商业地产开发将进入一个新时代---只卖不租的年代来临了

------再谈物业税开征对商业地产的影响

日前，新华社连续发表了6篇聚焦房价的“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。4月2日新华社刊发《税收杠杆应发挥更大作用》一文，认为 在中央强调加强房地产调控、抑制房价过快上涨的大背景下，税收杠杆应当发挥更大的作用。应该增加房地产保有环节的税种，逐步完善出台物业税的技术条件，有步骤地出台物业税。

新华社批房地产的系列评论刊出后，立即在网上引起了重大反响。一些网友猜测，作为国家级的媒体，重磅推出批评报道比较少见，因此很可能是高层将对房地产行业采取重大举措的信号。系列评论也有可能是为推出物业税开道。

不无巧合。财政部部长谢旭人在近日出版的《求是》杂志上撰写《坚定不移深化财税体制改革》的文章，指出在统一税政前提下，研究赋予地方适当的税政管理权，培育地方支柱财源，从而尽可能通过增加地方本级收入，而物业税则被视作增加地方政府收入的当然选择。

关于物业税是否推出、何时推出的话题已喧嚷了很久，我认为，由于受社会征信体系建设、专业评估人才的缺乏、权力寻租及征税成本的增加、中央地方财政收入分配制度重构等因素的制约，物业税的开征，从政策制定、空转、试点到全面铺开，应该有一个分阶段、分步骤、分开发产品类型推出的过程。由于商业地产相对而言，牵涉面较小，利润空间大，承受力大，反应就必然小，因此，一旦物业税推出或试点，很有可能商业地产会首当其冲。这对商业地产开发商而言，将意味着什么呢？

还记得在国税发（2006）187号文推出，称从2007年2月1日要加强土地增值税清算时，地产界名人任志强先生曾在其个人博客上撰文称“房地产开发将进入一个新时代：只租不卖的年代来临了”。因为，商业地产相对增值空间大，只租不卖，可以暂不征收土地增值税，而一旦销售，则可能意味着销售额的30%以上会交税。所以，开发商不能卖！除出售少量物业以回笼资金，大部分商业物业将会长期持有赚取租金收益以回避高额的税负，特别是位置优越的商业地产项目还另有赚取升值的空间。反正住宅部分的销售已足以回笼资金还有余。所以，2007年后国内商业地产开发模式由此发生了很大的变化。

而物业税一旦在商业地产首先打响，则意味着开发商的赢利模式需再次为之转变，商业地产开发将进入一个新时代---只卖不租的年代来临了。记得今年1月份在新疆为某商业地产开发商提供税务咨询服务时，其老板为一非常精明的温州老板，一再追问笔者关于物业税何时会推出的问题，其考虑的是当时开发的物业是选择销售为主还是长期持有为主，并称如物业税近期推出，将全部销售不留分毫。就未来政策走势来看，这样的思考对所有进行商业开发的地产商都应是必须有的前瞻性的选择。应该有这样的远见。新一轮商业地产开发模式的调整在不久的将来一定会到来。

个人拙见，敬请批评指正。