据每日经济新闻报道：国家税务总局 5月26日发文,要求各地规范土地增值税清算,对土地增值税清算的各种情况,在技术上进行明确。这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来,国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”提议后,税总出台的重要配套文件。业内人士表示,由于各种原因,土地增值税的征收一直很不规范,作为税率较高的税种,如果严格征收,将对房企的资金状况产生较大影响。

　　    土地增值税从1994年便开始征收,征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比,税率分为30%、40%、50%、60%四个级别,是我国税率较高的税种。国税总局日前发布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》对土地增值税清算的各种情况,在技术环节予以明确。

　　    《通知》规定,土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等,以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费,在计算成本时不得扣除;对于企业取得土地使用权时支付的契税,则应予扣除。《通知》还对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算,确定了相关的标准。同时,在规定的期限内补缴的土地增值税,不加收滞纳金。

　　    这是近年来,国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。2006年底,税总曾印发文件,要求各地从2007年2月1日起,对房企进行全面土地增值税的清算工作。随后就遭遇了国际金融危机,房地产市场大幅降温,该税种的征收也变得不规范。市场状况变化较快,是土地增值税难以真正征收的重要原因。

　　    随着去年以来房地产市场的强势回暖,4月17日出台的“国十条”明确表示,“税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”业内人士普遍认为,随着调控效果的逐步显现,近期,“国十条”规定的重要配套措施 (二套房认定标准、房企融资门槛等)将陆续出台。

　　    目前土地增值税的征收极不规范,为照顾开发商的利益,不少地方并没有真正实施。土地增值税清算的技术性较强,涉及资产评估、资产清算、税费计算等多方面内容,同时,不少房地产企业的账面复杂,进一步加大了征收难度。据了解,我国土地增值税的征收程序是:企业上报资产增值状况,由税务部门进行评估和清算,然后确定税率进行征收。但由于评估程序相对封闭,留给双方很大的操作空间。

　　    不过,作为税率较高的税种,土地增值税被认为是调控房地产市场的重要税收工具。今年“两会”期间,不少代表委员提出稳定房地产市场的政策建议,其中便包括扩大房产税的征收范围、严格征收土地增值税。一位不愿透露姓名的开发商向《每日经济新闻》记者表示,在企业资金不够宽裕时,如果严格征收土地增值税,将对企业带来较大影响。有专家曾计算,如果对土地增值税进行清算,在北京、上海、深圳等一线城市,将有数百亿资金被抽走。

　　    上述开发商同时也表示,目前多数企业的资金状况充裕,即使严格征收,对资金周转带来的影响也很有限。但更多的业内人士担心,在缺乏征收动力和强制措施的情况下,该政策可能遭遇“执行难”。专家表示,土地增值税的征收体现在交易环节,很难对市场带来直接影响。但对土地增值税进行高调清算,可以降低市场预期,规范企业的各种交易行为。

　　

　　  

　　点评：这个土地增值税并非新开征的税种，1994年我国已开征。1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。

　　       但由于受到紧缩银根的影响，一直未能真正实施。一直到2006年底国家税务总局发文要求从2007年2月1日起对房企进行全面土地增值税的清算工作。但又由于国际金融海啸的影响，再次放缓这一税收的清算工作。这一次能否严格执行也还很难说，因为经济有可能二次探底。

　　    我在2007初土地增值税重新开始清算时曾对这一税种做过一些研究和分析。发现这一税收如果严格执行对获利较大的房企土地增值税相当于暴利税，如果开发企业利润过高就会被征税。而且该税计征税率是采取象个人所得税那样累进制的方式，税率分为30%、40%、50年%、60%四个级别，理论上讲是赚得越多征得越多。

　　当然，对那些连企业所得税也可以设法避免的房企，这一税收可能还是难以发生效力。尤其是那些可以通过向上下游延长产业链的房企，可以将高额利润合法地分散到房地产开发以外的环节，如设计、广告、策划、代理以及原材料供应、建筑工程等等，这样就可以达到少缴税甚至不交税的目的。

　　例如有的房地产企业产业链很长，从开发、设计、建筑施工到广告宣传等很多工序都在其掌控之中，形成类似托拉斯一样的垄断状态，这类企业可将利润平均分散到各个产业链的环节中，则会导致房地产开发部分的应缴税额降低，并且是完全合法的。这类企业通常规模较大，原本应上缴税额较多，如果不加限制就会影响土地增值税的征收。

　　我当初曾担心土地增值税的清算会引发马太效应和蝴蝶效应，前者是担心强者愈强、弱者愈弱，或者担心因此造成对整体经济产生很大影响。现在看来，有些过虑和杞人忧天。尤其是去年房企大多都获利甚丰，尤其是因土地增值带来的收益也大增，国家与之分享超额增值的土地收益没有什么不合理和不应该。

　　当然，由于是累进式税率，利润水平高低导致总的税负会有所不同。如果是按章纳税的企业，其税负肯定是会大幅增加的，这一点是毋庸置疑的。只有建造普通标准住宅出售且增值额未超过扣除项目金额20%的企业，才能免征土地增值税，这有利于鼓励房企开发普通住宅。

　　总之，土地增值税并非新税种，但一直未能很好地发挥作用现。不过，我觉得去年似乎严格执行清算的条件和时机比较适宜，因为开发商赚了很多的钱，资金也很充裕。而今年新政不断，尤其是4月中旬以来的严厉调控，下半年市场可能会面临比较严峻的经济形势，土地增值税清算会不会再度放缓也很难说。

　　

　　                                        2010年5月27日