陈真诚：外资抄底房市之说难成立
文/陈真诚
（载：《云南信息报》）
[导读：国内不少房地产企业融资困难，资金压力越来越大，一些开发商便寻求向外资或国内民间资金融资，这或是外资进入中国房地产市场的主要原因…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
在房地产调控正在逐步加码、开发商资金短缺压力与日倍增的当下，8月25日，有消息称，由于今年的房地产开发贷款额度已经用完，农业银行已于8月24日暂停了发放房地产开发贷款。这一消息透露出了一个让开发企业不容乐观的信号：想从银行获得开发贷款或将变得更难。接下来，由于房屋销售不畅而导致存货增加、政府正加大力度打击囤地、房地产信贷继续收紧，开发企业普遍遭遇资金短缺压力的局势或将进一步严重化。这一消息也说明房地产调控及调控下的市场调整离“见底”还相距很远，因之也间接推翻了有关外资开始进入国内房地产“抄底”之说。
之前有消息称， 8月23日，全球最大的私募投资集团美国黑石集团已与香港某开发商达成协议，同意向后者提供大量资金支持，合作开发在大连的项目，建造豪华酒店和高档公寓。于是，一些人以此为据宣称，外资正进入中国房地产市场“抄底”。
而基于整个调控和市场调整大势及多种因素分析来看，目前，外资“抄底”之说难以成立。
首先，黑石集团等外资并非首次进入中国房地产市场。其实，早在2007年，黑石集团便完成了在中国投资的第一单。随后的2008年，黑石集团便投资了首个中国房地产项目，获得了上海某商业项目95%股权。据不完全统计，包括摩根斯坦利在内等众多国际投资公司以及包括凯德置地、铁狮门等境外开发商均已进入国内房地产业。因此，应该说，此次黑石集团的投资属于正常投资，未必是“抄底”。
其次，外资进入中国房地产市场，一般选择商业地产、写字楼、高档住宅等高端物业作为投资目标，而非目前房地产市场上普通住宅这种主流项目。这次，黑石集团所投资的也是豪华酒店和高档公寓，依然舍弃了普通商品房市场。
第三，欧美等国房地产市场远比中国市场要健康，房地产投资的平均利润水平一般比中国要低许多，即便再继续调整一段时间，中国房地产市场的投资利润预期也会比欧美等国要高出不少。本文作者陈真诚认为，外资进入的原因之一，当是冲着这种比较利润而来，而非“抄底”。
第四，中国人民银行6月19日宣布汇改重启后，除至7月2日的初期人民币连续大幅升值外，到8月12日大幅贬值247个基点，13日继续贬值20个基点，16日再贬值29个基点，一周内的贬值几乎回吐了6月19日汇改以来大半的升值幅度。之后，23日再次大幅贬值105个基点，24日再贬值10个基点，25日继续下降8个基点……由此可知，人民币升值预期让外资热钱进入中国房地产市场“抄底”之说也不成立。
当然，也得承认的是，除前述的房地产暴利性、追逐比较利润外，持续的低利率（实际上已是负利率）、通货膨胀及其可能再次引发资产泡沫膨胀以及开发企业融资需求，也在促使外资进入中国房地产市场。
除澳大利亚、以色列等国早前加息外，今年6月巴西央行将关键利率上调75基点、新西兰联储将基准利率上调25个基点，7月韩国央行上调基准利率0.25个百分点，8月6日秘鲁央行将基准利率上调50个基点以控制通胀，8月25日泰国央行宣布上调基准利率25个基点...... 而中国一直迟迟不愿加息，继续维持事实上的负利率。7月，官方公布的CPI为3.3％（实际的通胀率还远要高出），而一年期定期存款利率却只有2.25％，二者存在着105个基点的利差。这种持续而严重的负利率，很可能造成消费和投资的严重错配，还将直接拉升通货膨胀水平，增大资产泡沫继续膨胀的可能性，不但可能因加薪导致成本攀升从而丧失“世界工厂”所原本具有的优势，进而影响出口和国内产业经济，还加大了外资进入中国从资产泡沫套利的可能性。
另一方面，伴随负利率、信贷总规模继续膨胀的是，国内不少房地产企业融资困难，资金压力越来越大，一些开发商便寻求向外资或国内民间资金融资。相对高昂的融资成本，对冲掉负利率、通货膨胀之后，总的实际成本也已经不是很高。本文作者陈真诚认为，这或是外资进入中国房地产市场的主要原因，至于“抄底”之说目前来看是难以成立的。（原文地址：http://www.ynxxb.com/content/2010-8/27/N92730910757.aspx）
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