深圳东迁200万居民：如何迁，谁来迁，迁什么人？

近日，一则有关“深惠两市秘谋大迁徙 ，200万深圳居民将迁入大亚湾”的新闻在各个媒体不胫而走，引发了各界热议。

深圳经济发展面临的“四个难以为继”已经成为共识，其中造成“四个难以为继”的根本问题就是土地资源的有限。深圳仅仅两千平方公里，是“北上广深”这四大一线城市的四分之一左右。有限的土地资源和接近1500万的人口之间出现了无法调和的矛盾。2005年为减少人口压力而开展的梳理行动引发了道德、政治等意识形态的争论，在“和谐社会”的主旨下最终只能偃旗息鼓。然而，深圳人与地的矛盾却不可能停止，甚至是一天天的激化，房价的上涨就是其中的一个外在表现。寻找更温和更人性的解决方案成为新一届深圳政府的首要任务。深莞惠一体化，就是其中的重要途径。而近期最现实的、最可行的便是深圳与惠州大亚湾的一体化。

根据笔者参与深圳市人口发展十二五规划所获得信息，深圳市最优人口规模为800万人左右，目前1500万人口远远超过之。人口向外扩张势在必行。

那么，在形势一定的情况下，我们最关注的是如何实现人口的外迁？谁来迁？谁被迁？

实现人口的外迁，建立“推-拉力”机制是关键。所谓“推力”，就是深圳区域的某些因素逼迫一部分人向外转移。对于普通工薪阶层来说，房价的上涨就是最关键的推力。以目前深圳均价2万一平方米来看，一套房下来总价至少在160万以上。对于那些月收入在2万元以下的家庭来说，住房问题难以逾越。对于高收入阶层来看，人口过密、空气质量下降、交通堵塞则是主要的推力，有钱就想享受更为安宁的环境、更清洁的空气、更为顺畅的交通。而“拉力”，则是大亚湾的吸引力。从先天条件来看，距离深圳近的区位优势，临海的自然条件是关键。而大亚湾本身的规划又是超前的，能更好地满足住户的需要。深惠两地政府两手推动交通一体化、社保一体化甚至户口一体化，则是最重要的推手，扫除最后的障碍。

第二个问题是谁来主导深圳人口的东迁。正如前文所说，政府是第一责任人，交通、社保、医疗、户籍等问题均只有政府才有办法解决。而利益的高度一致性决定了两地政府有动力也有魄力去解决这个问题。开发商尤其是深圳的开发商是第二责任人。开发商能否提供深圳东迁具名所需要的房产，且以合适的价格，是决定人口东迁成与败的一个关键。两个群体，工薪阶层是价格敏感型的，富有阶层是品质敏感型的，如何去对接这两类需求是开发商面临的课题。笔者注意到大亚湾不少项目已经注意到这一点，如卓越东部蔚蓝海岸就充分考虑了两类需求，既有高端的别墅，也有实惠的高层。

第三个问题其实在前面已经谈及，就是谁会东迁。重视客户需求的开发商需要重点关注三类人：一是为解决第一居所的中低收入工薪阶层；二是为实现“5+2”生活模式、需要解决第二居所的较高收入阶层，其周末度假式居住需要大亚湾来解决；三是富裕阶层，其以需找高品质的居住环境和物业为目标，享受奢华生活为目的。这三类人群中，毫无疑问，第一类是主体。解决这一部分人的购房需要，是能增加社会和谐度的。

总而言之，东迁势在必行，深惠均会为此而获利，而置业者也能满足自己置业需要，可谓三赢。