调控实施意见中，也曾声明，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。目前，上海市房管局早已启动了前期工作，上海房屋状况信息中心也正在逐步建立和完善之中，上海房管局局长刘海生表示，这个中心将可以搜索上海目前所有房屋状况信息，方便地用这个系统查询上海居民拥有房屋、产权关系等资料。
2011年1月8日,上海新政“攻心为上”房价下滑空间有限,“没有房产税？这是几乎所有业内人士面对7日6点整沪版楼市调控细则出台之后的第一反应。国庆节前的9月29日，“二次调控”突袭楼市。业内盛传上海即将在节后出台楼市调控细则、上海或将成为房产税征收试点城市等消息，加重了购房者的观望心理。国庆期间上海楼市需求因此受到抑制，并未迎来不少开发商预期的巨量“反弹”。上海楼市调控细则如期而至，除了发布北京、深圳已开始执行的限购政策之外，细则还将土地增值税预征税率从此前的最高2%提高到5%。不过，记者寻遍细则全文，都没能看到业内最为关注的房产税。本次沪版细则属于从严执行中央的调控内容，主要体现在增加供应和减少投资需求方面，但具体执行内容，仍存另种解读。
其中，关于“在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）”这一政策，业内普遍认为其“新购”的概念定义为，无论该家庭此前有多少套房，从政策执行开始，只可再购买一套房。 基于当前自住需求占绝对主流的市场现状，预期限定居民家庭购房套数这一政策对市场交易的实际影响能量有限。
限购政策的起始时间和家庭认定标准是政策能否起到作用的重要因素，“要看这个‘一定时期’到底是多长，并且其计算购房时间起点，是2010年1月1日开始还是2010年10月7日开始，截止时间是什么时候，不同的起始时间对政策效果影响很大。”另外，对于细则规定动迁安置房提前上市交易之余，还要求项目结构封顶才能拿预售证这两条规定，不少人士认为前者有利于增加住宅供应量，后者可能会在一定时间内减少市场中的住宅新增供应，两条规定的效果或互相矛盾，因此其对缓解房价压力还需后期观察。
目前已明确上海试点，但具体执行细则和执行时间却像“一把剑”一直悬在市场各方的心头，对于市场来说，这种状态，比利空出尽更有震慑作用。房产税是具有极大冲击力的税种，可以直接施压二手房市场供应，扭转楼市整体供求结构，进而强力引导房价走势。其准备工作的推进也会牵动楼市神经。细则中再次提及，仍是“攻心为上”，震慑意图明显，直至房产税出台之前，此类震慑应该还会有多轮释出。 事实上，楼市调控的“攻心计”早在国庆长假期间就已初现效果,房产税不出更具“震慑力”。潜在需求依然充裕，如果细则执行不到位，房价下滑的可能性十分有限。短期内房价会有下跌压力，但是从中长期来看，这些政策并不能有效地增加中低价位住宅的供应，并且目前都以打压需求为主，若供需矛盾无法妥善解决，房价恐怕还有反弹空间。
【猜想三】加息预期升温。2007年，政府的加息力度空前，前后6次加息。2008年，5次降息，贷款利率累计下调1.89%，超过了2007年加息总幅度。2010年10月19日，中国人民银行周决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。这是时隔34个月后，央行首次加息。国家统计局12月9日发布1-11月全国房地产市场运行情况以及11月份70个大中城市房屋销售价格指数显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。
对房地产市场而言，央行加息同之前提高首付等措施共同作用于楼市，意在抑制楼市过热。就目前市场供求关系，对于首次买房的刚需群体，在首付提高的基础上贷款利率又随之上调的情况下，加大了经济负担，可能会被误伤，会导致部分刚需的观望态势。而对于改善居住环境的群体，影响要相对小一些。在12月3日召开的中共中央政治局会议上，相关会议精神透露出我国2011年的货币政策正式发生了转向，此前的政策基调则是积极的财政政策和相对宽松的货币政策。明年稳健的货币政策或将“中性偏紧”，央行将继续回收过剩流动性以防通胀加剧，新一轮加息周期或将到来，但货币政策转向料不会对股市、楼市造成明显冲击，股市不会大幅波动，房价可能小幅下降。
【猜想四】保障房加码。保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点。2010年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并已初步完成。2010年11月23日，住房和城乡建设部发布《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》，明确提出2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比原计划的580万增加了420万套，这将大大缓解可能存在的投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。房产税试点改革加快推进。2010年12月10日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在2011年有可能落到实处。
两年再建1300万套 保障房改写房地产业格局？保障房与商品房的统筹规划，已成为今年内地房地产业结构调整的基调。而房地产业“十二五”规划中，庞大的保障房供应规模将对商品房住宅形成挤压作用，从而对房地产行业格局和商业模式产生更为深远的影响。包括万科、绿城、华润、万达等公司在内，各地产商目前都在寻找自己未来的战略和新的赢利模式。
临近年底，房地产市场再度升温的消息，让买不起房的“大多数人”更加揪心。还好，政府已经规划了明年新建1000万套保障房，同时，督促78家央企退出房地产市场、上海试点房产税以及严查房地产信贷等打压楼市等政策，根据该方案，上海“十二五”期间住房建设总量大约为1.25亿平方米，其中，中小户型商品房及商品住宅仅占比约30%，其余为包括廉租房、经适房、棚户区改造等在内的保障性住房，以及商业配套。
今年以来的一系列宏观调控政策中，中央已明确了“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给” 这一思路，“一手抓房价、一手抓保障”也成为今年4月开始房地产调控的核心。 2011年至2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作。2010年全国完成580万套保障房建设基本已无悬念，而2011年要继续建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房。
除上海外，北京、广州、深圳等地也已制订详细的保障房建设方案。 针对保障房的落实情况，已由政策制定层面逐渐转到监管层面。以北京为例，9月以后入市的保障房项目已达8个，11月供应的18块住宅类地块中包含保障房建设用地的也占到了一半。保障性住宅供应自今年4季度以后逐渐加速。
财政部的最新通知显示，允许土地出让净收益不低于10%用于发展公共租赁住房，这将大大加快保障房建设速度。以北京为例，2010年来的土地转让收入已达到912亿，按照其中50%为纯收益计算，将可能有近50亿的资金进入公租房市场。 保障房的迅速上位，以及住房保障法的立法工作展开，将大大改变中国房地产业的发展格局。目前以万科、保利等为主的住宅开发商模式，将向多元化的商业地产、综合地产开发转变。 这意味着，很多住宅开发商要改变自己从前的赢利模式和产品结构，避免和保障性住房冲突，甚至，变身为保障性住房开发商。
上海绿地集团近年来已经获得多幅上海及周边地区的保障房项目，而浙江绿城则早已开始积极推进其“商业代建”模式，其合作对象是政府。绿城在全国承接的安置房代建项目总规模至今已超过250万平方米，其中已开工建设的超过90万平方米。正在形成之中的代建房运营管理模式，将成为绿城未来的赢利点之一。绿城有关人士认为，“代建业务”也是对自有资金瓶颈和行业风险的一次创新和破局。
万科的住宅产业化技术更有利于保障性住房的建设，未来万科希望能参与更多的保障房建设，以及更加注重效益的增长而非规模的增长。在保障房和商品房双轨统筹之下，在各种调控措施致地产商资金杠杆急剧降低的背景之下，过去依靠银行贷款和销售回款的开发模式受到挑战，未来在房地产金融资源调配上拥有优势、综合开发能力强的地产商，将获得更多市场机会，而房地产业的格局也将发生剧烈改变。
但是，2010年11月17日中国审计署调查发现，22市土地出让净收益提取廉租房保障金未达10%。按规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10％。但北京等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元(人民币，下同)。调查显示，2007年至2009年，19个省市筹集廉租住房保障资金1038.8亿元，获得棚户区改造中央补助资金54.43亿元。
2011年全国保障房建设规模十分庞大，计划开工1000万套，按其中有65%建成来计算，650万套相当于年度竣工商品房套数约800万套的80%。摊薄后，全国平均房价应该是微跌的。其他方面，如可略微分流部分商品房需求，且不提。
在刚刚过去的2010年，全国楼市在多重调控的政策作用下，依然红火一片。北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州，达23%，而北京涨幅最大，同比大涨42%。各地“卖地”收入也水涨船高，从得到的数据来看，北京、上海、大连三个城市全年土地出让金总额均突破千亿元，而二线城市的地价涨幅和土地成交活跃程度尤为惊人。
2010年，经历了“新国十条”和“国五条”等调控政策后，土地的出让市场仍热度不减。从业界披露的2010年全国土地成交金额排行前20名的城市来看，北京、上海、大连三个城市已进入“千亿俱乐部”，成交金额分别为1600亿、1500亿和1100亿元。2010年有关部门加大了土地供应力度，土地购置面积大幅增长，超过2007年峰值水平。仅2010年1-10月，全国土地购置面积约3.28万公顷，2009年同期约为2.41万公顷，2010年增幅超过3成。值得注意的是，2010年二线城市不论是地价水平还是土地出让总金额，均增长迅猛。其中，大连成交1073亿元，同比增310%，长沙成交165亿元，同比增长182%，哈尔滨成交217亿元，同比增长116%，武汉成交764亿元，同比增长107%。
一线城市全年房价大涨,数据显示，2010年北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，这主要是由于2009年在楼市刺激政策的影响下楼市成交量创下天量，而2010年经历过政策调控后，成交量已回落至较为正常的水平。2010年，北京全年的成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米。
然而，成交量的回落并没有带来价格下跌，四大一线城市全年新建商品住宅均价反而出现整体大幅上涨。从全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。
客观来看，在严厉的调控之下，市场确实有所降温。整体而言，全国房地产开发景气指数自今年3月触顶后，至今持续回落。从成交量来看，今年全国新建商品房成交量可能比去年增长10%左右，增速明显回落。从房价来看，自2010年4月70个大中城市房价同比涨幅创12.8%的新高以来，涨幅持续回落，2010年11月已降至7.7%；可以说，“遏制部分城市房价过快上涨”的目标初见成效，不过离预期效果尚有距离。尤其是房价没有出现合理回调，致使年末关于新一轮调控的呼声渐起。数轮调控政策影响下，全国不少城市的楼市却依然呈现“量价齐涨”局面。2010年12月，全国十大城市住宅平均价格连续第四个月上涨；土地、商品房供给量和成交量均创历史新高。房地产市场的走势让人看不清，一系列待解的悬念留给了已经到来的2011年。
2011年元旦假期，北京楼市与寒冷的天气形成巨大反差，新房、二手房市场火热，成交量双双大幅上涨。北京房地产交易管理网数据显示，元旦三天住宅总成交达到了1428套，同比去年元旦的570套，上涨幅度达到了150%。另据最新一期《12月百城价格指数报告》显示，2010年12月全国十大城市住宅平均价格为15523元/平方米，相比11月上涨0.75%。这是自2010年9月起的连续四个月上涨。联合提供的数据显示，2010年12月，上海市商品住宅成交面积为140万平方米，环比11月增加了47.37%。此成交量也与2009年12月的成交面积相当，进入年关，成交量出现大幅反弹。2010年12月，上海商品住宅成交均价为24176元/平方米，环比11月上涨了7.61%，与2010年1月相比上涨了21.16%，年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。
顶着调控的重重压力，元旦楼市明显回暖，显示出购房人的恐慌心态。楼市限购令继续收紧的风向渐趋明朗，购房需求在受政策抑制前得到了最大限度地挤压，部分自住型购房人为规避政策风险而提前消费。首次调控是以打压投资投机购房需求为主，成交量和成交均价同时出现大幅下跌，效果显著。而二次调控逐步开始打压刚性需求，过高房价更使得刚需无力购房，而限购政策出台以及房产税的呼之欲出，又促使以投资需求为主的中高端楼盘成交活跃，导致12月上海商品住宅量价齐飞。
2011年房地产调控政策不会放松，甚至还有加码的可能性。总的来看，国家依然将把稳定房价作为主要目标，中央将督促相关部门和地方政府进一步落实好既有政策，加大查处、约谈、问责等工作力度。在此基础上，如果房价依然出现明显上涨，则有可能出台新的调控政策。由于受到中国部分城市区域供应不平衡，例如土地供应今年未完成和保障房土地供应不及时，资金不到位，开发建设缓慢，影响到市场供应，及限价房土地计划今年未完成和限价房市场供应紧张等商品房源供应紧张，导致结构性出现问题，不排除部分城市房价出现上涨幅度达到20%，甚至超过30%的现象。但是受到货币政策收紧和信贷额减少及2011年开工量的增加，中国整体房价上涨幅度在10%~20%之间。