谢逸枫:国人不希望开征房产税
房产税“见光”房价或暴涨 不出更具调控“震慑力”
聚焦上海重庆房产税
2011年1月9日从正在召开的重庆市“两会”获得消息：财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定；重庆正抓紧完善相关方案，今年一季度有望出台征收文件。黄奇帆接受采访时表示,反对两头征房产税,称重庆房价只有6千多.因为房地产的高价，是两头产生的。一头是政府卖地，政府卖地，卖的高了，房价就高了；第二是高档房卖得高了，旁边的中低档房跟着迎风而涨。所以你只要把两头控制就可以。假如我们没有土地出让金这一说，那么我们应该所有的房子都收房产税或者物业税。但是我们前面收了出让金，后面再收物业税，两头收的话就过分了。
消息人士9日透露，中央已于2010年12月初批准上海试点房产税，上海已制定出框架性方案，但有很多细节仍在研究中。上海市发改委日前已就房产税的试点方案，在部分开发商和房产研究机构中展开调研，以进一步完善试点方案细则。业内人士预计，上海最早有望在一季度开征房产税。上海“两会”将于1月15日召开，届时可能会提及房产税问题。知情人士称，同为试点城市，重庆和上海的房产税方案并不相同。重庆已明确开征高档商品房房产税，而上海有关房产税征收方案的版本依然众多。
关于上海试点房产税的说法在业内至少有三个版本。第一个版本是只对二套以上普通商品房和别墅征收。第二个版本是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”。第三个版本是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。房产税税率或为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋，税率更高。关于房产税的税率，不同版本也不同，出现了按房价0.4%-0.8%之分。虽然上海房产税最后方案尚未确定，但应该不会涉及首套房，而投资房将成为房产税调控目标。
近日房产税又被一些媒体记者哄抬上头条，甚至说今年重庆要开房产税，还说什么财政部正式同意，真是瞎折腾。到目前为止，大家从未未看见财政部和税总局及国务院相关部局正式的官方通知和文件及决定，是否在今年在具体哪个城市试开房产税，开征的标的界定？（是商品房还是商业房？二手房还是一手房？）具体按照什么标准？（按套还是按面积还是综合），有什么人或结构去评估和调查持有人的不动产情况？开征的税率具体是多少？有谁去执行开征？税归地方还是中央？
笔者认为，这一系列的问题都没有具体的细化和解决，甚至没有是否考虑过有必要开征的调查和研究，没想到，房产税竟然成为2011年政策调控房价的利器，别老拿房产税当降房价最后利器纯粹瞎折腾。其实，国人根本不希望房产税开征，除了增加地方政府和中央财税收入外，和老百姓有什么关系，老百姓买不起房的事实永远不会改变，房价依然会继续上涨。一是老百姓不会因为开征房产税了就能够购买得起房。二是开发商不会因为房产税开征下降房价。三是地方政府不会因为开征房产税而不高价土地拍卖。
四是投资投机炒房客不会因为房产税开征而不继续购买不动产。五是老百姓内心根本最害怕不是开征房产税，而是一旦开征，这个税又转到购房者身上和下一个人身上。不仅增加成本和生活负担，甚至影响房价会继续上涨的心理。六是房产税对开发商不公平，既然交了土地出让金，为什么又交房产税或物业税。七是中国老百姓对什么房产税根本不抱什么降房价的希望，现在吵闹要开征房产税的人都些经济学家或者专家，其实大部分人并不希望通过增加房屋交易环节的持有成本，增加持房者的负担，达到遏制投资投机炒房需求，最后是实现房价下降。因为，根本不可能遏制。
近日，财政部、国家税务总局发布通知，明确将地价计入房产原值征收房产税，这一通知的发布对可能开征的房产税起到了“参考”的作用。此前，在房产开征税试点城市名单中，上海与重庆一样，成为呼声最高的城市，如今，重庆市明确“十二五”期间将开征房产税，并有望在今年一季度出台相关文件，分析人士预测，上海等城市也有望在一季度出台相关征税房产税的规定，甚至是正式开征。
其实,2011年1月8日,上海新政“攻心为上”房价下滑空间有限,“没有房产税？这是几乎所有业内人士面对7日6点整沪版楼市调控细则出台之后的第一反应。国庆节前的9月29日，“二次调控”突袭楼市。业内盛传上海即将在节后出台楼市调控细则、上海或将成为房产税征收试点城市等消息，加重了购房者的观望心理。
国庆期间上海楼市需求因此受到抑制，并未迎来不少开发商预期的巨量“反弹”。上海楼市调控细则如期而至，除了发布北京、深圳已开始执行的限购政策之外，细则还将土地增值税预征税率从此前的最高2%提高到5%。不过，记者寻遍细则全文，都没能看到业内最为关注的房产税。本次沪版细则属于从严执行中央的调控内容，主要体现在增加供应和减少投资需求方面，但具体执行内容，仍存另种解读。
目前已明确上海试点，但具体执行细则和执行时间却像“一把剑”一直悬在市场各方的心头，对于市场来说，这种状态，比利空出尽更有震慑作用。房产税是具有极大冲击力的税种，可以直接施压二手房市场供应，扭转楼市整体供求结构，进而强力引导房价走势。其准备工作的推进也会牵动楼市神经。
细则中再次提及，仍是“攻心为上”，震慑意图明显，直至房产税出台之前，此类震慑应该还会有多轮释出。 事实上，楼市调控的“攻心计”早在国庆长假期间就已初现效果,房产税不出更具“震慑力”。潜在需求依然充裕，如果细则执行不到位，房价下滑的可能性十分有限。短期内房价会有下跌压力，但是从中长期来看，这些政策并不能有效地增加中低价位住宅的供应，并且目前都以打压需求为主，若供需矛盾无法妥善解决，房价恐怕还有反弹空间。
2011年1月9日，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。还说财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制订，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
重庆市市长黄奇帆在去年6月接受媒体采访时，曾透露了重庆房产税的思路，先对别墅、200平方米以上和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人投机购房，可能被征税。而且征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征。除重庆之外，此前也盛传上海将征房产税，但是当地政府没有明确时间及方案。对于上海版房产税征收方案，有媒体报道称只针对新增购房，而且是对每户名下超出200平方米以上的部分房产面积进行征收。
重庆市市长黄奇帆此前接受媒体采访时表示，重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税。对于1%税率，能够起到多大的调控作用？买得起高档房的人，就交得起税，不能只看对房价的抑制作用，现在的重点是调节市场结构。比如，政府能够用征收的房产税建保障性住房，这也是好事。抑制房价要调整供求关系，但供求关系不易调整，就通过征收房产税的方式增加税收，增加的税收投入到保障性住房建设中，再将保障性住房提供给低收入群体。调整结构比调整房价更重要。
财政部财政科学研究所所长贾康1月9日在第三届建设创新型国家大会上建议各方搁置对房产税的争议，尽快在一线城市试点开征房产税。既得利益者阻碍房产税。自去年4月份针对房地产的新一轮调控政策出台后，对于是否开征房产税的争论此起彼伏。有观点认为房产税或将成为楼市调控的重磅炸弹，一些房地产业内人士则称房产税无法抑制高企的房价。房产税的征收涉及各方面的利益，由于既得利益者的阻碍，改革难题难以在争议中得到解决，最好的方式是暂且搁置争议，尽快试点开征房产税，然后再开明地讨论。
房产税可抑制投机炒房，从长期看房产税的征收必不可少。一方面可以缓解房屋的供需矛盾，另一方面可以抑制投机炒房，同时还能够活跃租房市场。在征收方式上，税制改革不应涉及第一套房，建议开征时考虑家庭人均面积这个指标。中国改革在被既得利益者阻碍时，想要寻求创新就必须考虑在操作方面进行突破，并与大家充分沟通改革理性。
房产税的开征探讨从2010年年初持续到年尾，至今也没有明确的结论，关于试点城市、开征税率、从第几套房开始征税等问题，政界学界民间也是各执一词。首先是没有正式的政策和通知及官方的什么通告重庆要开房产税，因此还需要时间。其次是2011年1月9日，重庆市市长黄奇帆在重庆市“两会”上表示，“十二五”期间，重庆将对房地产市场加强财税调节，开征高档商品房房产税。
财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。房产税并不是一个新征税种。1986年，国务院发布实施《房产税暂行条例》，对经营性房产征收房产税，而对个人所有非营业用的房产免税。此次重庆市率先开征高档商品房房产税，即是扩大房产税征收范围，将高档商品房列为征税对象。
房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。其基本特点是在不动产的保有环节上征税。房产税征收之前，土地出让金是地方政府的主要收入来源，这也造成了地方政府短期化，为追求政绩，获得任期内发展资金而大量批地。
房产税作为财产税，它的收取能够有效增加住房的持有成本，减少住房投资者投资的收益所得，同时能够稳定地方财政收入。在亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入的比重一般在23%至54%，而我国目前占比还只有3%左右。国家信息中心最新发布的一份报告认为，当前房地产税的征收条件已经成熟，开征房地产税将明显增加投机房地产的成本，有利于抑制房地产投机。
笔者在接受采访时就表示，说明重庆是否开征房产税目前仅仅在讨论和备案，还需要论证和研究及一个具体的审批流程等法律和行政的程序，原则上同意仅仅是认为可以去做这方面的工作和研究，没有说可以开征。况且财政部一家也说了算，还得税总和国务院相关部局的同意和研究。因此，重庆是否开征基本谈不上，最基本的开征条件未达到，并没有说在今年开征，只是说在十二五规划期间内，也有表示2015年之后，因为政策随市而变。
笔者在接受采访时就表示，目前重庆的房价属于二三线城市水平，既然是遏制投资需求，应该在一线城市开征，况且重庆的投资需求本不高，也不属于房价上涨过快，上涨过高，供应紧缺的城市。另外一方面，由于房产税具体细节尚不清楚，具体影响还不能确定。房产税的征收不仅有利抑制过旺需求，所得税收还可用于保障房建设、调整市场结构。
最重要的是如何界定“高档商品房”，这样才能根据范围判断影响有多大，可想而知，开征房产税会对房地产公司未来的经营计划和决策产生影响基本不大。同时，高档商品房房产税即将在重庆开征，短期内不仅会对重庆房地产市场，而且会对全国房地产市场产生一定影响，但影响大小要视具体方案而定。开征房产税的主要目的在于完善地方税制，且开征之初不会过于严厉，对房价的直接打压作用有限。
笔者在接受采访时就表示，目前市场资金依然充裕，其在没有更好投资渠道的情况下仍会投资楼市，重庆等地区试行房产税将在心理层面影响部分购房者。同时，房产税的开征将改善地方政府的税收来源，有利于控制地价。国土部的数据显示，2010年全年土地出让金达到了2.7万亿，相比2009年调控前有明显上升。
房产税到底能在多大程度上影响房价，取决于具体的细则，如税收如何征收，对不同套房是否采取不同税率等，但总体来看，心理影响大于实际影响，而且影响会是短暂和有限的。后续几轮紧缩政策对房地产价格的影响也在逐步减弱，2010年下半年以来，房地产调控政策虽然更加严格，但是相比2010年上半年的政策，带给市场的影响更小。
2011年元旦假期，北京楼市与寒冷的天气形成巨大反差，新房、二手房市场火热，成交量双双大幅上涨。北京房地产交易管理网数据显示，元旦三天住宅总成交达到了1428套，同比去年元旦的570套，上涨幅度达到了150%。顶着调控的重重压力，元旦楼市明显回暖，显示出购房人的恐慌心态。楼市限购令继续收紧的风向渐趋明朗，购房需求在受政策抑制前得到了最大限度地挤压，部分自住型购房人为规避政策风险而提前消费。另据最新一期《12月百城价格指数报告》显示，2010年12月全国十大城市住宅平均价格为15523元/平方米，相比11月上涨0.75%。这是自2010年9月起的连续四个月上涨。
2010年12月，上海市商品住宅成交面积为140万平方米，环比11月增加了47.37%。此成交量也与2009年12月的成交面积相当，进入年关，成交量出现大幅反弹。2010年12月，上海商品住宅成交均价为24176元/平方米，环比11月上涨了7.61%，与2010年1月相比上涨了21.16%，年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。首次调控是以打压投资投机购房需求为主，成交量和成交均价同时出现大幅下跌，效果显著。而二次调控逐步开始打压刚性需求，过高房价更使得刚需无力购房，而限购政策出台以及房产税的呼之欲出，又促使以投资需求为主的中高端楼盘成交活跃，导致12月上海商品住宅量价齐飞。
二次调控作用正在减弱,日前，北京、上海、广州、深圳四大一线城市明确表态，今年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。住建部也强调，热点地市的限购令将继续加强。另外，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四城市也明确将继续执行，而部分没有明确政策时效的城市则表示，暂时不会取消限购政策的时间表。限购政策不仅将会继续执行，而且当房价继续上涨时，这一政策会从上海、北京等16个城市向其他城市蔓延。其实都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。2010年末的房价连续四个月上涨说明，第二次调控的作用正在减弱。2011年应继续出台调控措施。
第三次调控或将提速,2010年12月29日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，在数轮调控政策的影响下，全国不少城市楼市依然处于“量价齐涨”的局面，目前部分城市房价上涨压力很大。在继续严格执行现有调控政策的同时，住房和城乡建设部将时刻准备新的房地产调控招数。”如果2011年的前两个月的房价继续上涨，尤其是一线城市或十大城市继续上涨，国家或许在3月份出台调控措施。
在年末的最后几天里，住建部部长姜伟新在住建部年终工作会议上明确表示，在既有的调控政策之外，还将进一步细化已经有的调控政策，并会同有关部门储备调控政策。
对于未来的房地产调控，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题。关于房产税的话题，在整个2010年都处于一种持续升温的状态。从目前的市场情况看，房产税试点已是箭在弦上，在2011年正式推出已是大势所趋。作为首批试点城市的重庆、上海已经明确表示做好了相应的政策准备，只等国务院的一声令下。由于2009年开工建设的很多保障性住房在2011年会竣工入市，其对中低端市场的分流作用将会越来越明显。
土地价格被一而再、再而三地推高，地价高涨自然难抑房价，这就为国家调控房价制造了更大的障碍。2010年的最后几天，国土部高调披露了全国8省26宗住宅闲置土地情况，并强调要对住宅闲置土地的开发企业“严肃追究责任”。2010年12月19日，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》出台，对招拍挂出让中溢价率超过50％，成交总价或单价创历史新高的地块进行了更加严格的监管与限制，虽未明确提出禁止高价地，但政策施压的态度已十分明显。