直播：史上最严调控楼市是否酝酿剧变？

2010年05月06日 15:40:23 来源：狙房网

　　4月14日，2010年楼市调控拉开序幕，从二套房首付不得低于50%，到暂停发放第三套房贷，再到商品住房严格实行购房实名制等等一系列配套政策密集出台，接着地方版楼市新政纷纷出台。

　　4月30日，北京出台地方楼市新政要求同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。而且购房人买房时须携带并出示户口簿、结婚等证件，并如实填写《家庭成员情况申报表》。

 

　　中国人民银行5月2日宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调存款准备金率。

 

　　对于不同政策的可操作性、新政的效果以及下一步调控政策，业内各界也有不同的看法和期待。狙房网第二期沙龙将以《史上最严调控进行时 楼市是否酝酿剧变？》为主题，邀请业内各界就此进行分析讨论。

　　时  间：2010年4月21日（星期三）下午3：00

　　地  点：富力会多功能厅

　　嘉  宾：周毕文 北京理工大学技术经济与管理系主任、房地产研究工作室主任
　　        郑向东北京四季房展组委会 副秘书长
　　        张坤昱北京中原房地产经纪有限公司 投资顾问部总经理
　　        彭钰舒北京协成房地产经纪有限责任公司策划总监
　　        陆  岳 天津星耀投资有限公司 营销总监
　　        史  明 京汉置业集团股份有限公司 执行副总裁

            王念庆 北京达义北方置业有限公司 副总经理

            赵  津 珠江投资股份北京营销中心总经理

            南  楠 狙房网 副总经理
 

　　主持人：狙房网主编 周晓溪 

 

　　以下为现场直播

 

 

　　【周晓溪】各位嘉宾大家下午好，很高兴大家来到狙房网举办的沙龙，今天的物体是《史上最严调控进行时  楼市按是否酝酿巨变？》这一主题。近半个月以来是房地产市场比较敏感的半个月，国家出台了一系列调控措施。下面请开发商老总但一下大家各自负责的房地产项目的销售、价格情况，以及接下来的发展计划。先从史总开始。

 

 

新政出台 大部分开发商不悲观

 

 

　　【史  明】在北京算上香河我们主要做三个项目，今年1月份开了一次盘，基本完成签约，后期再开发的项目并没有取得突破，接受的都是客户的意向咨询。4月底到5月初，客户咨询来电的多，来访比4月份有所下降，但下降的幅度并不是特别大。石景山的项目是在今年3月份开了一次盘，本身房源不是很多，处于尾房销售阶段，还剩20多套房源。现在的价格是2万5，比年初的价格稍微涨了一点，销售速度并不是很快，也可能跟政府的调控有一定的关系。现场的人流并不是很多，但打电话的人数还可以。香河是我们做的另外一个产品，主要来源于三类客户群，一类是北京投资和自助兼顾的客群，二是香河当地的客群，三是香河家具城本身的从业人员。北京方面的客群受影响比较大，因为北京政策的出台更加严厉，对香河当地的客群影响不是特别大。五一之后的一个多星期成交量并不是很多。

 

　　【周晓溪】价格方面有什么调整吗？

 

　　【史  明】没有太大的调整。目前基本上可售的楼盘并不是很多，今年4月份之前绝大部分楼盘销售业绩还是不错的，销售情况比较好，达到了集团下达的要求。

 

　　【周晓溪】说明项目卖的还是比较乐观的。曹总这边呢？

 

　　【曹  伟】我经常去二手店跟他们聊，他们给我的反馈是二手房肯定是降了，降了三千块，价格体系并不是非常明显。一、两个月前大家想买这个房子的，比如卖3万，一直在涨他就不卖，但现在价格确实降了一些，总体来说变化是不太大的。

　　一手房的例子。我有一个朋友在北边想买一套房子，让我找相应的人去买，买的力量也不算小。大家对这个点位的理解不太一样，有的人认为将来价格还会巨涨，有的人认为很麻烦，还处于混沌期。

 

　　【周晓溪】接下来请陆总介绍一下。

北京限制外地人购房政策使投资者转向天津

 

2010年05月06日 15:40:23 来源：狙房网

 

 

　　【陆  岳】我们的项目处于老城区和新城区的中间，海河带，现在有一个比较大的项目叫高教园（音），这个地方带来了一个未来的预期。原来是农业区，现在一部分已经划到滨海新区，这个地方日照、水的湿度都很合适，城市化到2015年会达到120万人口。这个产品面对的人群是买第一套房的人比较少，主要是度假、商务、投资，大部分是自住和养老。天津毕竟是直辖市，教育、医疗条件比较好，对周边城市的人口有吸引力。我们的条件是必须第一次性付款，120平米左右的方自在120万到150万之间，所以第一次付款对北京人来说是不会造成大的压力的。4月份北京、天津都有房展会，积累了一批客户，签约比较顺利，也有一部分北京人退房，但补充进来的人群使得量还是在平稳上升。

 

　　【周晓溪】看来咱们的销售情况还是比较好的。

 

　　【陆  岳】由于北京人对外地人的购房限制，使得一些人把眼光投向了天津，到目前为止这个产品是一个比较理想的社区。

 

　　【周晓溪】价格有没有调整？

 

　　【陆  岳】略涨一点点，后面还会看市场的情况。

 

　　【周晓溪】接下来请王总介绍一下您项目的情况。

 

 

 

　　【王念庆】我们在北京现在还没有新的项目，我也不是负责销售的。

 

　　【周晓溪】能不能介绍一下拿地的情况？

 

　　【王念庆】我们在北京原来拿地是3到4次，基本上每次都失败了，在外地也参与过正式的投标，也是不行的。我们目前类似于协议，看看能不能从一级开发开始，慢慢的去做，不能太着急。在北京基本上这个阶段不再参与了。

 

　　【周晓溪】暂时退出？

 

　　【王念庆】我们在北京也有一些土地，但量比较少，涨与跌对我们来说没有太大的影响。我们的房子基本已经全卖完，谈不上受新政的影响，并且我们的重点也不在卖房上。

　　北京只是断断续续的谈，其他的区域也很多。像去年4、5月份之前一样，会收到很多信息有人要转手土地，外地很多大的项目也有信息过来，问我们需不需要土地，目前我们的重点区域还是浙江，因为老板是那里的人。还有一块是山东，去年形势比较好之前，在海南已经拿到地了，那边已经准备开发建设了，但不太涉及到价格的问题。土地在调控的情况下会变得越来越好，大家经历了去年的情况开始比较谨慎了。

　　一半以上的房屋都变成投资之后，形成了资本的运作，是不可能不受政策影响的，跟股市一样肯定会跌的，但跌的幅度是多少，也跟股市一样没有人知道，一定有跌也有涨。我们的政策出台之后，比以前调控的准确性稍好一些，因为我们是做土地这一块的。之前的政策像西医一样，哪儿疼就治哪儿，马上就能看到效果，但不像中医讲究标本兼治。所以对开发商来讲总会有办法的，包括针对流通领域的措施，总能找出应对的办法。技术上的较量只不过是一次波峰和波谷的过程，跌是暂时性的，不管怎么样，房价还是会再起来的，但什么时候能起到现在的程度还不知道，跟股市是特别的相近。

 

　　【周晓溪】接下来请北京协成房地产有限公司的彭总说一下您这边负责的项目。

 

  　　【彭钰舒】大家好。我们一般做项目是北京为主，携程在全国的其他城市都有项目。我所负责的项目都是在北京，对携程在北京操作项目会不会有影响，这也是我们一直在思索和探讨的。

　　我主要负责望京的一个酒店公寓项目。它是公建立项的，处于立项阶段和客户积累期，还没有大规模的做推广。前期计划是在今年的6月份面市，项目考虑也是在新政之下，大家觉得项目会不会受到新政影响，这个项目的开发商是个国有企业，年前就对风险做了策略应对，对我们来讲不存在受影响的问题，我们也在关注政策的走向。对于后市的预估，包括5月6号宏大地产在全国的率先降价，很多开发商可能会报有走低的态度，但大部分的开发商还是不会太悲观的。

 新政出台 二手房违约概率上升

　　【周晓溪】下面请中央地产顾问市场部的张总介绍一下二手房的情况。

 

 

　　【张坤昱】成交量肯定是在往下走，这是特别明显的，数字大家可能都差不多，不同地段下降的幅度是不一样的。一手房和二手房政策不太一样，对小业主来讲，对政策的敏感度更强一些，价格方面就出现了一定幅度的松动，有下降的空间。有的项目便宜10万，价格高的便宜50万的也有，确实出现了一些抛盘的现象。也有人看好未来的市场，2007年高，2008年低，2009年再高，很多人也在盼着下一轮的高潮。

　　买家出现比较多的就是违约概率，尤其是4月份之前签的合同。市场比较好的情况下一般都是卖房违约，不光是我们这边，其他的公司都有这种情况。一个是价格有所调整，二是跟贷款也有关系。买房有三个比较普遍的心理，一个是价格降到他的心理预期，二是观望，三是市场不乐观。购买力肯定是有的，但是还是想买房子的，主要是什么时候出手，所以大部分人还是处于观望和询问阶段。

 

　　【周晓溪】有媒体报道有投资者一下出手几十套，有这种情况吗？

 

　　【张坤昱】有这种情况，但不普遍。有二三十套投机的人群肯定是专业炒家，资金量、抗风险的能力不是一般人能达到的。越是投资和投机的人群对市场越敏感，在之前高点的时候基本已经跑了一部分。到现在更多的是看到一些其他新的机会，比如二、三线城市或者有的想买四合院，才会做资金方面的都是，折到里面的很少。

 

　　【周晓溪】4月30号北京市出台了一个细则，细则单位明确限制了北京本地人购买北京市本市房子的套数。规定同一购房家庭只能在本市购买一套商品房。据各位掌握的情况，北京的楼市有多少是被北京本地人消化了？二套房、三套房的界定以及购房审批条件的审查都是很模糊、很繁琐的过程，大家都怀疑新政能不能真正落实到执行过程中，大家对此有什么看法？首先请周教授谈谈您的看法。

 

 

　　【周毕文】这半个月政策出台非常的频繁，力度越来越大，总体的感觉还是想把房子居住功能的本质进行回归。有四种购房需求，自住型、改善型、投资型、投机型。为什么政府现在政策出台那么狠？主要是突然发现投资、投机占到了相当的比例，我不敢说是百分之多少，但却是比例很高，再加上原始需求反而相对很少。房子成了投资品，跟股市的股票一样，所有物质的本质属性规律就无法适应了。因为作为投资品，只有在价格波动时大家才有生机，才有利可图。政府新政出台是想把投机挤掉，限制投资，对原始住房的改善是永远不要打压的，这对国民经济整体的发展是不利的。

 

　　【周晓溪】北京市出台政策直接限制购房套数合理吗？

 

　　【周毕文】这是短期内对购房合理的限制。我也看过一篇博客，是从反面说的，说北京的同志们你们很有权力，再去买一套房子吧。不是限制，实际是一种鼓励，想想全北京市这么多家庭，都去新购一套需求量了不得了，当然跟经济实力也有关系。问能不能操作执行，要想操作、要想执行，一定能操作一定能执行，但现在说买不买房还应该有个判断。有人是持观望的态度，有人是吸取了2008年的经验教训，2008年总是在观望，事后又反弹，现在是不是又有一个小的波底，马上就有一个更高的反弹。这是和通胀的预期相抗衡的，我们有时总是在跟日本进行简单的类比，包括2008、2009年、2010年也是简单的类比。发展中国家到发达国家，韩国也好、日本也好，到最后货币都贬值了，我们是10块钱吃一碗面条，他们可能是500日元吃一碗面条。买不买房不是看眼前的价格波动，而是要长期的看，反过来这又把房屋当成投资的保值品，也是非常可怕的。

 

　　【周晓溪】您的观点是可操作性要看双方的诚意？

 

　　【周毕文】对，政府想干的事儿一定能干成。我个人的观点是停涨，市场稳定，大家慢慢消化各种矛盾，降肯定会跟以前一样，带来很多另外一方面的矛盾激化，包括银行风险的出现，不可能因为调控把自己推向金融危机的边缘吧。真要下降30%到50%，试试看？我们谈销售数据没有意义，说我降了40%，是真降了还是假降了，其实是没降的，不能拿一个没有实现的东西作为参照系去比。说我要想达到一个目的，这个政策接着出，直到出到下降为止也是可以的，但是能那么干吗？现在始终没有哪个中央文件说降多少，都是遏制过快增长。我觉得政策说的特别准确。

 

　　【周晓溪】二套房和三套房的界定，包括购买房子的时候，有报道说需要带户口簿、结婚正等有效证件。

 

　　【张坤昱】分户组织新的家庭是可以进行第二套、第三套购房的。

 

    【张坤昱】北京外地人肯定是占到30%以上，除了本地家庭可能有一年以上的纳税证明、社保证明是都可以购买的。这个购房群体比我们说的本市的购房家庭要大一些。这次的政策是一定要到位，刚刚周老师也提到，价格一定要下来才可以，所以这次是下了最大的决心。大家也能够看得到，不光是从土地的供给层面，从结构方面，包括产品的结构上，包括对保障性住房的认识，包括开发、销售环节都要进行共示。经济适用房、保障性住房推出机制还会有类似的方法出来。

    
    【彭钰舒】我对4月份出台的政策进行了统计，今年应该叫“政策方年”或者“保障房年，政策都是在保障刚性需求，主要是打压投资投机行为。回顾2008年出台的政策，刚开始是打压房价的政策，后期又出台了一些鼓励性的政策，北京市政府后期会不会也这样，我觉得时段是不同的。2008年国家出台政策是因为救市，但不会每年都碰到金融危机，后续也会出台鼓励政策，也是为了让房地产市场健康平稳的发展。政策我觉得是可以健康执行下去的。政策的出台之后，有的开发商融资有问题可能会考虑降价，有实力抗风险强的开发商可能会持观望态度。
    
    【周晓溪】您的项目中北京本地人占多大？
   
    【彭钰舒】我们的项目还是以北京为主，也有一部分内蒙的。我们现在做的项目是高端项目，主要是针对北京的高端客户。

郑向东：北京新政就是要对炒房客做出挤出效应

 

【周晓溪】请四季房地产的郑总谈一下北京市出台的房地产细则对市场的影响以及抑制投资投机性炒房的一系列政策。

 

    

    【郑向东】新政的出台大家都很关注，我们也在跟开发企业做了沟通。现在看只有北京、青岛出台了这样的政策，青岛出了14条，北京出了12条。实际上国字条也是针对房价上涨过快的地区出台的政策。最近各地的一些房展会我们都去看了，4月8号房展会之后，天津、石家庄等我们都去看了。据我们了解，北京的反应最强烈，而且12条出来之后，对北京的房地产影响也是非常大的。因为主体的政策是抑制需求，金融的区域杠杆化短期的政策直接限制了需求，需求会下降65%。去年北京房产市场成交是3800亿，按保守的估计30%到40%是外地人买走的，成交量和交易金额比这个量还要大，因为外地人购房中高端项目和成交的面积占比上，要占到50%以上，大概有2000个亿。

    我对第三个议题比较感兴趣，我有个分析，北京楼市最主要的影响就是对炒房客的挤出效应。河北、天津、海南，特别是海南主要是倒卖销售，度假地产项目特别多，这可能是下一轮投资客的主要方向。在房展会上除了北京的项目之外，更多的是海南、山东、辽宁、四川。这次房展会上有40多个展位是境外的地产项目，从美国到加拿大到澳大利亚到马来西亚、新加坡、伊朗都有房地产的项目在北京进行宣传推广。从去年春季开始美国的项目就来了3、4次，而且带着人去美国考察，成交量还是不错的。
   
    【周毕文】我对2010年北京的楼市总结了十点：1、2010年北京楼市房价高涨；2投资大于自住；3、老外也来卖房；4、海景房围追堵截；5、网络媒体大比拼；6、境内外房源平分秋色；7、别墅也来抢购；8、楼盘形势差异大；9、人多；10、楼市预期不明确看涨多于看跌；11、中介也来参观。
   
    【郑向东】北京的房地产是面向北京的区域来做，要在北京有纳税证明和社保记录的。二是面向全国市场，温州客、山西客，甚至前两天报道的山西某人到北京参观一下子购买了35套房。将来为了子女的教育、商业活动和投资保值，都会向北京、上海这种大城市涌。吸引的是全国的购买力，这个购买力是没办法计算的，工资收入比都不能算做统计数据。房价快速上涨是投资客投机的需求拉高了。

    同时更多的外资机构人员进驻，境外港澳台的人士来北京购买的高端项目，虽然比例在绝对数上不算太大，但有扩大的趋势。单就一个坐标系来讲是讲不清楚的，政策也进入不到那里，这就造成了北京市的房地产市场房价一直在涨。这次出台媒体叫做“史上对严厉的调控”，现在有不同的意见，有人说房价压下去了还会上涨，有人说交易税还没有出来。税收出来会加大交易成本和持有成本，其他的办法可能政府还会有。随着国民经济的增长和CPI的增加，房地产会有一个上升的通道。

    现在国家已经度过了金融危机最艰难的时段，可能不需要房地产过多的支持，也能够保八或者是保证GDP的增长。不像去年，完全是靠房地产拉动，今年不会出现那样的大起大落。中央的政策是要遏制过快的上涨，有几种途径，一种是不涨，一种是先降一降，再慢慢上来。有几种趋势，过去透支的快速上涨的区域肯定有下调的空间，二手房通州已经降到了18500元，肯定会带动一手房回归理性。所以，过度透支的领域下降幅度会比较大。现在大家讨论的将来的开发模式，可能会增加一些长期持有的因素，对开发企业自身的变革影响是非常大的。销售方面的挑战性肯定更大，以前是大家登录北京房产交易网拿一个证就能看到均价，现在所有的都是一房一价，是不能改的，不能升也不能降。大家都在摸索新的路径、新的策略。

    从资金方面来说，现在已经不是跌破3000点，有的已经长期看到2000点。资金对于中小客或者小业主来说只有这几个渠道，楼市、股市、黄金，黄金只能买点就行，其他的需要更多专业的知识。所以中小业主，包括操作的模式和经营习惯来说还是要投在股市的，但会向商业转移。我们最近到一些省会城市调研，有一些商业出现了非常好的人气和综合体，这部分资金可能会向商业和二、三线城市转移。河北唐山、石家庄、天津对新政的影响不是特别大，房价没有涨但也没有跌，二手房的交易还是比较活跃的，一手房的开工建设和供应量也是比较大的。从我掌握的一些基础信息和市场情况看，外地没有北京这么明显，北京主要是供给的矛盾，是三重坐标系造成的复杂情况，去年下半年到今年上半年房价的过快上涨，把直接需求抑制住之后情况会更好。

    最近南边、东边有一些项目，北京的新政对他们是巨大的利好。所以周边的项目会吸引都是客，同时周边的房价也不太好，北京现在买房大部分都不是自住的，主要是养老、改善、度假的需求，更看重配套设施，如果商业、医院有一定的规模能满足需求，很多都会置换出去。比如孩子在城里居住，老人买套房住到远郊区县。去年我们带过一个看房团五一到海南买房，成交率超过百分之百，有的人买了二套。说明购买力还是非常强硬的，在外地三五十万、一百多万的房子在北京都算不上什么，巨大的价差会使这部分投资客迅速的关注周边的房地产项目。中国地大物博，这种地方非常多，不光有海地产，还有山、有森林。6月份我们要做的活动主题就是休闲度假。去年做了第一次尝试，还是非常好的，大家也都非常认可，成交的情况也不错，今年新政影响挤出效应会非常明显。
   
    【周晓溪】这会不会造成二三线城市房价的泡沫？
   
    【郑向东】北京就是一条主渠道，都在这儿肯定会发生洪水，但一分流就好了。还有返乡置业需求，北京是移民城市，没有户籍的有400万人口，但在北京已经扎根了，有纳税。昨天有媒体问我，纳税机构在广州，受不受影响？肯定受影响。还有返乡需求，比如我家的老人在延吉，我就在那里给他们买了一套房子。
    
    【周晓溪】刚才郑总提到了限价商品房，张总帮我们解释一下。
   
    【张坤昱】这是北京最近提出来的有点类似保障性住房的新产品，之前北京廉租房都是针对北京市人口的，限价商品房会针对外地人对北京有一定贡献的人群，比如贡献达到一定的程度就可以来申请。这些房子会普遍比周边的商品房便宜一些。
   
    【周晓溪】价格有规定吗？
   
    【张坤昱】没有特别明确的规定，但肯定是会便宜的。现在土地进行招标竞标的时候有些已经在开始实施了。北京的土地方式会面临更大的变革，挂牌拍卖的形式一段时间之内北京会很难见到，更多的会以招标的形式出现。也会出现另外一种形式，比如像房山那样限房价限地价，也有可能实行独家竞标的方式。原来地价的分值占到50%或者谁是价高者谁就得，是完全以价格取得土地的方式。现在是地价可能只占到其中20%的份额，还要看方案部分。一是土地的量增加，二是流动方式也会发生变化，三是会从地价上调控房价。

    政府态度明确 开发商必须执行

 

【周晓溪】现在新政出台了购房时要携带户口簿、结婚证原件，还要提供一年以上的纳税证明，史总您的项目已经落实这些规定了吗？
   
    【史  明】五一之前组织开发商正式的开了一个会，要求各个开发商严格按照政策执行，政府也明确提出来下一步要加大联合执法的力度，对相应的开发企业进行检查，如果有违规的开发商要严处。曝光是肯定的，在银行的贷款和土地取得方面都会采取更严格的措施。政府的态度是非常明确的。

    围绕政府出台的具体细则，真正的落到执行层面，内容是很全面的，经过了2008年、2009年相应的宏观调控，执行的力度是非常强的，针对性也很明确，确定了打压方向，给楼市降温，不允许房价继续上涨。从短期来看，肯定是能取得相应效果的。

 

    【周晓溪】您认为对投资客的挤出效应产生了吗？
   
    【史  明】据我所知，投资客一部分在观望，也有一部分认为是机会，因为溢价的能力更强了。对开始是因为缺房子，他能跟开发商但一些相应的政策，现在有人认为开发商对未来的判断不像原来那么乐观了，可以有更多的筹码跟开发商谈溢价方面的问题。也有人在抛售，明显看到市场需要退出了。从投机的角度来说是很正常的市场反应，但从长期投资的角度来说，更多的人是认为这次调整对他来说只是短期的行为，长期持有的意愿应该是比较坚定的。

    投资的渠道很单一，就是这几种渠道，如果大家都往实业上去转，但目前实业这个渠道很多开发商是并不看好的，利润在压缩。各种情况表明，通货膨胀的压力会更大。商业可能是一种选择，但只能算是一种判断，因为本身商业的投资门槛并不是很低，都是的利率也不是很优厚，这是这几年商业一直处于低谷的原因。

    为什么说挤出效应肯定很明显？20%和50%的概念是肯定不一样的。我认为这些政策本身是临时性的政策，作用短期内是有的，但后期要更关注政府下一步的政策。下一步的政策决定了市场的长期走势。
   
    【周晓溪】购房者来您这里买房，您会给他们支一些招吗？
   
    【史  明】销售员本身就是一个置业顾问，他只是一个顾问，可以建议消费者有哪些好的方法，最后起来要消费者自己来拿主意。在具体的操作方式和方法上，可能存在本来贷贷不下来，建议让其他的兄弟姐妹来贷。前提是购买的意愿要非常明确。
   
    【周晓溪】北京的新政出台了，天津有没有出台一些细则？
   
    【陆  岳】目前来说天津没有像北京市场这么严格，同时也跟天津一直以来的楼价太低有关系。天津作为一个工业发展比较强的城市，就算没有明显的政策扶持的情况下，它的人口数量也是上千万的直辖市，离北京很近，GDP也很稳定，基本都在前六名。这座城市其实一直是很稳健的，现在要发展滨海新区，滨海新区有一定的行政级别，有那么多世界500强的企业都从北京挪到了天津，所以这是一个快速成长的城市。五大中心城市中就有天津，终于轮到了它的快速上涨期，再加上国家的支持。如果政府希望这个城市以比较快的速度发展，城际列车的开通会承接一些北京的产业。4月份从地产角度来讲增长是很快的，即使这样也是属于中低水平的。

    我一直在想政府为什么要扼制房价？是收入越来越跑不过房价了才会出台一系列政策。我从来没有看到过一个权威的数据告诉我个人家庭的购买量占到多少，企业购买量占到多少。我自己销售房屋有一个感受，卖50套家庭住房也抵不过一个企业买的一个会所，如果买会所的企业出现的越来越频繁，我就没有理由降房价了。如果说房价关乎民生问题，大家都不买房子，房地产萎缩的情况下，跟房地产相关联的160多个行业怎么办，这就带来了更多人失业，更没有工资去买房子，甚至连限价房都买不起的话，这个问题又怎么来解决。

 

    房子有时跟黄金一样，为什么黄金可以热炒，有什么样的产品可以像房子一样，既可以是家庭的日用品，又是一个大众的资产，还可以随时变成现金，虽然慢一点。还有传代的作用，还可以变成聘礼和嫁妆。它的功能这么强大，还有什么东西能够取代它。房子也有升级的问题，我有一次坐车到北京二环，路边很多房子是八九十年代的，都没办法看了，想象一下人们生活在这样的房子里是怎样的一种状况，既不隔热，也不保温。大多数北京二环内的老房间没有厅的概念，更不要说卧室是按照阴阳平衡来设计的。再看星河湾，园林多少平米，大树绕了地球一圈才找回来的，大理石是意大利的，为什么会比这些？还是为了满足各种需求。在各种阶段都有理由去买房子，只要里的财务支持。现在就是社会财务分工的问题，到底是家庭和个人占有的资金量大，还是企业机构占有的资金量大，到底打压谁更有效果。房子的功能太多了，即使争取到一个团购的政策，把10套房子给了VIP，这是一种赠与，这个VIP会给我带来更多的东西。
   投资客哪里没有风险去哪里

【张坤昱】南方有一些企业实业的收益非常低，有的5%都不到，一是自有资金，二是从银行贷款，全是以自己的名字买10套、20套，但也有一些是直接给客户的。
   
    【曹  伟】房地产是虚拟经济，虚拟经济太厉害的时候一定是有问题的。
   
    【周毕文】楼市和股市不一样，一开始原始股可以虚拟没有大的影响，但楼市是以土地的成本和物质堆积作为代价的，堆积太多了我们就承载不起。
   
    【曹  伟】说的简单点就是虚拟得太厉害之后，有人一套房子没有，有人已经有100多套房子了，没办法平衡了。在这种状况下，不希望房价太高，钱的问题已经平衡不了社会这个载体了，最后肯定会出问题。它自身是有规律的，涨到一定程度楼市也会崩盘。所出的政策要完全看市场，市场已经下去了就不出政策，市场还没有下去肯定还会出政策，这也是在考验执政能力。房子已经不是居住问题了，而是社会问题。
   
    【周毕文】当控制不住的时候，政府就会提高普通大众的收入，靠基础的提价去把差别缩小。
   
    【曹  伟】开完“两会”之后通州的房价涨得很厉害，原来国际城现在已经涨到25000了，确实是基础利好，但也有炒作的成分。不要以为总理管不了总经理，地产商谋求更多利润是天经地义的，随行就市的涨和政府去管都是天经地义的，只是不同的阶段出什么招。当时的王石很聪明，说拐点来了我开始降价，其实没有人让你去降，只是要抑制过快增长，增长太快这个行业就完了。虚拟价值太大的时候一定会崩盘，我认为该降的赶紧降，该说的还得说。天津确实房价还不是太高，我觉得不要一棒子打死，城镇化、城市化越来越迅速，是希望农村人改善生活品质的，供给差不多求更大的时候肯定会涨。
   
    【周晓溪】曹总怎么看待投机客？刚才史总说了很多投机客确实在抛盘。
   
    【曹  伟】肯定是这样，同样一个东西大家认识就不一样，今天股市大跌也有成交量。几年前很多投资客已经在慢慢的偏离北京这种一线城市，他觉得与其去博均价3万到6万，不如去博长沙3000到4000。有很多种支撑，每个人认识的不一样，熟悉度也不一样，前段时间安徽、合肥涨的很厉害，现在新疆形势也很好，投资客也是很敏感的，哪里没有风险就去哪里。政府的导向是非常清晰的，跟着政策走肯定没问题。
   
    【周晓溪】刚才说到很多人都不是在购买第一套房了，陆老师，国家出台了关于二套、三套房的政策长期来说会不会有影响？
   
    【陆  岳】我们的项目是2008年公共，去年才开盘。从南到北扫一遍，这个项目有大的室内滑雪场，还有相当于十个故宫那么大的淡水湖，还有高尔夫、游艇，这也是这个城市新的形象的标志。我们这个项目是中国房地产研究中心的一个参数。投资客看中的是当我们的酒店群、滑雪场起来的时候肯定不是这个房价了。
   
    【周晓溪】北京出台的细则对于天津来说是个好消息。
   
    【陆  岳】会吸引更大的投资客。比如星河湾很好了，是指建筑本身的品质，同时还要考虑到商务活动，要和我的家人和生意伙伴在一起，希望开车90分钟就能到，又不在天津市里面。
   
    【周晓溪】可能是个利好的消息？
   
    【陆  岳】不敢轻言。

短期内没有获利空间投资客便做出观望选择

【周晓溪】北京的细则限制北京人购房，国家出台的政策还是要打压投机炒房的人群，周老师您谈一下。
   
    【周毕文】投机客更多的也是对市场的看法。短期内没有获利空间，就会做出观望的选择，如果是长期的投资客，不在乎这一点波波折折的时候，该出手还会出手。现在只是限制三套房的时候要付全款，真正的有钱人就是全款买三套房，这块是没有限制的。

    北京是只能新购一套，对外地可以全额付款的有限制吗？外地人买北京的房子受完税证明的影响，如果完税证明我提供了，三套你就限制不了了。把自己人框死了，对于那些我有钱也可以找到完税证明的人没有限制。我考察过具体的项目，政策出来之后确实是有影响的。我在房山看项目的时候，有人就想贷款，但交不出完税证明，这就使他无法实现投资。还有家庭很模糊的，一半是北京市的，一半是外地的，我说为什么不从北京的户口走贷款呢，他想用北京的户口申请保障性住房，用外地的户口买一套商品房。所以有些界限不可能操作的那么细，主要是把大势的房市控制住问题就自然迎刃而解了。我们现在面临的矛盾是计划经济市场经济总是在矛盾，有形的手和无形的手在打架。关于楼市我在博客上也写过，是对后期楼市的想法：有价少市，观望僵持，挤点泡沫，降价难行，牺牲贸易，来点逆差。

政府有形之手频摇动，握紧银根撤虚火，外币存家又何用，兴风作浪资本赢，发烧降温是假象，恢复正常才是真，楼市小波看儿戏，政治一统是大局，所有调控增成本，楼市降价是危机，为了自住随时买，要想改善不犹豫，房价停涨投机消，十年之后看物业。   

 

    【周晓溪】楼市进行了一系列的调整之后，是否可以进行平稳健康的发展轨道。现在有很多种说法，各位嘉宾也陆续提到了，有种说法是报复性反弹。还有一种说法是国家在做一场政治秀，老百姓的怨声太多了，必须出台这样的政策。
   
    【周毕文】改革开放之后政府有一个更多的理念，叫经营城市或者叫城市经营。政府更重要的责任和义务是追求公平，社会的各种矛盾要协调好，不能让它走向极端。在公平和效率之间，以前我们注重的是效率，包括减员增效，砸破“铁饭碗”，那是从效益出发。但之后的贫富差距等矛盾是个政治问题，有人说周老师太夸大其词了，如果不是政治问题，政府要靠计划经济之手进行调控吗？肯定是因为到了无法忍受的地步，房价再涨或者是再差距化之后，带来的矛盾激化，比现在牺牲一点效益更可怕。如果政府就这么多地，要把这些地圈走70%地做保障房，剩下30%地就是稀缺商品房了，必然商品房价格还要高涨，政府才能从里面得到更多的税收和费用，才能有钱去做保障性住房。

    2005年出了国八条，2006年又出了国六条，出一个政策人们就想房价应该下来了，大家带有很高的期望，后来为什么还在涨？我在反思，所有的措施是削减了成本还是增加了成本，平时提高了税收这是对成本的一种增加还是减少，十条措施里有八条都是导致成本在上升，两条在下降，最后的结果还是上升。我的理念是一定要让房子本身的自住和改善功能作为导向，要对投资进行适当的控制，对投机进行严格的控制，否则就是个无底洞。社会的稳定结构是中产阶级是主体，富有和贫困的都特别少，这样社会就稳定了。

    问出台的政策怎么样？一是有效的，二是要持续，三是要给资本找出路。在公平调节渠道没有完善的时候，在资本渠道没有新的出路的时候，房子有太多的功能了，不是简简单单居住这一个功能的时候是收不住的。
   
    【周晓溪】张总说一下您的看法。

张坤昱：真正的报复性反弹是有可能的

 

 

【张坤昱】这次政策方面肯定会从严执行，有一些政策是字面上没有看到的，但会以其他的方式执行。是不是报复性反弹，这要跟经济的增长方式衔接起来。因为之前房地产承担的是支柱产业的作用，之后要看房地产在支柱产业中充当什么角色，从现在开始大家是不是要以新的眼光看待地产。因为地产已经变成了一个投资品，投资品是金融市场，金融市场更多的是看预期。我不怕有波动，只要有钱进来，最倒霉的是最后一手接的人，其他的人全部是获利的。所以导致已经买房的人处在这样心理的满足中。

    房产已经由最基本居住的产品转化成投资品怎么去回归的问题，这个回归是正常的，但也应该看到地产本身是有投资属性的，因为它就是大宗的商品。现在看来它并不是完全的商品了，房地产市场我们现在叫商品房或住宅，现在看来它可能不是纯粹的商品，纯粹的商品不可能进行供给和需求方面的限制。如果不是纯粹的商品对它进行限制，日后的出路在什么地方。要想改变投资品的物质属性或商品属性的时候，它应该做什么样的转变，这是跟经济的增长方式衔接起来的，如果不靠地产，其他的行业能否承担起这种作用，这要从新兴的行业中进行挖掘。

    房地产已经变成了垄断型的行业，占据了最多的资金，拥有最多利润的回报。到了这样程度的时候，肯定是需要一些调整的。未来三到五年内，找不到一个新兴的行业能够取代地产的地位，大家对地产未来到底有没有报复性的反弹是存有疑义的。如果房地产能够正面回归，从现在开始地产要进入到新的角色中去。这次提到了财税制度的改革，因为大家现在没有办法不去依赖它，这是一个深刻的国家发展的问题。

    三到五年能不能找到另外一个行业取代地产的地位，现在看来是比较困难的。如果说比较困难，地产未来会不会有新的一波行情，一起一落再起再落，这样的行情是非常短暂的。地产本身根本不是一个商品市场，就是政策市场，会随着政策的发展而发展。未来三到五年对地产的依赖性究竟有多少，如果还是列为相对的产业，它的投资性可能不会像原来那么疯狂。尤其是一些政策的延续，我觉得这次调控的时间大家要做好相对比较长的准备。这两天网上有一些深圳的政策，是明确到12月31号的，北京的政策是没有结点的，各方之间也在博弈，真正的报复性反弹是有可能的，这涉及到资金的出口，如果没有其他的行业把这些资金吸取掉，其他的渠道怎么进去。像北京这样的城市，资金出去了，其他的城市会有新一轮的增长，这个地方不会再重新出非常强烈的振荡性的大幅度的报复性反弹。

    说这次调控治标不治本，我觉得没有办法治本。大家都提到地产不是行业的问题，而是经济的问题，只能是相对解决。首先还是要认清楚这个行业的作用和性质，到底是短期、中期还是长期的，现在看来就是要稳定，就是要打压房价，没有其他更好的办法。地产下去了，其他的民生和构建的系统会相对比较的稳定，这些政策肯定是值得的。我们提到的很多保有环节国家怎么进行调节。我觉得是有很多方面可以进行完善的，深层次的问题现在也是能够发现的，如果一个国家的经济跟一个行业捆绑的话，这肯定是非常危险的。
  
    【彭钰舒】说一下我对政策是否平稳健康的想法。

    第一，我国出台的政策总的用意是好的，因为房价过高的上涨确实使得老百姓有很多民怨，这些政策目的是好的。说到房价是否出现报复性反弹，这要看政府在执行的坚持力有多长时间。这些政策出台之后，可以发现很多的投资、投机方向出现了转向，商品房、写字楼是不受政策影响的，这一块不能说政策有漏洞，很多人可能会把方向转到商铺、写字楼的投资上。北京的政策是比较严的，投资者可能会把目标转向二、三线城市。温州人是很聪明的，在海南、深圳都有地产，当深圳和海南房价大跌的时候，温州人是最快速的把房产抛掉的，转向二、三线城市，其次是山西人。可以发现都是者他们是非常敏感的，如果一线城市政策从严，他立刻会转向其他城市。
    第二，政策治标与治本的问题。从现阶段来讲会抑制一些投资行为，但要看政府的力度和长期性。
   
    【周毕文】长期执行对购房套数的限制，对投资和投机影响是很大的，有助于回归居住功能。

    
    【王念庆】政策从来都是几个猴皮筋，一直在弹来弹去，毕竟是人制定的。房地产本身就是一个先天不足的行业，我们的土地是不能私有的，房屋买卖是建立在拥有长期产权的基础上的，它肯定必然带有资本属性。房价反弹是很正常的，不存在报复不报复，攻击型的政策只有一个，其他的政策都是防御和保护的政策，这是因为房地产本身不能解决根本问题所造成的。

    我觉得资本应该比人反应更快，但人出台反应政策的时候，资本已经走在前面了。比如股市，大资本是有，散户是被大资本误导的，一旦有了指向性，很多散户资本看到预期和未来的时候就会扑上去，这种诱导是非常可怕的，不是政策可以解决的。

    要想治本也很难。从1986年开始我国的房地产应该算是一个行业起来了。过去到现在房子应该说是社会或者政府的一个责任，按理说原来的房管局是应该建好房子交给你，你只是交房屋的建造成本，不应该承担地价等因素。现在的形势已经很难控制了，政策不可能从根本上对土地进行调整，所以要想治本是很难的。如果我们觉得自己不够聪明了，可以看看世界上这么多国家他们的土地发展市场，日本、香港是外边资本进入的情况造成的，不是本地的资本造成的。房地产的固定成本加上各种费用再加上合理利润，看起来利润非常丰厚，实际是谈不上有多大暴利的。

    我去海南考察，大的企业十年前拿到地的企业还在，而且他们圈的地还不是像我们理解的海口、三亚，都已经到了海南的内陆，不是特别的沿海。我们想拿沿海的地，只能是近海的地，能看到海但不会邻近海。说那个时候海南房地产泡沫倒了很多，倒的是不能及时撤出来的小鱼小虾。说健康是相对的，不会有本质的改变。
   
    【陆岳】报复性反弹一下子把开发商和购房者立在了对立者的立场上。我同意刚才王总所讲的观点。
   
    【周晓溪】大家心目中理想的房地产行业是什么样的，或者说大家对房地产行业的期望和预期是什么样的？
   
    【王念庆】房地产肯定涉及到地，要想把土地变了我也觉得不太现实。有钱的人太多了，把地全买走，贫穷的人就更没有活路了。我们好像只有房地产和股市可以炒作，国外真就没碰到这样的情况，欧洲几十个国家占那么点地也没有在房地产方面出这么多的政策。
   
    【史明】因为我们的经济发展阶段摆在这里，发达国家早就完成了工业化，已经步入了信息化时代。房地产已经真正变成了它的传统产业，不可否认作为传统产业对GDP的拉动肯定是有作用的，但这种作用有没有房产对目前中国GDP拉动的这么大。另外中国还是集权化国家，国外政府对市场的干预能力和中国是不一样的。我们干预市场的能力带来的负面作用是非常大的，虽然说出发点是很好的，从开发商角度来说是非常欢迎政府来抑制房价的。在产品研发方面，工程的质量方面，以及营销的思维方面，通过政府的调控最起码自身注重产品研发了，真正响应政府号召开始节能节地了。如果房地产无理由的疯涨对我们来说是没有任何激励的，所以开发商是欢迎政府通过调控实现房地产行业的稳定健康发展。政策出台的越多，有可能最后见效的时间越短，副作用反倒更大。

    应该站在中国经济的角度上来看房地产市场，首先发展阶段存在这样那样的问题，房地产已经变成了一个焦点行业，因为它的产品属性决定了它是最容易成为焦点的。房地产本身的问题更多的反映着国家经济层面的问题，中央2台一会儿说要防止经济过剩，一会儿说要保增长，每年国家的政策就是围绕这几块来选择。选择来选择去，反映出来的深层次问题是还没有解决经济增长拉动的原动力问题。

    我们总是说现在正处于工业化阶段，实际我们是希望通过创意和设计创造更多的价值。国家一而再再而三的强调调整结构，调整结构主要就是调整这方面的结构。这次的经济增长达到11%，国家一看放心了，回过头来再解决房价快速增长的问题。虽然说国家出台政策在打压，但房地产本身的供求结构并没有发生变化。目前的政策我相信是有效的，但能持续多长时间是个问题，对应的是房价。有的专家说房价波动是30%，30%已经到达了金融安全线，这是博弈需要多长时间的问题。国家下一步出台的很多政策，不是针对房产的调控，而是涉及到调整经济结构的问题，这是最根本的。我期望房产的健康稳定是建立在经济健康发展的基础上的，真正通过消费、通过高新科技的投资实现国家的经济增长，这样我们的城市化进程才可能是健康的，房地产市场也才可能是健康的，才真正的向居住功能上回归，兼顾投资功能。因为投资的资金已经有出口了，不论是实际货币，还是名义货币，国家的调控就有真正的力度了。
   
    【曹伟】一直说巴非特拿着股票不动，一动要交很多税，税金非常非常高，所以他宁愿拿着好股二三十年来收股息。美国的营业税真的很厉害，已经改变了你的习惯。我们是所有的政策设计的非常好，比如土地增值税很早就有了，一直没有征，想征的时候就随时可以征。这跟东方人的习惯有关。
    我有一个朋友十几年前开始买商铺，一万多一平米，租金是六年回本，他说我父亲说有钱不要乱花，就买房买地。这种土地意识是西方人没办法比拟的，要想改变这种观念太难了。解答这个题真的很难。现在的政策我觉得都是合理的，而且是循序渐进的，市场跟预想的一样就OK了，如果超过太多国家一定会出台政策。还是要看清大势。
   
    【周晓溪】接下来房地产市场怎么发展，我们拭目以待，谢谢各位嘉宾百忙之中抽出时间参加狙房网的沙龙，谢谢大家。