由深圳市出台的《深圳市城市更新办法实施细则》引发的思考......

 

日期：[2011年1月7日]  版次：[SD12]  版名：[深圳读本黄金楼市]  稿源：[南方都市报]

 

2010年12月28日，我应南方都市报的邀请参加新浪乐居的网络直播节目，与几位深圳地产人士一同分享对《深圳市城市更新办法实施细则》的看法。
    

人物：涂成洲   邓坚    余海   南方都市报记者

 

涂成洲（博主）：大成律师事务所合伙人、深港房地产联合商会副会长，中国社会科学院法学研究所教授，多年来持续关注深港两地房地产市场和法条变更。

 

邓坚：深圳地产资深人士，曾耗时5年历经龙岗区某更新项目从拆迁到入市的全部过程。

 

余海：益田集团木头龙筹建办常务副主任，其所在企业正在进行深圳首个商品房住宅小区的更新筹备。

 

2009，深圳城市更新元年。土地日益紧缺成为制约深圳二次发展的桎梏。于是深圳决心从制度源头，探行城市更新的可行性和操作性，希望将土地从城市中央陈旧的工业厂房、城中村和住宅社区中解脱出来，为深圳下一个十年乃至更长时间的发展提供有力的保障。于是，一贯先试先行的深圳，于2009年10月出台了《深圳市城市更新办法》(下称《办法》)，12月1日正式执行。《办法》中的更新模式和方法突破以往只有政府为单一主体的情况，为全国众多“为地所困”的城市提供新的思路。时隔一年有余，据知情人士透露，称经过多轮讨论，相关实施细则持续升级，终于2010年12月24日在千呼万唤中，出台了《深圳市城市更新办法实施细则》征求意见稿(下称《实施细则》)，征求意见时间截至2011年1月10日。

 

本期对话嘉宾对《实施细则》的细化给于积极评价，尤其是针对开发商进场门槛的设定表达了一致的赞许。同时，嘉宾也对于政府从更宏观格局出发，搭建更为透明有序的平台也一致寄予更多期望。

 

设定进入门槛可保证更新有序进行

南方都市报：今天我们先从整体评价入手，再到具体条款讨论，对于新出台的《实施细则》，各位嘉宾印象最深的是什么？

余海：今年5月接触到第一轮细则，印象最深的是新增加了准入机制，以前估计有400-500家公司参与到旧改中，其中约7成不是真正的房地产开发公司，市场之混乱难以想象。细则中对于开发商职责已经明确了，后续建议多明确政府在其中的职责。

邓坚：第一，限制进入主体，从源头上确保有实力、有资质的企业进入。第二，要预防一窝蜂的改造或者停滞，对于需要更新的物业有轻重缓急之分，有些在建筑安全性上有隐患的要优先进行。第三，将法定图则置于改造的上位约定，对于平衡各方博弈具有很好的操作性。

涂成洲（博主）：从法律方面看这个文本，还是有些通病。比如，作为一个实施细则，指导思想应该具体到解决什么问题，不能太空洞，还有些权利义务的主体没有落实。

 

诉讼主体需更清晰

南都：在《实施细则》第63条“拆迁补偿安置协议”部分中，规定“存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总数量90%以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内建筑物总建筑面积90%以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形成实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民法院予以保护”。这条无疑是新增条款中最亮眼的，也是最有争议的，大家怎样来看，请律师先说。

涂成洲（博主）：这个规定和现行的拆迁条例是相符的，但是这个规定也是目前修改呼声最高的。全国人大可能马上会修改这个部分，如果要跟全国人大配套，那这条可能很快就会作废。原来政府有听证，政府可以做决定，现在我们把主体换成法院，由法院说可以强拆了，本质是一样的。

余海：以前90%通过后，行政强拆和法律诉讼都可以，现在置换成法律诉讼，对于开发商和业主都是好事情。现在城市更新中，房子大多分为三大类，工业区产权最好确定，城中村也相对容易，商品房社区，土地所有权是国家的，建筑物归个人，整体产权难以界定，在操作层面，细则还可以再完善。

邓坚：改成这样和国家的上位法是吻合的，即使将来人大改了，只是诉讼结果会变，但是这个条款不用改，保证了实施细则的稳定性。这条至少给了一条路，真正明确了红灯和绿灯的关系，没有红灯的障碍就没有绿灯的顺畅，公平永远是相对的。

南都：很想知道谁能起诉？法官会怎样判？

涂成洲（博主）：具体是政府裁定还是法院判决并不重要，重要是90%同意就可以强拆吗？政府解决不了的问题，法院法官能解决，能执行吗？并且，一定是利益相关者才可以作为诉讼主体，开发商是预期收益，不是实际损失，不能作为诉讼主体。另外，如果90%以上业主同意便可强拆，让我想到一句话“多数人的暴政”。现在法院也没有清晰界定，细则还需要继续细化。而且，即便是前后左右都同意卖给你，你也不能把旁边的房子买下来然后就从四面八方把我的房子拆掉，这个破坏了我的相邻权，是违法的。

 

法定图则作为源头控制很重要

南都：在《实施细则》第87条保障性住房中规定，城市更新在实施过程中配建一定比例保障房，据了解目前配建比例从10%-30%。这个比例可操作吗？能否处理得更好？

余海：通过城市更新完善公共配套，增加道路、学校等是需要的，但更新项目本身利润就比净地开发低三成，目前老住宅容积率多为1至1.2，城中村到3，工业厂房一般在0.5左右，保障房比例提高，未来项目容积率要定到多少呢？

以前配建比例是谈出来的，现在把法定图则放在城市更新的上位，更加明确了。这方面政府可以做更多工作，首先列出全市计划更新并且具备条件的小区，再公示该区域的相关指标，例如小区最高的容积率是多少、配建比例是多少等指标，然后发给符合条件的开发商公开招标，大家自己算账，再确定业主返还比例，比例最高的中标，这样可以首先保证业主利益最大化。

邓坚：我同意余总的意见，法定图则作为源头控制很重要，建议没有法定图则覆盖的区域尽快出台法定图则，没有的该如何处理，建议也要尽快出台相应细则。有些小区之前0.8或者1的容积率，改成4还行，改成6，里面像个花园，外面接口呢？我们首先应有整体规划，否则建完之后发现全是60层、80层的，连太阳都见不到，这样城市更新就走到另一个极端了。而且这次更新之后的建筑，通常是30-50层，以后敢再轻易更新吗？不敢。所以这一轮建筑即便没有100年的寿命，也有50-60年的时间，应该有更长远的规划。

更新改造的节奏应该成为补充房地产开发的重要内容，尤其是重要区域，可以阶段性分批推进。另外也担心集体产权、工业厂房由于利益最大化先改造了，最需要改造的商业住宅反而由于容积率高被放在最后面。并且，旧改最大的问题是不可控，不知道一个项目能够在2年还是5年入市，而房地产是有周期的，衰落周期改造积极性更小。

 

“硬”融合不如“有机”融合

南都：建筑评论人朱涛曾经介绍，曼哈顿法律规定无论哪个区域的社区，都要留出20%给低收入群体，通过摇号产生买家，避免城市资源只为富人所享受，其实和深圳保障房配建很像，将来需要注意什么？

邓坚：政府参考国外贫民窟现状，长期低收入人群聚居在远离城市中心的地方，对于阶层流动不利。但是融合应该是通过教育等途径来实现阶层之间的流动。你把我和李嘉诚放在一起可能融合吗？等我小孩变成李泽楷才可以。这些现象已经上升到民生问题，要科学性的有机融合。

余海：木头龙项目还不严重，将来香蜜湖或者华侨城片区更新，房价7万元/平方米，融合更成问题。而且，我们相隔几百米有另外一个小社区，可能会融入进来一起更新，计划将一些配套和保障房建在那里，以实现有机融合。

涂成洲（博主）：“当穷人都不方便的时候，富人也开始不方便”，富人集中在一起，没有穷人，能够活好吗？这是度的问题，大片区是富人，也要做一些小面积的配套，这样穷人也过得好，富人也过得好，不要让你的邻居挨饿。

邓坚：限制进入主体，可从源头上确保有实力、有资质的企业进入。此外，对于需要更新的物业有轻重缓急之分，有些在建筑安全性上有隐患的要优先进行。

余海：政府首先可列出全市计划更新的小区，再公示该区域的相关指标，然后发给符合条件的开发商公开招标，确定业主返还比例，比例最高的中标，这样可以首先保证业主利益最大化。

涂成洲（博主）：90%同意就可以强拆吗？如果90%以上业主同意便可强拆，让我想到一句话“多数人的暴政”。即便是前后左右都同意卖给企业，企业也不能把旁边的房子买下来然后就从四面八方把我的房子拆掉，这个破坏了我的相邻权，是违法的。

 

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