谢逸枫:2011年房价全面上涨
伴随着宏观经济的企稳，我国房地产市场近期也开始逐渐回暖。3月份，全国房屋销售价格指数环比开始止跌回升。进入二季度以后，部分大城市的商品房成交价格和成交数量开始急剧上涨，北京、深圳、广州等城市的房地产价格迅速达到或接近了2007年房价最高时的水平。近期部分城市房地产价格快速上涨的主要原因,一是市场资金充裕.今年以来，我国货币政策宽松，银行信贷出现超常规增长，市场流动性充足。1—6月份全国房地产开发贷款同比增长32．6％，困扰房地产开发企业的资金链紧张问题迅速缓解，企业为回笼资金而降价的情况减少。同时，宽松的货币政策也保障了购房者的资金需求，上半年全国个人住房按揭贷款同比增长63．1％。
二是宏观政策放松.去年以来，为稳定房地产市场，有关部门先后出台了一系列优惠政策，包括降低住房贷款最低首付比例，免征个人购房印花税、土地增值税，降低契税税率等，降低了购房成本，近期政策效果开始逐步显现。
三是刚性需求释放.近10年来，我国城镇人口年均增加近2000万，折合约每年增加600多万个城镇居民家庭，自住型、改善型购房需求很大。在经过一年多的观望和等待后，刚性需求在近期集中释放。四是通胀预期增加.出于对宽松货币政策的负面效应以及未来经济回暖后可能出现的经济过热的担忧，市场上出现了一定的通货膨胀预期。而在通胀环境中，购买房屋显然是最佳的保值手段之一。
五是市场信息不对称.住房是一种高度差异化的商品，在销售者和购买者之间极易形成严重的信息不对称，消费者对住房的周边环境、建筑质量、销售进展等都难以准确掌握，而这一特点又往往被销售者充分利用，人为制造热销假象来抬高销售价格。六是地方政府支持当前，土地已经成为城市管理者最为重要的基础性资源，土地收益在地方财政中占有举足轻重的地位，很多地方政府在推动房地产市场回暖、防止商品房价格下跌方面具有强烈的意愿，并采取了种种措施，其中部分措施也因此受到了一定的争议。
近期房地产价格快速上涨的可能性仍然较大,目前，房地产价格仍然存在较强的进一步上涨趋势，除了上述情况近期难以逆转之外，还有以下原因可能会全面推高房价。一是商品房供求的不平衡态势.住房作为商品尽管具有特殊属性，但其价格形成还是遵循着市场经济的一般规律，供求状况仍然是房地产价格最基本的决定因素。2004—2007年全国商品房销售面积连续三年超过竣工面积导致的供需不平衡直接造成了同期全国房价的大幅上涨，其中销售面积超过竣工面积幅度最大的2007年恰恰也是房价上涨幅度最大的一年。
目前，商品房供需不平衡的态势已经再度显现。今年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降26．5％，房屋新开工面积同比下降10．4％，而商品房住宅销售面积却增长了33．4％。月度住房竣工面积与销售面积之差5月份已经扩大到4037万平方米，超过了历史最高值2007年8月的3568万平方米。
二是特大城市的示范效应.北京、深圳等一线城市的房地产市场对外界变化的反应更为敏感，对全国市场有很强的示范效应，这些城市房价的涨落往往会很快传导到其他大城市和众多中小城市。三是价格上涨的惯性.物价的上涨具有一定的惯性，一旦价格开始上行，地价与房价便开始了相互推动的循环上升，人们通常具有的“买涨不买落”的购房心理也会在房价上涨时进一步加大购房需求，进而把房价推向更高。
我很赞同任志强的观点,中国房价暴涨的原因是什么,我并不认为房价过快暴涨是件好事，暴涨也并非合理。但我认为想要解决房价的波动，关键要解决的是形成房价暴涨的外部环境。什么是房价暴涨的因？房地产只是宏观经济中的一部分，当宏观经济保持高速增长时，没有哪个国家的房价不随宏观经济的增长而增长，更没有哪个国家出现过宏观经济高速增长时房价普遍下降的先例。但房价的上涨如果大大超过了宏观经济增长所能接受的水平，则可能会出现资产价格的泡沫。而什么是过度增长的泡沫，却没有明确的量化指标，也许正如格林斯潘老先生所说的“泡沫只有破灭后才知道是泡沫”。
影响房价上涨的原因有多项，重点有如下几项：第一，供求关系。需求在1998年之前是以福利分配为主，1998年之后成为只有市场一个出口，让所有的人，不管是否有支付能力都必须挤进市场，并让政策逼迫市场为低收入家庭提供产品与保障。24号文件为低收入群体提供了另外一个出口，可以分流相当一部分本不应进入市场的需求，但很遗憾这个出口政策出台得太晚了，尚未达到分流的效果时，房价已经被推动着高涨了。如果这一解决分流的政策提前几年出台，市场根本就不会出现这种所有人都挤在一个出口中形成过度拥挤的状况。
而供给则在防止过热和土地垄断与计划供给的条件下无法适度扩大，土地的计划供给限制了用土地供给的数量来平衡土地的资源价格与市场的调节机制。因此在让土地的天价迎来地方财政的喜悦之中，产生了面粉贵于面包的现象，并推动了面包价格暴涨的“核聚变”。防止宏观经济过热的政策可以限制供给，但却无法抑制需求（需求应靠多种方式分流），不能分流的需求会对供给产生反作用力。鱼与熊掌不可兼得的局面就出现了，有了房价过快的上涨，就会并存房价下跌的可能性。而供不应求时价格上涨并不受成本的约束，供过于求也是同样。
第二，交易税费增加的推动作用。二手房交易的税费增长（这与开发商无关），在羊毛出在羊身上的转移中，推动了二手房交易价格的上升，反过来也推动了一手房交易的价格上涨。高地价与高税收同样让房价的基础发生了变化，也成为房价的推手，面粉与面包的关系大大改变了上涨的预期，而这个预期在舆论的宣传中被放大并变成了买卖双方的现实。
第三，房价是非固定内涵的一个指标。随着时间的推移，这个指标中的内涵却大大不同了，发达国家的房价有相对标准的内涵。如美国大多按套计算房价，而一套房的面积是有限定标准的，一套房的内部配套与装修标准也是相对一致的（中国却有着精装修与非精装修的巨大差别），社区成熟度与基础设施配套标准的差别也相对较小，因此有一个基础一致性的评价标准，房价也有了可比性。但中国的房价却不同，此房与彼房的差别巨大。房子本身的建安标准大大提高了、节能环保的措施大大加强了、社区成熟度与基础设施变化巨大，内涵提高而产生的房价变化并没有真实的反映在统计之中。尤其是非市场化定价的产品供给量会对房价的计算产生巨大的影响，因此在非商品化与市场化产品的替代中也产生了房价增长的非一致性因素。
第四，原材料与劳动力成本的增长。包括土地、钢材、设备、新材料和劳动力成本的增长等都有价格的推动作用。如果经济增长让收入与价格普遍上涨，同比计算时是否也应考虑这类因素呢？如人均收入与银行的利率会考虑消费者物价指数的增长率、投资增长中应扣除消费者物价指数的增长部分，那么房价是否也应给以必要的物价调整呢？
第五，金融环境与政策性措施的推动。金融政策中的升息会改变资金成本的基础，紧缩的货币信贷让更多的企业转而用信托等各种其他融资渠道，利息上浮大大提高了资金成本。而银行的封闭信贷和捆绑信贷的监管会让资金产生巨大的闲置和浪费，不能发挥其有效利用率。降低了资金的利用效率就是增加资金的成本，监管会在有利于防范金融风险的同时加大房价上涨的压力。
当然还有其他各种因素在影响着房价，如地区的稀缺性、轨道交通等城市基础设施改善、商业环境与居住环境改善的诱因等。综上所述，可以看出房价的上涨与下降并非房价自身的问题，只不过是各种经济环境变化的果，而非引发经济变化的因。不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动。