黄山旅游地产：走自己的路，挣富人的钱
昨天参加了一个论坛，是安房网组织的，主题为黄山楼市未来趋势及旅游地产，到会的开发商人数之多超出我的预想。记得去年年底安房网也组织了一次论坛，到会的开发商并不多，究其原因是去年楼市火爆，开发商都忙着卖房，没有时间到场；而今年由于楼市调控，黄山楼市整体低迷，开发商都有大把大把的闲暇了，大家伙一起抱团取暖、取经来了。相比之下去年的论坛是一场庆功会，欢歌笑语不绝，而今年的论坛则是一场求救会，问君能有几多愁，房子卖不动，心有千千结。短短一年，房地产翻天覆地，从高峰回到了低谷，从天上回落到了人间。以前说房地产是火车头，现在房地产是过街老鼠。与会的开发商大吐苦水，怨气冲天，怨楼市调控制导不精确，没有瞄准上海、杭州，却是瞄准了黄山，一线城市开发商财大气粗，过冬有余粮；而俺们黄山开发商，则是去年楼市高涨没赶上，今年调控却砸个正着，三月四月刚刚有点小起色，一场调控风暴又将俺们打回原形。
参加论坛的多是与房地产有关的人士，有主管部门的领导，有开发商，有承办此次论坛的安房网，在座的没有哪个是希望看到黄山房地产是降价的，毕竟房地产的兴衰成败与在座诸位是息息相关的。总结此次论坛的发言就是黄山楼市“困难是短暂的，道路是曲折的，长期是看好的”。由于在座的都是业内大佬，灼灼其言，聆听机会十分难得，闻之犹醍醐灌顶，我辈谨言慎行，受益匪浅。“听君一席话，胜读十年书”。为了记住此次地产盛会，也给自己写了一篇听后感，以飨诸君。
1、 黄山楼市，前景胜钱景
中国楼市的好日子已到头了，黄金十年已成为历史，房地产作为暴利行业的时代已一去不复返了。十年一轮回，房地产正从当年的“商品化”转而“去商品化”。我一直认为黄山房地产的崛起是从08年开始的，是以碧桂园、元一、安徽置地的入驻为标志的，碧桂园的新城区首开、元一大观的商业模式、置地的黎阳老街改造，这些都将载入黄山房地产开发史，而这一切的发生都是在2008年。所以黄山的房地产刚刚过上两年的好日子，就突遇楼市调控，出现了量跌价滞，心中纠结呀。
时下的黄山房地产现状是什么？我认为是黄山的商品住宅已近饱和，刚需不足。为什么说黄山的商品房住宅已近饱和？这是因为黄山楼市在经历了十年的房地产发展后，黄山的人均居住面积已超过了30平方米，而黄山的人口基数、消费能力让黄山房地产的发展步履蹒跚，黄山作为一个旅游城市，当地老百姓并不因旅游而受益，反而是深受其害，物价居高，工资低下，所以如果我们还是一昧地把市场定位在本地客源上，仍然去开发普通商品房，我相信这条路只能是越走越挤，最后变成一条死路，我们可以从一些楼盘开发数据看，如面积80万方的江南新城从2004年进入销售，历经7年开发时间也仅仅开发了60多万方；同样是2004年进入销售的世贸绿洲，建筑面积35万方，也经历了7年开发时间，仍有10几万方未开发。而我们再放眼现有的一些开发楼盘，栢景雅居的开发量为60万方，元一大观是32万方，玉屏府是17万方等等，这些楼盘的去化最少也要3-5年，甚至更长时间。而在下半年又将会有一些新面孔出现，像江南一品、米兰春天、新潭故里等面临上市，这些新盘无疑将加剧市场的竞争，加剧价格的分化，直接促成降价的态势。这是现实存在的危机。我们再看看调控下的黄山楼市又如何？
今年4月份国家出台的楼市调控是针对一线城市的，我们黄山作为三线城市却是深受影响，从调控出来到现在已近四个月，黄山的情况是怎样呢？量跌是一个不争的事实，但是价格下跌的也有限，新政后黄山新楼盘开盘销售的，仅有大城公馆、竹福佳苑、颐和观邸这三家，从销售的情况看都不是理想；而其他的在售楼盘则从5月份开始，不断加大促销力度，从水果节、粽子节再到情人节，从举办世界杯的美食节、足球宝贝到“以老带新”活动不断升温，但是从效果看却并不明显，并没有增加多少销量。许多开发商都以为今年的调控会在第四季度出现松动的，楼市将回暖，但是最近银监会对上海、杭州、北京、深圳等一线城市停止了第三套房贷的信号，表明房地产调控依然会持续下去，这次调控的深度仍然没有见底，黄山的房地产仍将处于漫漫长夜中，仍看不到黎明的曙光，特别是我们黄山的开发商都是一些中小开发商，资金短缺的难题必将分化这个利益共同体，目前一些郊区的楼盘已开始调整销售策略，进行了降价促销，像碧桂园的多层从3850元/方降到了3570元/方，随着调控的深入和时间的推移，降价将会蔓延到市区的高层住宅楼，这些同质竞争同城客源的高层住宅楼不得不采取降价措施。所以今年黄山楼市将不会出现大的转机，钱景黯淡。黄山楼市真正的回暖有可能要等到明年的春暖花开时，“待到山花烂漫时，她在丛中笑“。只是不知道捱到这个时候的是几家欢乐几家愁？
2、 旅游地产，看上去很美
旅游地产，看上去很美，可是毕竟不能当饭吃。尤其是目前的旅游地产缺乏操作规程，缺乏成功案例。何为旅游地产？一直困惑着开发商和客户，难道是产权式酒店？而产权式酒店本身就不合法，北京等地早已叫停了产权式酒店，何况黄山的C2C酒店因产权式酒店而闹得沸沸扬扬，搅乱了这个市场。难道是度假别墅？是如雨润的御墅天筑、纳尼亚的欧式别墅、元一的千万元江景别墅，其实我们自己都不明白哪些该归类为旅游地产？但是一个事实就是中心城区有一半以上的楼盘都是标榜自己是旅游地产，只要在当地没有购买人群的，只能向长三角进行异地推广的楼盘，都纷纷打上了“旅游地产”的旗号，如新徽天地、元一大观、雨润高尔夫、香茗酒店、纳尼亚小镇等，只能积极向外推广旅游度假别墅、度假村、酒店式公寓等高端业态，以吸引外地投资者落户黄山。
不过不管如何，依托黄山的知名度，黄山的众多开发楼盘走旅游地产的路线是正确的，黄山是世界双文化遗产，黄山不仅有着独一无二的自然风光，更有丰厚的文化积淀，绝对是个宜居的城市，黄山年均旅游人次已突破2000万。随着五条高速、三大高铁的陆续贯通，黄山已成为长三角经济、旅游一体化的重要国际旅游城市。黄山的交通越来越便利，旅游发展越来越成熟，开发商们都看好未来的黄山市将会是最佳的居住地。越来越多的品牌开发商看好黄山市的旅游地产，未来黄山将是旅游地产一枝独秀。
但是时下的黄山旅游地产，却是良莠不齐，特别是看到一些开发商打着旅游地产开发的旗子，动辄开发几千亩土地，而一旦遇上销售不景气，则丢在一边，成为黄山的一处败笔。有时候我在想我们黄山的土地太贱卖了，一些开发商都是白拿地，只投入一些基础建设，就能在黄山跑马圈地几千亩，“崽卖爷田心不痛”呀，我们黄山自古就是山多地少，“七山一水一分田”不能就这么糟蹋土地，我们既然要想做大旅游地产，就要有选择一些知名品牌的开发商入驻黄山，把旅游地产跟政府搞得的旅游推介进行捆绑，走出国门，向世界各地的人们和500强进行叫卖，让黄山的旅游地产形成一个合力，形成一个名片。在黄山脚下，形成一个与庐山、青岛、厦门齐名的度假别墅群，形成一个规模化的旅游地产胜地。为了把有限的土地资源实现利润的最大化，我们应该抓住这次调控的机遇，实现向旅游地产的华丽转身，走出一条“旅游推介+地产开发”的新模式。
3、争取政策，黄山楼市大发展
现在许多开发商拿黄山与海南岛进行对比，言下之意是我们黄山的生态环境并不比海南岛差，而海南岛没有我们的徽文化的底蕴，没有我们接近长三角的地域优势，但是我说黄山没有政策，而海南有国家的政策，海南国际旅游岛能发展博彩业，黄山有吗？所以我说黄山必需向国家争取政策，只有一定的政策倾斜，黄山的旅游地产才会胜出，我们黄山国际旅游城市的头衔才能名副其实。如果我们黄山也能争取到与海南国际旅游岛同样的政策，如博彩业；以及开放口岸，允许外国人自由出入；将黄山作为一个保税区，成为购物天堂；提升黄山机场的通航能力，开通海外航班；只有向上争取到这些特殊政策，黄山必定会有长足发展，黄山的旅游地产才会形成一个产业，形成一个标杆。
我们知道黄山的城市化进程缓慢，原因在于黄山的人口分布不均，像中心城区不到18万人口，仅相当于省内北方的一个县城人口，而一些区县人口则更少，如徽州区、休宁、黄山区不过3万人。黄山市总人口150万，与苏北一个县的人口相当，在黄山的2010—2030年规划中，黄山市的人口增加仅为12万人，达到162万人，根本无法满足城市扩容的需要量，所以黄山必须走一条移民扩容的城镇化道路。这个政策就是“允许一些高素质、高阶层的人士落户黄山，允许生二胎”。我们知道中国经济的30年高速发展，是建立在人口红利上的，而人口红利是一种“透支消费”, 有许多专家都在呼吁“调整人口生育政策势在必行。”中国社科院学部委员、全国社科规划人口学科组长、国家人口计生委专家委员田雪原就建议目前可选择实行“全国不分城乡,夫妇双方均为独生子女者,一律允许生育两个孩子”的政策。所以我们应该借此机会先行一步，向国家申请允许黄山市民生育两个孩子的政策。一旦此项政策获得通过，将会极大促进房地产销售，比如我们可以对外地客户采取购房落户的政策，以帮助他们实现生二胎的目标，目标群体就是中国的富裕阶层和艺术家，我们通过适当引导，让他们来黄山购置别墅、豪宅。这些群体落户黄山，带来不仅仅是财富，还有消费，还包括他们的生活方式。
最后说黄山房地产，前景看好；黄山旅游地产，走自己的路，挣富人的钱。