2010-9-15

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编者按：相对于低迷不振的住宅市场，广州8月份商务市场却出现了天量成交，随着金九银十的到来，接下来的第四季度又能否承接8月的良好势头再下一城呢？亚运会的到来，全市建筑行业停产停工，又会否在明年形成推货井喷期呢？今天，我们齐聚搜房网，共同探讨金九银十之下第四季度市场走势。

大型房企进军商业地产是必然趋势

对于大型房企进军商业地产。中原地产（工商铺）市场总监刘广浩表示企业进军商业地产这个趋势是比较明显的，从珠江新城来看，随着刚刚过去一些写字楼或者商业物业的面市，到接下来将会继续推出来的项目，都可以感觉到大的企业进军商业地产这个领域，尤其最近白云万达龙头项目的带动效应，是一个比较典型的例子。

成交放缓但市场存货可以支撑市场

对于第四季度的写字楼市场刘广浩表示，根据我们对市场监控数据，大幅度萎缩是不会出现，但是应该会有适度的回落，先从刚才大家所说珠江新城商圈板块来说，截止到8月底富力盈信销售进度已经达到82%，广州银行大厦还有接近50%的货量没有出售，另外汇美从去年底到今年初一直在销售，到目前为止截止到8月底销售进度也只达到30%，差不多也有一半的货量。

所以就珠江新城商圈来说还有有很大的货量。再加上广晟国际将要拿到预售证，所以这个商圈第四季度市场活跃度还是能够保持的。但是相对来说隔壁的天河北商圈，同样也是维多利广场截止到8月底销售进度也是达到82%左右，所以也只有百分之十几的货量可以销售。还有盈汇大厦也只有60%的货量可以销售。琶洲也只有中州可以支撑一下，由于现在商圈整个商业氛围地理位置的因素，以均价1、2万元/平方米来看，销售进度不是很理想。东风路也有一个大厦一层有1000多平方米，有30层，一二层是商圈，不到 3万平方米的货量。所以整体来说，第四季度不会有大幅度萎缩，有适度的回落。

开发商租售策略应该看准时机

对于四季度开发商的战略刘广浩分析开发商的财力、人力、经验以外，会更加考虑时机，以前香港李嘉诚做商业，一开始走的路全部都是只租不售的，李嘉诚下面的物业大概是70、80年代，所持有的商业物业都是只租不售的。后面反过来了，因为整个香港商业环境成熟了，他们觉得应该卖了，所以现在他们下面商用的物业基本上也有卖的，也有租的，所以租和售是一个比较综合的话题。时机对于开发商来说或许是一个非常重要的，先不说综合实力，假设综合实力已经不存在问题了，更加要考虑时机。

从租金角度看，感觉现在同质化反而不是特别明显，从最近一些租金或者从买卖价格来看，现在广州成交量特别刚刚过去的8月份，无论是商铺还是写字楼，价格越高，高端的商用产品在广州卖的更好，比如说写字楼2万5—3万元/平方米，是广州市最高端的写字楼价格，占到广州刚过去8月份差不多50%，现在可以看的出来，越是高端的产品，市场迎合度，或者市场需求还是比较大的。相对来说一些乙级，或者准甲级的写字楼，不同的消费者对这些产品的需求量也是蛮多，所以我会感觉目前同质化现象感觉不是特别的明显。

亚运市场将拉升商业地产的发展

对于亚运对广州商业地产的影响刘广浩表示，现在因为是9月30号之后到亚运会结束这段期间不许装修，对商业租赁市场会有影响，但是对买卖来说不会有太大的影响。在亚运之后我们可以看得到租赁市场尤其是商铺租赁市场，应该会有比较大的蓬勃景象。第四季度广州商用市场假如接下来政府不会再有一些更严厉的金融政策出台，我现在有点担心会不会从住宅蔓延到商业这一块，假如没有进一步更加严厉的金融政策，无论是商铺或者是写字楼从价格方面走高态势是非常明显，至于量写字楼方面希望能够跟7、8月份持平，因为市场货量的问题，商铺方面比较乐观，第四季度成交量有一个比较大的回升，尤其是亚运城。