谢逸枫:资本囚徒盖保障房如印钞票

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谢逸枫:资本囚徒盖保障房如印钞票
房企获利-政府得名-购买者买单
  截至6月末，大部分地产商手持有的现金比较紧张，净负债率不断上升。但另一方面，房地产商却面临着短期银行债务需要在这一两年内偿还的尴尬。经过2007年的一轮扩张与融资之后；2008年的一轮调控与调整之后；2009年的一轮收紧与融资后，2010年是房企抓住市场机会“暴富”起来的时机到了，善于“理财”的资本囚徒之房企又开始新的房地产开发模式，不是短线“炒家” 而是长期开发保障房的战略，如不参加开发保障房，房地产商就此失去了一块到手的“肥肉”。
 
  建保障房的土地是地方政府提供，建保障房的资金是地方政府和银行支付。开发保障房的开发商只需付小部分土地出让金和报建及施工外，还可以获得房地产开发和销售优惠财政免税政策外，还可以获得其他财政的补帖。所以保障房就如一块被政府隐藏的“胖肉”，现在就有开发商对其蠢蠢欲动，有的房企已经捷足先登的拿保障房开发了，未来开发保障房获利润将比商品房开发利润高达10%-20%左右，商品房开发利润是40%-100%，那么保障房开发利润是50%-120%。
 
  尤其是商品房土地的价格上涨和开发成本增加及投资风险加大等获利减少，另外是新政调控风暴下，市场需求萎缩大和商品房市场低迷及中国土地越来越稀少的情况下，有眼光和有门道的大房企已经积极“主动”参与市政工程保障房建设的开发，并且有增无减。也许房地产市场‘重建’的开始就是房价继续上涨的信号。”
 
  截止目前为止，根据笔者调查统计，目前已经进入保障房市场开发的房企达到六家。  一是绿地（据悉，绿地已全面参与上海及全国各地的旧城改造和保障性住房等项目。2009年在上海绿地先后启动建设了大型居住社区江桥基地、上海市经济适用房南翔基地、长兴岛配套商品房项目，总投资规模逾70亿元，规划总建筑面积超过140万平方米。在西安投资40亿元建设陕西省最大的旧城改造项目，还在辽宁沈阳、安徽芜湖、安庆等外省市地区大规模参与旧城改造和保障性住房建设。）

  二是万科（万科近年已经参与了公共租赁住房、配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房的实践，公共租赁住房有广州的万汇楼项目，配套商品房有上海的华漕等项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。7月，万科在北京的首个保障性住房项目红狮家园将迎来首批入住业主。该项目位于丰台区宋家庄，包括1585套两限房与192套廉租房。实际上，万科在南京等地也积极参与保障性住房建设项目。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆透露，北京万科今年的重点就是参与北京保障性住房建设。

  三是招商地产（招商地产董事长孙承铭日前也指出，公司会积极参与保障性住房建设，现已介入相关项目的开发及建设当中。目前招商地产北京立水桥项目及深圳澜园项目均有保障房的建设配套。）

  四是保利地产（保利地产2007年建设了广州第一个限价房项目——保利西子湾，其中有八成为套型建筑面积在90平方米以下的住宅，当时限价6500元/平方米，相当于周围商品房房价的七成。2007年7月，保利地产还中标北京常营两限房地块，并投资建设保利嘉园。项目包括27栋限价住宅和1栋廉租房，共计4199户。该项目在2009年初上市，销售均价不足6000元/平方米。在2009年年报中，公司也明确将积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇。）

  五是远洋地产（远洋地产旗下的保障性住房远洋润园项目即将入市。据悉，远洋润园是远洋地产于2008年11月通过招标拿下的管庄限价房项目用地地块，是北京市规模最大的限价房项目之一。该地块除了一部分用于商品房开发，还有20万平方米“两限房”和1万平方米廉租房的开发任务。）

  六是富力（富力已经成功获得了广州三旧改造中的猎德、杨箕、同和三个城中村改造项目，是目前为止涉足项目较多的开发商之一。）广州金沙洲今年将开建保障房的地块前身正是富力地产在2006年底拿下的编号为B3734F01、02和04限价房地块。“由于限价房市场形势的变化，富力地产主动提出要将限价房用地转为保障房用地，但仍由富力负责建设。”广州市住房保障办相关负责人表示，金沙洲即将开工建设的保障房用地面积达到10 .9万平方米，是市区今年开工的规模最大的新社区。目前该地正在做规划设计，计划8月份开工建设。据介绍，金沙洲这次建设的保障房将以50平方米以下的廉租房为主，此前该地作为限价房最高能卖6050元/平方米，如果作为经济适用房对外销售的话，利润将控制在建造成本的3%以内。

  毫无疑问，如果未来保障房土地和市场被开发商垄断或控制，保障房的价格也许就如商品房价格一样，或者是超过商品房的价格，例如深圳保障房内建高端豪宅或者别墅或公寓，价格达到3万-5万元/平方米，都是开好车的人去购买。例如海南的保障房仅卖给海南行政地方公务员。例如佛山把保障房土地改变商品房土地，通过改变土地使用性质获得暴利。

  例如2009年,绿地集团土地储量跃居全国第一,半年购地3500亩。2008年，绿地储地规模4000万平方米,已经超越碧桂园排名第一。今年一季度末,绿地在上海以土储可建面积约277万平方米,位居所有开发商前三。此外, 2009年6月24日,绿地集团与陕西省延安市签署战略合作协议,拟投资参与延安新城大型现代服务业综合项目的建设。项目总占地面积约3800亩,总建筑面积270万平方米,总投资约70亿元。一旦该项目最终确定,绿地的土地储备将再翻一倍。

  例如保利的土地储备量逐渐膨胀。2006年销售面积为123万平方米，新增土地储备达到385万平方米；2007年销售面积为200万平方米，新增土地储备面积则为755万平方米；2008年销售面积为258万平方米，新增土地储备为594万平方米。2009年3月末，保利地产的土地储备再次净增加336万平方米，其土地储备总面积达到2570.18万平方米。

  例如,据富力地产2008年的年报显示，截至2008年12月31日，集团的土地储备达2540万平方米，分布全国13个城市，足以满足集团于未来三至五年的发展需求。有鉴于此，并考虑到2008年下半年的经济环境，集团于近几个月内已审慎地大幅减慢扩充土地储备的步伐。截至2009年年底,富力地产的土地储备总量为2200万平方米。富力地产董事长李思廉指出,目前集团正收紧土地收购政策,更加注重对外部因素的评估,仅在条件理想且可用资源充足时才补充土地储备。目前已拥有大量土地储备,可供未来3~4年项目发展,将会谨慎和选择性的收购土地。2010年,富力地产提高销售目标25%至300亿元。

  例如2009年万科规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计2187万平方米。例如2009年，招商地产手头已持有1100万平方米土地储备。例如2007年末的时候，远洋地产的土地储备已经超过了1000万平方米。

  国外居住问题，属于政府公共行政的民生大问题，而开发建设保障房属于公共事务。而中国居住问题属于社会的国计民生问题，而开发建设保障房属于计划经济和市场经济及半政府行为，说明了是不是政府公共事务不是由老百姓说，而是有政府自己说。所以中国建保障房开发模式是政府加房企，其中有国企或央企或民企，当然也不排除，土地由地方政府供应，开发由房企，前期资金由政府和银行共同垫资。其实开发商参加开发所谓的保障房毫无疑问是在推涨房价，并且更加暴利。甚至会影响开发商开发其他项目的进程，市场的有效供应本来不多，况且保障房的资金不到位情况下，开发商根本不会考虑先盖保障房。