千亿抢地  保利北京缘何分得不到一成羹

保利地产2009年年报的公布，引起媒体和业内的热议，其中让人关注的结论是，保利地产很“缺钱”：保利地产09年报中的600亿存货、经营活动中的现金流存量-11亿元，更让媒体关注的是，2009年新拿地块计划投资1183亿，营业利润大户北京保利居然只花了83亿。

北京利润回报最丰厚的，但保利北京拿地颇为保守，则会引发另外一个问题：保利能否走出规模越大、利润越低的怪圈，高速增长会不会等同于恶性膨胀？然而这一切背后，却是保利地产高速成长带来的烦恼和内部调整的必然。

 

09年拿地份额不到集团一成

在08年保利年报中（以下简称年报），保利地产明确表示：重点关注中心城市的城市中心。明确指出北京、上海、广州在保利地产中的战略地位。然而在09年战略投资中，北京却跌出了前五，新投资金不到百亿，而上海也仅位列第五。

佛山、成都、重庆后来居上，投资金额皆超出百亿，更引人注目的是，在累计分布22个城市102个项目当中，09年新进城市包括南京、大连和阴江。（详见图1）

而在北京的地块并非如08年报所言——坚持中心城市拿地城市中心，而是越来越远离城市中心。北京保利新拿地块位置分别为：密云县宾阳新村村南、朝阳区东风乡高井村、大兴区新城北区。北京的地块明显不是中心城市的城市中心。

保利地产在弱化北京、上海的投资同时，加强二线城市，进军三线城市，二、三线城市的投资金额占到了总投资的80%。年报显示，公司总资产898亿，比去年同期增长67.49%，增幅的来源基本上来自二、三线城市。

一位知情人士分析，保利地产规模扩大，主要增加的是二、三线城市投资，最大的问题是面临净利润率将面临下降的风险。2009年，北京地区的营销收入贡献保利地产近18%（详见图表2）。

该人士的分析在09年报上得到了验证。年报显示，09年对保利地产收入贡献最大的城市前三名分别为广州、北京和上海，其中，北京西山林语、上海叶上海、上海林语溪三个项目单盘签约突破20亿元。而保利地产营业利润率比上年减少4.82个百分点（详见图表3）。

营业收入增幅比相比利润总额下降近15个百分点（详见图表4）。

对保利地产营业利润率下降，该人士分析有另外一种可能， 08年市场不好，其销售数据结转到09年，导致利润下降。但公开信息显示，保利地产08年并没有大范围大幅度实质性降价。

所以该人士推测，由于在二、三线城市大举扩张，但二、三线城市利润率较低，而利润最高的北京和上海因为土地储备和可供销售的住宅面积增长幅度有限，导致保利地产总的利润率降低。换句话说，保利地产在高速增长的同时，规模越做越大，但可能面临利润越来越低的怪圈。

 

北京保利为何争抢地王落败

从逻辑上分析，09年保利地产在避开北京、上海一线城市拿地，最终的目的是回避开发风险。但事实上，在09的北京招拍挂市场，北京保利屡次充当抢夺地王的急先锋，只是最后回合败北。尽管如此，北京保利还是在朝阳区东风乡地块上当了一回地王。

所以说，保利地产在09年的表现充满矛盾。08年，保利地产在年报上明确表态，关注有成本优势的土地资源，关注条件优越的合作项目，实现公司的平稳健康发展。也就是说，保利在08年表示坚决不当地王，看重土地成本。这种矛盾又该如何解释？

一位知情人士对此矛盾论解释说，2008年6月份左右是个分割点，之前的保利地产是以产定量，即开工多少储备多少，不多拿多占，之后保利变得激进了很多，频频参与摘取“地王”。

该人士总结认为，保利在09年的表现是急速扩张，一、二、三线城市试图全面开花，但是集团内部支持力度不够，或者北京保利拿地风格偏软，导致一线拿地受挫，导致二、三线地块增幅明显。尽管如此，保利地产的拿地成本也是增幅明显。资料显示，2009年9月份之前拿地的平均楼面地价为3254元/平方米。2008年为1036.42元/平方米，而2008年的新增土地储备平均楼面地价相比2007年下降了61.04%。

保利地产的表现还有一个版本，有业内人士透露，大股东中国保利集团近两年来扶植旗下保利香港的力度很大，同为一个“娘”的保利地产不得不转变风格，依靠自己的力量转向大城市。所以说，09年保利一改往年是被逼出来的。香港保利公开资料显示，香港保利采取兼并收购等方式，迅速扩大开发规模，目前共持有开发及土地储备建设面积近1000万平方米。

那么，保利地产以后会不会弱化一线城市，比如北京、上海的投资呢？一位接近保利地产的知情人士透露，保利集团希望效仿中国建筑对旗下地产公司整合。据了解，中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两个上市公司，前者侧重于一线城市，以开发高档住宅为主，后者则侧重于二线城市。也就是说，保利集团希望香港保利侧重一线城市，而保利地产以后则侧重于二、三城市。

09年保利地产的全国化布局、北京保利的市场表现和上述人士解释不谋而合：弱化北京、上海的投资比例，加大二、三线城市的投资比重。但另一方面，保利地产自己似乎又心有不甘，比如说北京保利09年拿地朝阳区东风乡地块，就是当时北京的地王，但又苦于集团资金支持不够而屡屡败在地王争夺战中败北。

 

困惑

事实上，保利地产是有足够的资金实力在北京拿地。对媒体普遍质疑的保利地产现金流，则是对房地产开发的资金运作模式不了解导致。

按照财务常识，观察企业获利与经营活动现金净流入（或流出）的关系，是检视企业体质与竞争力的基础。主要分为两大类型：获利与经营活动现金流量呈正方向变动；获利与经营活动现金流量呈反方向变动。

但是财报要结合具体行业的商业模定而定。具体到房地产开发，以保利地产09年报为例，保利地产获利增加，但经营活动现金流量减少，甚至成为净流出，常识会认为，一是应收账款大量增加，二是存货大量增加。不了解房地产商业模式的人会认为，营收及获利快速增长，多半是因为应收账款及存货暴增，就会得出保利为了冲高营收及账面获利，忽略现金流量才是企业生存的基础。

但对于房地产开发而言，保利的净利及经营活动现金流入持续快速增长，是说明在对的产业做对的事情；投资活动现金大幅增加，说明看到众多的投资机会；长期负债增加，不进行现金增资，说明投资报酬率高于借款利息而充满信心。

验证上述结论有一个最明显的数据就是，保利地产开发贷所占开发投资比例很低。

但保利地产异地扩张22个城市开发的风险，远远超过在北京当地王的风险。一个房地产项目的开发会涉及到几十个政府部门，几百家供应商，几千个客户（或关联客户），这些就几乎涵盖了这个城市的方方面面。所以不本地化的房地产企业是不可能做出好项目的。资深地产评论王浩认为有四大难：土地的取得和报批报建是房地产本地化的关键之痛；供应商的选择是房地产本地化的二痛；客户是房地产本地化的三痛了；团队组建、搭班子、组队伍之四痛！

最主要的是，高速成长的背后是放弃大城市的巨额利润回报，业内人士认为，如果保利不加大北京、上海的拿地力度，将会在未来2—3年内直接导致其利润率下降，财务报表难看。