洪维：商品房市场现在是最危险时刻（地产评论）

                                洪维

    当地产大腕潘石屹和任志强都开始哭穷拍不起地的时候，也许，后泡沫时代终于来临。

2010年，京城楼市终于进入了后泡沫时代。这是一个泡泡已经吹大，但还未破灭的时代。新的时代来临，楼市准备好了吗？买房人准备好了吗？更为确切地说，所有来到北京的投资者和置业人士，是否已经准备好迎接泡沫破裂的那一天了吗？（北京晚报2010年03月21日）

    报道说，中国的资本市场，有一个对小投资者“很不公平”的规律。就是当一种资产，一旦转移到全是“散户”持有的时候，绝对价格就开始下跌了。股票是这样，房产也是这样。后泡沫时代的最终结局，就是当“有钱人”的“闲钱”都被一项资产吸尽的时候，只有一个结局，就是：拐了…… 

    在日本泡沫20年祭中，日本早稻田大学研究生院财经研究科教授野口悠纪雄被誉为日本5个最顶尖的经济学家之一，著有《泡沫经济学》、《土地经济学》、《日本经济再生的战略》等，是泡沫经济研究领域的权威。他认为："房地产泡沫是中国经济最大风险"。1960年代，随着日本迈向工业化，国内企业投资增加，带动经济高速增长，为"国民收入倍增计划"提供了客观条件。国民收入在此时也有了较稳定的增长。不过那时候，东京的房价收入比也就在5倍左右，房价并没有成为老百姓头疼的问题。到了泡沫经济时期，房价收入比才一下子高了起来。那时候，一个普通公司社员一般要花10年以上的工资才能买一套普通的公寓。那时候，住房也成为社会问题。后来一般市民只能被迫迁往郊区，带动了东京近郊地带房地产开发。

    房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。但是，房地产泡沫一定会崩溃，或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗？答案也是不一定的。

    根据普林斯顿经济学家Jose′ A. Scheinkman的研究，泡沫的产生正是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。过程如下：多空双方对价格的走势有很强的分歧，看空（认为价格会下跌）的投资者会抛售甚至做空，但是由于做空的成本非常大，而且风险也很高，所以一般的投资者都不会站在空方这边，这样多方天然就占优势。当价格上升的时候，空方就损失惨重，促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现，引来更多的新投资者，形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者，当一批投资者认为价格过高时，总有另外一批投资者进入市场推高价格，或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下，价格会越来越高，泡沫形成。

    楼市泡沫的特征很明显：身边的人都在讲买楼，人人都相信楼价涨了还能再涨；而买楼的人，月收入大部分都用在供楼上，更恐怖是家庭收入的大部分都用在供楼上；同时楼价疯涨，脱离股市，两者不同步……

    房地产泡沫是非常可怕的，是注定要破灭的。而一旦破灭，经济将陷入巨大的混乱状态。1990年代的日本和现在的美国无一例外。尽管日本1960年完成了城市化，而中国至今仍在城市化的进程中。《时代》周刊报道称，首先，和美国等发达国家不同，中国人买卖房产并不完全依靠借贷筹资，金融业交易的是购房者的现金而不是债务。且很多人可以在市郊用全款购房，因为他们原本住在城中，并因为拆迁获得了一大笔补偿金。其次，中国人投资的渠道并不多。银行利率非常低，个人在海外投资限制很多，也就只剩下股市和楼市。文章称，中国人一向喜欢“未雨绸缪”，花钱买平安，对支出也非常谨慎，而“在他们看来，股市就像赌博，而房产才是货真价实的金条”。

     最危险的是货真价实的金条也有贬值的时候，不过现在是通胀预期在保值增值。房地产泡沫更象是一个海洋，要不停的游，一旦体力跟不上，喝点吃点的时间间歇都不允许，游不动的时候，就是灭顶之灾。目前，中国房市价高量跌，就处在此紧要关头，呼吸困难，熬得过去，继续击鼓传花，熬不过去，就会崩溃，房市泡沫立刻破灭，让炒房最大坏处发挥极致作用，是跌了还会再跌，附“上身”而挥之不去。