谢逸枫:“高额返租”就是忽悠人

  虽然俗话说“一铺养三代”，说明商铺投资的巨大利润空间，也足可以证明投资商铺隐藏着巨大的风险。尤其是商铺“高额返租”的风险最主要是无法律保障的风险。因为返租严格意义上是违规的。根据住建部2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第11条就规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

  第42条规定：房地产开发企业返本销售或者变相返本销售商品房的，采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，应责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。例如目前因售后返租引起的纠纷众多，上海、深圳、重庆、合肥、南京、长春、保定等地已有多个被查处。其实，所谓的高额回报是购房人自己拿钱出来交给开发商，再由开发商分期返还给客户。开发商售后返租承诺投资回报，已经涉嫌违规宣传，违反了《房地产广告发布暂行规定》中规定的房地产广告中不得含有升值或投资回报的承诺。

  其次，高额返租具有巨大的市场风险。按照一般投资规律，商铺的投资回报应该比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数。但是，回报越高风险越大。投资商铺必须认清商铺的租金只和市场价有关，和投资额没有直接关系，不能认为投资越高回报就越大。而目前一些高额的返租回报如20%，5年使用权回报率达60%等，远远超出了市场的租金承受力，如无法拿到承诺的高租金，投资者很可能血本无归。

  再次,高额返租具有被欺骗性的危险。因为开发商委托的经营商往往以营业不善、周围房租升高为由，在按时返还租金数次后就开始拖欠，甚至擅自扣留，最后逼迫投资者降低回租率。其实，很多房地产开发公司与合作的经营商往往是一家公司的子母公司，法人代表亦与之为同一人，或子公司的负责人。

  最后，商铺“高额返租”存在投资风险。售后返租，通俗地说，就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主，同时，与中小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。商铺售后包租经营、返租年限5-10年、年净利润在8%以上。开发商会根据返租的金额将商业项目的平均售价提高，开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主，之后即可全身而退。而投资者得不到前几年真实的租赁收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，因此不得不承受双重损失。

  在商业地产开发中，存在大量的炒作行为，投资者一定要根据项目的实际情况，多方考察，作出理性的投资决策，以免被商家误导和套牢。所谓“羊毛出在羊身上”，投资商铺最重要是看项目的盈利能力。开发商承诺的返租回报，其实都已经算在房价里面，是从房价里面减掉了，两年返租16%，也就是相当于房价打了8.4折。举个例子，开发商本来卖3万一平方米，现在提高到3.57万元一平方米，16%的返租回报就出在后面提高的价格上，消费者其实是不受益的。

  另外，买家在投资这类商铺时切忌急功近利。目前很大一部分商铺的投资者都抱着这样的心理：价钱不是问题，最重要的是投资回报要快。如果单从投资收益来看，商铺的投资回报率要大于住宅，因此，很多人都十分热衷商铺的投资。但是与住宅投资相比，商铺投资需要更专业的知识和长远的眼光。中国商铺产权期限大约是40年，投资者忌急功近利，需综合考虑。

  首先，要将商铺投资风险降到最低，商铺必须具备五大条件即商圈形成、市场成熟、产权独立、升值空间、一定的市场规模。商铺投资者一定要做好市场考察，充分考虑了风险和收益之后，再决定是否下单。其次，商铺经营成功和具有升值潜力的前提是选对“正确的”地段，同时，充分了解开发商的实力和以往的背景也是关键所在。从商铺所在的地段分析判断项目能否做旺；对开发商的运营能力进行评估，考察公司的资金和经营及管理能力，以往开发和经营的项目是否存在有亏损，以及公司的信用和盈利水平及人员的构成等。

  再次，投资商铺要看商铺的具体业态定位。商业选址并非只见地段，不见其他。地段论并非适用于一切商业领域和业态，倘若用之于百货店和高档专卖店，就十分正确，但对大型超市、仓储店、专业市场等业态就未必适用。最后，售后返租表面上看有很多优势，但现实生活中很多情况并非如此，一些开发商的返租回报不能兑现，大批投资人束手无策，出现这种状况的主要原因还是投资人轻信了开发商所谓的高额返租承诺，投资人没有对项目的经营前景有一个合理的预期，更没有考虑到一旦开发商不能兑现承诺时的补救措施。

  所以，投资者在购买商铺时，不要轻信高额回报等片面宣传，对市场变化和投资项目的收益等潜在风险要有客观、理性判断。同时，购房者购房前要到当地房地产权籍机关查询了解情况，签订购房合同后，及时督促开发企业进行联机备案，或到登记机关进行合同登记。