虽然投资经适房利润率不高，不过收益较为稳妥。但是政府对于经适房销售过程的全程甄别审批，导致项目周期拉长，经适房又会陷入资金周转缓慢的困境。 虽则如此，保障房还是成为实力派开发商的秀场。目前首开、天房、保利、北辰等国企纷纷表示将在北京加大参建保障房的力度，广州则有国企开始尝试自建保障房，福星惠誉、百步亭等本土一线房企成为武汉保障性住房主力。 一方面是政府‘逼迫’国企来做，另一方面，不少大型房企借此向政府示好。让开发商感觉两难的还在于保障房与商品房之间的微妙关系。

　　  一般来说，保障房并不属于商品房范畴，二者并无冲突。然而保障房对商品房潜在需求的分流毋庸置疑，更尴尬的是，“开发商参与建设保障房，政府却想着用保障房作为手段来调控商品房，等于说让开发商自己割伤自己，政府需要平衡好这种关系，否则难以调动开发商参建的积极性。 2008年年底，受政府9000亿元保障房投资计划的刺激，碧桂园、凯德置地等房企都曾“热恋”保障房。“如今各地出台的都是指标性的数据，难见政府投入的资金。如何找到社会资金进入保障房的平衡点，将是各地今年保障房建设目标能否实现的关键。

　　  中建国际2010年将投逾26亿建保障房；7月7日，绿地集团与上海市嘉定区政府签署合作协议，将斥30亿建上海保障房项目，这是最近爆出又一大宗房企参与保障房的新闻。有迹象表明，新政下商品房受到打压，越来越多房企把目光放在之前为鸡肋的保障房身上，6月中旬万科就参与南京保障房建设，规模达400万平米，保利、龙湖、招商等企业都表示过将参与到保障房建设中。

　　  由于保障房与商品房“争食”的现实又让开发 商对其“爱恨交加”。自2006年开始，房企纷纷大举转战保障房开发，背后隐藏着一定的“玄机”。其实“资本囚徒”盖保障房，一半是为楼市政策调控所逼，由于商品房市场受到政策调控，而保障房市场受到政策支持。另外一半是受房地产发展趋势上迫，尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障房资金周转速度快的特点就成 了吸引开发商的最大优势。其他原因是保障房开发，房企具有一定“任务”关系和“亲近”政府的目的。

　　  首先，由于目前房地产商品房市场陷入僵局，政府大力发展保障房，在此背景下，开发商对保障房的态度正在发生巨变。尤其是保障房在楼市的比重可能越来越大，大型开发商无 论如何也得先抢占地盘。其次，随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障房的投入力度，参加保障房项目开发是房企避险的绝好去处，虽然保障性住房利润率低，通常仅在3%-4%，但在房地 产宏观调控之下，不失为一个安全的经营模式。相对于普通商品房，保障性住房的建安成本较低，宣传和销售费用不高，可以很好地控制成本 。更重要的是，保障房的周转速度快，能够加速开发商的资金周转。

　　  再次，保障房开发是利国利民的市政工程，房企参加开发是承担社会责任、树立良好形象的表现。不仅可以快速提高房企品牌的社会影响力，还有利于提高在房企之之间竞争的知名度。最后，保障房是政府项目，是“亲近”政府关系的一个公关手段，向政府示好。况且，未来在拿地和项目开发及税费等融资方面具有优先照顾和优惠政策，更容易获得银行贷款授信， 对资金的压力较小。另外，房企资金紧张时，可以用保障房土地进行融资“圈钱”。

　　  所以，在楼市宏观调控的大背景之下，保障性住房对房企而言，虽然利润很低但却不失为一种安全策略。而这种房企加大保障房建设的趋势，也有利 于房地产市场健康稳定发展，有助于房价早日回归理性。由此看来，在商言商的开发商并非出于道德“扶贫”才参与到保障房建设中，而是在房地产政策调控趋紧、开发资金来源新渠道以及保障 房本身具有的比较优势吸引下的趋利行为。换言之，不是开发商主动选择了保障房，而是政策格局调整让开发商被迫选择这条路。

　　  保障房的开发风险小，资金投入小，销售客户比较集中，销售款回收容易。但是利润小，获利低。毫无疑问，保障房开发有房企加入可谓是具有“一箭三雕”之功效。政府出土地出部分资金，开发商出部分资金和开发建设及报建等，并且价格是有政府和开发商根据购房者购买能力而确定。这样一来。政府完成了保障房开发和市场供应计划及完成了业绩，而开发商参加开发不仅得到了名还获得了利。

　　  作为购买保障房的购房者，满足了购买需求，减少了购房成本和解决了居住问题。保障房开发有国企和上市实力房企最合适，首先，具有房地产开发经验，在市场上具有良好的品质口碑和知名度及品牌影响力。其次，具有雄厚的资金力，可以保证保障房开发准时完工和产品质量及交房时间。最后，以往开发过的产品无质量瑕疵，公司无外债等，保证产品安全和资金到位，避免出现保障房开发停工和被银行抵押的风险。

　　  目前房企进入保障住房开发主要是以限价房为主，因为限价房土地可以进行抵押到银行融资，并且可以通预售减少资金的压力。其次是限价房的价格有开发商确定，并且经过一定时间后可以上市交易。最后，限价房的利润比经济适用房和公租房、廉租房大。

　　  其实，经济适用房和公租房、廉租房应该可以引进开发商进行“联合”开发，或者说有开发商“代建”开发，政府出土地，而开发商负责开发和报建及施工。利润分配根据获利的情况，例如各得五成，或者是4/6开。所以，开发商采用“代建”的形式参与保障房的建设，除了可在一定程度上缓解政府投入的资金压力之外，其实，对开发商本身也是一大好事。

　　  建保障性住房仍然会拉动经济，因为保障房也是住宅，照样拉动从水泥到窗帘各个产业，实际上还拉动更快，因为高端 物业经常空置率比较高，业主买了也不装修。但保障房的买家往往买了房就装修、入住，这对经济的拉动更快。虽然建保障房政府只允许你最 多只有5%的固定利润，但如果不占用投资现金流，在今年这个市场形势下，5%的利润也已经很不错了。

　　  “代建制”模式即资金和土地等均由政府投入，开发商只输出技术与管理，以此来收取管理费用。若依此实施的话，意味 着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，但却是稳定的一笔生意。由于保障性住房价格比较低廉，广受市场欢迎，销售前景较为乐观，更为重要的是保障房销售往往采取定向安置、政府回购等方式，有效锁定了市 场销售风险。

　　  因此，保障性住房建设尽管利润率不高，但供应群体明确，需求量大，因此项目风险小，利润稳定。在开发保障性住房时，开发商自有资金比例仅需两成，其余可由贷款完成，实际资金利润率因此可以放大，相比目前的商品房市场，显得更为有利可图。但是，保障房建设除需要大量资金投入，还需要政府提供优惠的推地政策，并对建设前期的征地、拆迁进行支持。除此之外，关键 还要有相应的配套措施，包括激励机制和风险分担机制，在保持政府投资力度不变的前提下，鼓励开发商的资本进入。

　　  未来房企大批进入保障住房开发是不是度过政策期的权宜之计，而是大势所趋。尽管主要由国家推动，但是现阶段，开发商仍然是保障房建设的主体。事实上，即便开发商不主动参与，但保障房建设也已经成为大部分房企的必由之路。因为住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房，而且 商品房用地也要求配建一定比例的保障房，只要拿地开发，基本上绕不开保障房的建设。所以，明智的开发商转向保障房之路也就是必然的了 。

　　  毫无疑问，未来保障房开发会出现富力改金沙洲限价房为商品房地，佛山限价房变商品房卖的违法“勾当”，但是，绝对不是房企以后重要的利润点。因为开发商瞄准保障房必须遵循法律监督的程序轨道，拥有公权力的相关政府职能机构也应一同接受监督，防止保障房异化成“圈钱运动”可靠机制。另外，政府开始监督保障房的开发建设，并且制定措施.