深圳房地产律师/颜宇丹
昨晚，我作为特邀嘉宾，参加了一期深圳电视台4套财经生活频道七点半直播的晚间黄金节目《非常财经观察》，本期的谈论主题为“空置房谜团有望揭开？”
这次节目的背景：日前，国家统计局局长马建堂表示，国家统计局将利用人口普查相关信息和部分城市抽样调查结果调查全国住房空置情况，争论已久的全国住房空置数量能否就此揭开神秘面纱？
今年7月份，有媒体报道称，国家电网公司在全国660个城市的调查结果显示，全国有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。在房价高企的今天，这条消息无疑等同于扔下了一颗重磅炸弹。围绕6540万套空置房的真实性和空置房的统计方法，社会各界展开了一场激烈的争论，甚至还有网站为了弄清空置房数量发起了“百城网友晒黑灯”运动。针对热议的住房空置率问题，国家统计局局长马建堂近日表示，国家统计局正在有关部门的支持下，研究建立空置住房的调查方法。马建堂表示，国家统计局将充分利用11月1日正式启动的第6次全国人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息，并在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查。根据记者了解，在即将开始的第六次人口普查中，将有10%的被调查人群填写一份“长表格”，而这项表格将大量涉及住房情况，包括住房间数、面积、住房结构、建成年代、住房来源等。马建堂认为，国家统计局可以根据调查结果整理出相关信息，这对统计住房空置情况非常有利。他还表示，待相关信息整理完毕后，国家统计局将公布相关数据，和全社会一起分享。
围绕着住房空置问题，在访谈中我主要讲了以下三个观点：
一是房屋空置率的现实情况：房地产开发商一直用待售率充当空置率，以掩盖房地产资源严重浪费的问题，已经引起了包括政府高层在内的整个社会的关注。空置造成社会资源的巨大浪费，与当今提倡的低碳经济背道而驰，不能熟视无睹。政府有关部门应当尽快采取措施，逐步化解住房空置问题。
二是房屋空置率的统计难度：按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。存量市场的空置并不区分房屋的新旧，而增量市场的空置则仅指第一次进入市场的新房屋。关于空置率的概念如何确定才能科学的反映我国现实存在的炒房热度和房地产经济的泡沫程度？第6次人口普查距今仅2个月，突然在这次人口普查中新增了一个房屋空置率的调查，是否能够切实完成？是否又能统计到真实的数据？
三是即便统计出了房屋空置率，又如何解决？无论是房地产市场行情走低，还是走高，均存在商品房的空置问题。当市场低迷，楼盘销不动，房地产开发企业又急于回笼资金时，房地产开发企业往往采取由内部员工从银行贷款把房子买下来，套取银行借款资金，以解燃眉之急。而只要有购房者要买，前一任“业主”就会按公司的要求解除合同，让这套房源重新回到一级市场流通，进而房地产开发企业达到“囤房”套利的目的；同时，在房价低迷时，房地产投机、投资客，也往往不急于“割肉”售出房屋，也造成一定程度上的房屋空置；而当市场行情走高，楼盘销售火爆之际，房地产开发企业“不差钱”，也会拿出部分待售房屋“奇货可居”、捂盘惜售，进而造成一定的房屋空置。针对这些情况，即便是统计出了房屋空置率，又如何从法律层面来解决？这也是个瓶颈问题！
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected]