全国楼市遭遇“史上最惨淡”小黄金周

　　  “五一”楼市观望气氛浓，目前已打乱了开发商预先制定的“五一”推货计划，地产商频出招救市。现时全国上下,只要是谈到楼市,无一不涉及房贷新政的巨大影响。而这次被称为史上最严厉的房地产宏观调控,目前也确确实实深刻地影响着各地楼市。“五一”假期，原本是一线城市的楼市传统旺季，今年一线城市楼市遇冷，全国楼市遭遇"史上最惨淡"小黄金周却明显遇冷。全国成交量下降，购房者观望、试探气氛趋浓。央行前日宣布提高存款准备金率，进一步收缩流动性，是配合房贷新政的组合拳之一。可见这次中央调控房价是“动真格”的，调整期很可能至少持续到今年底。

　　

　　  国务院新政猛烈出来之后，各地新政如连珠炮一样，五一楼市有点冷，房价调整预期升温，京沪深五一楼市“冰封”。在一系列调控政策的影响下，今年“五一”期间楼市非常冷。房地产市场调整的预期已经在供求双方形成，开发商推迟开盘，购房人选择观望。在北京，5月1日－2日的二手房日均签约量比4月下降了82%，二手房价格明显松动；在深圳，开发商在房展会上大搞促销，消失了一年多的特价房“重出江湖”，但购房人大多冷眼旁观；在上海，房展会同样冷清，实际成交或创近年来新低。

　　

　　  例如，今年广州房地产市场“五一”（5月1日-3日）期间，广州楼市处于比较冷清，观望气氛浓重的局面。主要是政策影响下，开发商开始看空市场，投资客和部分改善型需求也是如此，尤其是开发商打折扣打到房价下降10%时，说明开发商已经放弃“抱团”策略，正式宣布房价上涨同盟关系彻底破裂。五一期间，广州市中心楼盘价格基本上保持上涨和坚挺的趋势，因为市中心供应比较紧张，而买家不出，让开发商不得不延长销售周期，把希望寄托在8月份和10月份，在2010年广州亚运会开幕前再集中推货，避免政策的影响。

　　

　　  但是，郊区的楼价下降幅度到15%，成交比较良好，基本上是刚性需求。投资客保持着观察的心理，或者是因停止三套房贷政策等其他政策影响，贷款比较困难，所以没打算出手投资购买。目前广州房地产市场调整已成大势所趋，不论是从政策催压还是从供求关系分析，房价将在未来一段时间出现调整都几乎已是板上钉钉。政策仍未出台，房产税、物业税、土地增值税以及阴阳合同等重剑依然蓄势待发。市场供求关系之局势将会发生逆转，由于需求的大幅萎缩，原本高度短缺的供应在短时间内将变得非常充裕，2010年的新房高库存现象将再一次出现。所以，在广州新房市场，由于看不清后市及预期转淡，开发商定价已开始谨慎，

　　

　　  例如，4月30日，北京市政府制定并发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，开发商和购房者一直在等待的北京版调控政策正式落地。北京版调控细则在个人购房套数、差别化信贷、个人售房计税方法、商品房定价等四个方面均非常严厉。通知规定，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。根据以往的成交情况分析，仅此一条，就可能切断30%以上换房者的需求。

　　

　　  “五一”期间，北京二手房交易跌入冰点，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。4月19日以来，北京共有八个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售。截至27日，2377套新房仅成交1套。据统计数据显示，在4月14日以后的半个月里，北京二手房市场新增客户需求下跌了八成。而东三环某楼盘还出现了历史最大单的单个项目23套抛单，炒房客离场现象显现。

　　  例如,上海,买者不出手,卖者不降价.为期4天的上海“五一假日楼市”展览会3日平静结束。据介绍，展会期间成交量不大，整体呈现观望状态。据主办方介绍，此次参展开发商达220家左右，数量高于去年，而且他们有意加大了小户型住宅的招商力度。但是，从4天的运作情况看，开发商并未因新政而纷纷打折促销，消费者也多以观望为主，少有出手。楼市新政之后，上海楼市总体都处于观望状态。据中国房产信息集团统计数据显示，至4月28日，上海商品住宅成交量仅98.84万平方米，其中下半月以来只成交了37.99万平方米。

　　  例如,广州,均价跌两成,卖方忙促销.“五一”期间是广州楼市传统旺季，但记者结合广州房地产交易官方网站“阳光家缘”网数据显示，5月1日和5月2日两天时间内，广州全市住宅销售178套，成交面积21021平方米，比平时正常成交低了一半；成交均价9287元/平方米，与3、4月份成交均价相比，降幅在两成左右。面对楼市“灰色小黄金周”，开发商想尽办法，启动各种久违的“打折”、“降价”优惠，试图扭转楼市的颓势。荔湾区的宏新华庭，“五一”期间推出最低8.2折的优惠价，比原来的均价降了3000元/平方米。但开发商五花八门的促销对楼市到底有多大的影响，目前还是个未知数。

　　  五一假期广州楼市成交量同比严重缩水，甚至三天总成交量预计不足300套，还不如去年5月1日一天成交量623套的一半，成交量下滑主要原因是受到系列新政的影响，买家对于后市看空。并预计楼市拐点将在7月显现。数据显示，5月1日~2日，广州市一手住宅楼盘网签共179套，预计3天成交量不超过300套，同比去年五一成交大幅度缩水。此外，全市十区二市，均价为9224元/平方米，成交面积为21129平方米。而去年，5月1~3日，广州网上售楼签约达1244套，其中5月1日当天签约数更高达623套。

　　  例如，青岛，先行对开发商加税，市场反应出二手房成交量猛增。青岛市早在4月23日，就出台了地方版的调控细则——青岛“十四条”。在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。

　　  4月青岛房地产市场成交数据显示，全市新建商品住宅成交7907套，较3月多出917套，保持上升势头。其中，市内四区新建住宅成交2043套，较3月减少268套。另外，4月二手房成交量大幅增长，市内四区二手房共成交3456套，较3月多成交1100套。

　　  例如，浙江重点抑制投机购房，市场反应出二手房解约量增加。4月30日晚上，浙江省政府常务会议审议通过了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可以根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此外，杭州近日也公布了非首次购房的认定标准，确定以交税记录为准。杭州连日来二手房成交量逐日递减，解约量则在增加。虽然将来房价下降到50%的可能性不大，但这种销售遇冷的状况可能会持续到七八月份。

　　 今年“五一”期间，楼市比较冷清，观望气氛浓重。主要是政策影响下，开发商开始看空市场，投资客和部分改善型需求者的心态也是如此。五一期间，由于供应比较紧张，其楼盘价格基本保持上涨和坚挺的趋势。虽然不少买家观望不出手，但开发商宁可延长销售周期以保价格。有的开发商甚至把希望寄托在8月和10月份，在亚运会开幕前再集中推货。而郊区的楼价下降15%，成交情况比较良好，基本上是刚性需求。楼市成交量在五一后将持续下滑，开发商在死扛几个月后，受到新政效果的影响，会有越来越多的降价行为。

　　  前日，央行在今年第三次上调存款准备金率，这次调整基本上是围绕着房市和投资泡沫及热钱，目的是配合最近密集出台的房地产调控政策。央行以提高存款准备金率的方式来回收多余的流动性资金。上调存款准备金率对房地产市场会带来一定的影响。因为国家相继出台的一系列楼市调控政策的效果已经显现，未来房地产市场可能会出现一定“降温”。

　　  我国宽松的货币政策还是没有改变的，其中房地产贷款是银行贷款非常重要的部分，银行不可能会将信贷收得非常紧。此外，购房需求目前还是比较旺盛，而开发商们不太差钱，信贷资金并不缺乏。但是在楼市重拳之后再度调整准备金率，将会加剧对楼市的负面影响，增强楼市下行趋势的预期。

　　  例如，到4月27日，一道道的楼市调控金牌密令,让深圳楼市从2010年开始乱象重生。原希望能在五一黄金周这一传统旺季带动市场回暖,但将于五一期间举行的春交会却又传出了开发商被要求撤展的消息,这为深圳楼市的下一步走向增添了更多的不确定性。事实上,随着一系列房地产调控政策的落地,深圳近期的成交量已经有了直线的下滑。据深圳房地产信息网监测,4月18日至20日,深圳住宅成交量由101套跌至60套,成交面积亦由9077.94平方米降至5614.51平方米。

　　  而据深圳规划和国土资源委员会数据统计,4月19日至25日深圳全市各区域楼盘网签数417套,成交面积为36479平米,相比上一周,网签数下降60.7%,成交面积下降64%。深圳房地产信息网研究报告分析亦指出,在密集严厉的调控政策下,深圳楼市将面临一个量价回落的调整过程。目前深圳的成交量已经下跌10%,开始进入观望时期。出于新政的影响,不少开发商均把拟定5月左右入市的新房相应地推后几个月,预计今年的供应总量不会缩减,但推盘的周期会拉长。或许唯恐楼市调控政策再次生变,深圳已经出现了不少买房者选择放弃定金抛盘的现象,而部分开发商亦有了降价销售的苗头。

　　  例如，海南版“国十一条”实施，市场反应出观望情绪浓重。紧随北京，房价关注的另一个热点——海南版“国十一条”5月1日正式颁布实施。内容包括：商品住房买卖合同网上签约制，确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜，要求开发企业在订立商品住房买卖合同后，10天以内办理备案手续和预告登记。2010年第13届海南春季房展会上，房地产新政实施后，海南楼市观望情绪浓重，“问的人多，买的人少，成交量下降，观望情绪浓重，消费者出现恐慌心理，有需求但不买房。