让你一分钟看懂房价为何会高涨不跌的问题？（NO:589）

打击高房价为何越打越涨不见降？这是广大老百姓十分关心的问题。

房价高涨不跌的原因可用一句话概括：地少钱多需求大。

按经济学原理，价格是由供求关系决定的。当需求大于供应时，价格就会脱离产品价值上涨。那么，中国的房地产市场呢？

首先是需求量巨大。

影响需求的长期因素有很多，如中国城镇化仅46%点多离60%多还有很大空间；中国人口量大且婚龄人口不断增加；中国经济保持高速发展且收入的增长大致与GDP同步等因素都很重要，都会放大房产的需求。

但促使房价短期内暴涨的因素，是货币供应量大。

2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。于是    多余的钱主要通过贷款进入楼市，随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。

   货币超发带来的是通胀预期。老百姓为防储蓄贬值，纷纷提出银行存款购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，于是房价便水涨船高。

   相对于巨大的需求量，另一方面是房地产的供应不足。

   面对2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。但盖房子是一件很麻烦的事，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

   盖房子如同造皮鞋。土地就是鞋底，钢材、建材等就是鞋帮，其中鞋底的成本及土地成本占据总成本的40%多，当鞋底涨价后哪有皮鞋不涨价之理？所以决定房地产长期供给的最重要因素是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，而人只会越来越多，居民自然想到，“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下，地产商忙着囤地，日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有最高，只有更高。

实际上，平抑房价的办法也很简单：抑制需求和增加供给。

而调节供需的关键是改变市场参与者的预期，具体办法是央行收紧银根和增加土地供应。但执行中的问题是：收银根就得放汇率，就要加息，就会伤及股市。土地供应更是万万不能放，据说农地若少于18亿亩，就无法保障中国的粮食安全。其实现在政府控制土地供应的真正原因是财政。各级政府靠卖地收入弥补赤字，于是不仅切断了价格和供应量的联系，而且由自身利益驱动，总是倾向于推高地价。所以除了改革土地招拍挂制度，出台物业税等，还有什么招吗？

  这就是目前房价为何会持续高涨的原因，尽管不会永远涨。