部分文章内容见中国理财周刊和南方都市报及每日经济新闻报采访内容.

   预售款资金监管从来备受关注，只是在2010 年之前，商品房预售款资金监控工作的推进比较迟缓。一线城市中，仅有广州、深圳在2006年颁布的房地产细则中有所涉及，天津和青岛在2009 年底及2010 年初也先后颁布相关政策要求预售资金监管。而2010年4月住建部的颁布通知要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。此后，石家庄、武汉等二线城市陆续颁布了这方面的监管细则，《深圳房地产市场监管办法》也将于2010年9月1日起开始正式实施。

   商品房预售款，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房人，承购人按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款）。据了解，北京正在制定中的办法，将明确预售资金由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存。而用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

   种种迹象表明，继国土资源部清查囤地之后，近期商品房预售监管措施也终于被提上日程，而除了北京之外，西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。据了解早在今年年初，包括云南、河北石家庄、广西南宁等地曾相继出台地方性政策，强化预售制度和预售资金管理。而涉及商品房预售款相关要求的《深圳房地产市场监管办法》也将于2010年9月1日起开始正式实施，该文件规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

   城市启动商品房预售款监管，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。预售款专款专用，指某商品房预售款只能用于该项目建设，不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。此监管措施旨在保障项目建设的资金需求，防止资金被挪作他用从而造成项目的烂尾。进一步来看，对于可自由使用预售款的企业而言，一旦此举严格执行，将大大降低开发商的现金周转率，资金腾挪空间受限。

   其实预售资金的监管是市场上的一个老话题，并非是什么新鲜事。预售并非我们内地独有的事儿，在海外很多国家和地区，房地产市场上都存在着预售这样的方式。它们的差异主要体现在两个方面：一是交易许可；二是资金管理。在交易许可方面，除日本、俄罗斯外，多数国家（地区）允许预售，但监管方法和力度略有差异。

   在资金管理方面，美国预售只收定金，且由律师托管；中国香港地区预售收取全部房价款，但由律师托管，建筑师监督，能做到专款专用；而内地预售一般都收取全部房价款，但由于缺乏必要的制度安排，无法确保“用于有关的工程建设”，预售演变为开发企业的融资手段，商品房预售附着融资功能，这是内地商品房预售区别于其他国家（地区）做法的、独一无二的显著特征。

   部分城市商品房预售款资金监控政策

   时间 城市 政策 主要内容
   2006 年5 月 广州/广州市于1999 年施行商品房预售款监控，2006 年5 月30 日，广州市商品房预售款监控全额全程系统启用，16 家商业银行与该系统联网，对广州市商品房预售款进行实时监控。
   2006年11月深圳《深圳市房地产条例》《条例》第95 条规定：预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。
   2009 年12月天津《关于在全市实施新建商品房预售资，金监管制度的通知》从2009 年12 月25 日起，凡办理新建商品房销售许可证进件手续的建设项目，应当签订《新建商品房预售资金监管协议》并设立预售资金监管账户，其资金将纳入新建商品房预售监管范围进行依法监管。
   2010 年1月青岛《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》规定设立商品房预售款的监管专用账户，由监管机构、监管银行、开发企业三方签订监管协议。
   2010 年4月全国《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》《通知》明确规定，“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度”,“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”
   2010 年6月石家庄《石家庄市商品房预售资金监管办法》《办法》规定，房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，根据建设项目实际情况，可按幢、按建设项目分期规模或建设项目全部，在相关商业银行开设商品房预售资金监管账户，与该监管银行共同签订商品房预售资金监管协议，并按监管银行要求，提供项目的工程形象进度表、资金使用计划等材料。
   2010年7月武汉《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》《通知》要求，商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设。预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付，防止开发商挪用、抽逃预售资金。
   /上海/目前沪上房地产开发商在办理预售许可证之前，都必须提交专项账户资金证明，以保证预售工程能够顺利完成而不至于产生项目烂尾等风险。
   /北京/

   不少的房地产开发企业目前已形成了这样的“资金路线”：先以自有资金或流动资金贷款，交纳土地出让金等，取得土地使用权，然后抵押贷款，拿到建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等。项目开工后，建筑单位垫资修建。接着就开始着手预售期房，启动银行按揭贷款程序，售楼资金回笼，资金链条由此相连。

   现在最为关键的是，预售资金监管究竟会对房价产生怎样的影响，开发商会不会因为资金链条紧张而大幅降价呢？这一措施带来的影响非常有限，市场并不会因此出现大范围的降价。

   当然不能否认，预售资金监管的推出会对规范市场起到一定的作用，房地产开发资金来源监测数据显示，2006～2009 年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。2010 年房地产预售款额度也快速增加，国家统计局数据显示，2010 年1～6 月，房地产开发企业资金来源33719 亿元，其中，定金及预收款8064 亿元，个人按揭贷款4538 亿元，两者合计12602 亿元，是同期国内贷款的2 倍。

   2010 年1～6 月房地产开发资金来源 指标 到位资金（亿元）33718.96 比去年同期增长45.6% 自年初累计100 去年同期100

本年资金来源小计
1．国内贷款
6572.54
34.5
19.5
21.1
其中：银行贷款
6051.73
33.5
17.9
19.6
非银行金融机构贷款
520.81
47.4
1.5
1.5
 
利用外资
249.88
2.8
0.7
1
其中：外商直接投资
203.92
4
0.6
0.8
 
自筹资金
 12409.62
 50.9
 36.8
 35.5
 
其中：自有资金6456.41
43.6
19.1
19.4
其他资金来源
14486.92
47.9
43
42.3
 
其中：定金及预收款
8064.22
40.1
23.9
24.9
个人按揭贷款
4538.34
60.4
13.5
12.2

（资料来源：国家统计局）

   预售款专款专用一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将部分迫使开发商加快推盘，回笼资金。然而从2009 年底开始执行预售款监管的天津实施情况看，该举措对开发商的资金影响并没有预期的大。主要由于近期开发商自有资金充沛，只要加快销售进度，缩短项目周期，并不会影响到他们自身的资金链。因此，从另外一个角度来看，监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接，对开发商造成的资金压力更大。