王良智

    目前，房地产新政风起云涌，正以摧枯拉朽之势席卷全国。一些地方开始出现局部降价，但幅度都不是很大。面对历史上最严厉的一次房产调控，一些开发商六神无主，也有一些开发商及其代言人对“新政”发起了疯狂反扑，极尽攻击污蔑之能事。更有甚者，将“新政”说成是倒退、计划经济产物、“新政”不可能调控房市、新政有逆市场经济规律、楼市暴跌将祸国殃民等等，众说纷纭、来势凶猛。这些观点的核心就是：楼市只能涨不能跌、调控楼市就是开倒车、就是回到计划经济老路上去。事实果真如此吗？

    我国楼市之疯狂到了全球关注的程度。外电评论说“飞速上涨的房价像烈酒一样灌醉了中国”、“中国的房产气泡随时都会吹破”、“中国楼市疯狂引起社会公众强烈不满”、“中国房地产泡沫是全世界最大的，超过迪拜1000倍”、“全世界最离谱的房价在中国”等等。

    自去年以来，我国房市进入了新一轮疯狂，一线城市房价都突破万元大关，北京六环内根本找不到一万以内的楼盘。这种疯狂是前所未有的。一路飙升的房价成为一大社会公害，牵动着最高层和百姓的心。房地产问题已然由行业问题演化为社会问题和政治问题，引起社会各界乃至国际社会广泛关注。

    在这种情势下，各种观点交锋不断。而其中房价又是房地产的核心问题，也是各种势力交锋的关键。长期以来，房地产开发成本成为开发商一级核心机密，有开发商自嘲说开发成本那就像其妻子的胸围一样不可公之于众。房价早已远远背离了其自身价值，在一线城市不仅天价楼王频频出现，而且天价区域层出不穷。以北京为例，惊现每平米高达16万8的楼盘，随便一个楼盘开盘价动辄两三万甚至更高。有媒体爆料，年初北京市府一位房地产高层管理人士在北京两会期间揭秘“北京房子的建设成本每平方米不超过3000元人民币，包括水泥、钢筋及工人工资等基本费用”。

    我们知道房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。主要涉及八项费用：

　　一是土地费用，土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占15%。

　　二是前期工程费，前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。

　　三是建筑安装工程费，建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的35%左右。

　　四是市政公共设施费用，市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10%左右。

　　五是管理费用，管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

　　六是贷款利息，房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

　　七是税费，税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例一般在10%左右。

　　八是其他费用，其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费、各种不可预见费、公关费等（其中有相当一部分费用是暗箱操作甚至是违法的），在成本构成中一般不会超过5%。

    按照现行相关法规政策和行业规范，房地产成本是秃头上的虱子明摆着的，每一个楼盘只要用心计算其成本都是非常低的。既使是那些被卖到天价的楼王，其成本也无非就这八大项，它们所用的水泥不可能是金沙，它们所用的钢筋更不可能是金条。那么天价楼王是怎么出笼的呢？很简单：精心包装策划与疯狂炒作。曾名噪一时的上海“汤臣一号”、杭州“西湖公馆8号”、北京“盘古大观”等楼盘，其背后的推手往往是一些贪官污吏和营销高手，再加上一些不良媒体的跟风炒作，造就了一个又一个天价楼王，进而拉升同一地域或同一城市房价。这种恶意炒作起到了标杆作用，将引领、诱导某个区域甚至整个城市房价的攀升。严重扰乱房地产市场秩序。 

    随着房产新政的实施，一些开发商不得不降价促销，不过对于一平米动辙三五万的高房价来说，降个几千元只能是搁靴搔痒、掩耳盗铃罢了。一线城市大部分楼盘的房价既使跌破万元也仍是暴利！某著名开发商在一个高层论坛上抱怨说：房价高是因为地价高、建筑材料涨价、建筑工人工资上涨、建设成本高等客观因素造成的，听起来似乎开发商很无故、很受伤。事实恰恰相反，开发商才是高发价的主要推手。其惯用的哄抬房价、捂盘惜售、虚假宣传、广告炒作、房托假买、虚构合同、骗贷圈钱等手段已成为行业潜规则。房市的几度疯狂始作蛹者都是开发商自己。

    目前房市的焦灼与观望潮，令开发商们不知所措。其实要打破这种局面也很简单，解铃还需系铃人，开发商要想活下去，就真正将房价降到底，回归理性，回归民生，这才是唯一的出路！