哈尔滨房地产进入新一轮上升周期

记者：周淑婷

大量的数据已经明确告诉我们，哈尔滨房地产在2009年实现了“Ｖ”形反转，而且好转之快超乎预期，回升之猛也出乎许多人的预料；2010年上半年的哈尔滨房地产销售量下滑，时间进入7月，现在又出现反弹。

经济发展历史表明，房地产业本是与经济周期的变化紧密相连的，很大程度上依赖于国民经济运行状况及国家固定资产投资规模，特别是基础设施投资规模、城市化进程及房地产发展等因素，哈尔滨今年大规模投资城市基础设施，对于房地产必然起到良性的带动。

从当前哈尔滨房地产运行的波动轨迹来看，五年内发展前景看好，投资需求继续保持较高增幅。原因在于：城市建设步伐日益加快，城市建设投资继续保持较快增长；民间投资信心有望恢复；地方投资冲动比较强；今年哈尔滨新开工项目多，投资惯性大。

中国正处于城市发展期，城市得到快速发展，农村人口大量进入城市，有资料称中国要有30年的人口转移，这个转移正是全国房地产快速发展的原动力，这是一个大的经济周期，虽然有波动，但都在大是上升周期里，房地产周期不会脱离经济周期规律。

09年的大“Ｖ”形，正是因为上半年的下滑，下半年才急速上升；今年初的火爆，正预示了上半年的平淡；下半年将恢复正常上升周期，哈尔滨房地产现在进入新一轮上升周期。

三种周期重合 突出上升周期

经济周期有短周期、中周期和长周期，同理，哈尔滨房地产也有三种周期。

哈尔滨作为全国造城运动的一个环节，受全国房地产的影响，与经济周期有所不同，明显可以看出周期的缩短。

哈尔滨房地产的周期较正式周期按比例缩短，短周期只有一年循环，可以看做基钦周期；中周期时间是4—5年，堪比朱格拉周期；长周期时间是15—20年，是库兹涅茨周期，也叫建筑业周期的具象化。

短周期可以看做哈尔滨每年进入冬季都会下滑，第二年春季又会上升，所以哈尔滨房地产业每年都要经历一个基钦周期。这个周期主要是因为哈尔滨地域决定的，所以哈尔滨人对于房地产周期，起起落落，早就不敏感了，有明显的抗周期性。

中周期是五年有一个周期，堪比朱格拉周期。朱格拉周期一般从设备投资占GDP的比例看出。在1995年到1996年期间，出现大面积住宅小区如红旗小区、辽河小区；2000年前后，更为高档的精品住宅新区也相继拔地而起，其代表为爱建新城。2005年，2010年，都是哈尔滨房地产周期节点。在这四个时间段，哈尔滨都成立很多房地产公司，他们或脱离原来的国有开发公司；或从小规模工程上升到公司规模，他们成立伊始，投资的办公设备大约都是五年折旧周期，这符合朱格拉周期规律，每五年一次的周期，每个周期都是从上升开始，所以现在正是进入新一轮上升周期。

长周期是库兹涅茨周期，也叫建筑业周期，行业仍处在上升周期的阶段。哈尔滨大规模的投资建设推动房地产市场步入快速发展通道，建筑行业需求总量大、增长持续、前景明朗。房地产的上升周期是由城市化进程来推动的，另一方面是由人口增长率推动的。比如日本1990年房地产市场泡沫的破裂，人口出现了拐点，中国人口下降要到2030年。哈尔滨地处东北，房地产起步比较晚，按哈尔滨房地产发展分析，这个节点应该是2000年。

2000年往前推20年到1980年，这期间房地产市场处于下降周期，还是从盖房子到卖房子的简单房地产市场行为。从2000年以后，房地产开始整体营销，房地产市场开始成熟，据国家统计局预测，在2020年以前，中国经济增长速度有望保持在6％～8％的水平，人均GDP也将从现在的2000美元上升到4000美元左右。国际经验表明，1000美元到5000美元是人均消费和教育以及基础设施建设的高速发展区域。这意味着，我国房地产行业还将会有十几年的持续增长，这种增长将毫无疑问的带动哈尔滨的房地产上升。按库兹涅茨周期推算这个周期将延续到2020年。

综合以上的各种分析，哈尔滨的三种周期分别是：短周期上升将延续到上冻，中周期上升将延续到2015年，长周期上升将延续到2020年。三种周期的重合，充分说明了哈尔滨房地产进入新一轮上升周期。