信息时报：房产调控已尝试十八般武艺，房价为何仍居高不下？据知名机构最新统计数据显示，楼市调控密集的近几个月内，广州乃至全国的房价仍居高不下。就广州房地产市场而言，二轮调控后的11月份，一手房成交量虽下跌约六成，但房价仍处于高位。住建部也于近日指出，房产调控已尝试十八般武艺，但仍存在难题。那么，这些难题究竟是什么？为什么调控政策频出楼价仍居高不下？一、二轮调控力度评估是一个重点；这么多条政策的着力点对不对是一个重点（即调整方式对不对）；长远看如何解决房地产市场供求矛盾也是一个重点；分别由过去，现在，未来进行讨论：

1、继9.29新政之后，限购令等二轮调控政策再次袭击楼市，你觉得一、二轮调控力度如何？又如何看待这些政策？

韩世同：我认为今年经历了三次调控，除了年初调控的力度比较弱一些，后两次的力度是史无前例、前所未有的，被称之为史上最严厉的调控。但为何却没有效果呢？

    其实，在我看来每一次调控其实都有效果，只是人们过于急躁，没能等到效果充分显现，就急于求成地认为调控失败了，又急着加码。就像揉面，软了加面，硬了加水，结果面团越来越大；或者说就像用一个个泡沫去堵塞已经要破碎的泡沫一样。

    而我认为，这后两波严厉的调控政策在调控楼市的同时已经使中国经济遭受重创，只是现在没有显现而已，后果或许是很严重的。

2、从调控后的近两个月楼市来看，成交量虽呈现幅度下滑的态势，但成交价格却仍处于上涨的态势。你觉得，导致这种现象的主要原因是什么？

韩世同：我认为，目前楼价依然上涨的楼盘是以牺牲成交量为代价的，或者说是因为其逆市上涨而导致陷入有价无市的境地。而目前郊区盘和顺势降价的楼盘则可以扩大成交。这就是为何整体成交均价大幅回落，而个体楼盘尤其是中心城区的多数楼盘却成交价格依然上扬的原因。

    只是，目前广州一手住宅均价虽然回落到9字头，但主要还是结构性变化带来的均价回落，即郊区盘成交放大、城区盘成交萎缩造成的；这种情况是房价将要进入实质性降价的先兆。因为，成交萎缩、因为均价回落就必然会导致和引起楼市进入实质性降价的阶段。

3、近日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林近日接受媒体采访时表示，房地产调控仍有储备政策。另有媒体报道，住建部和国土部正在摸底地方对中央调控政策的落实情况。在你看来，在今年年底或明年年初，会不会出台第三轮调控政策？为什么？

韩世同：还出不出台楼市的调控政策关键还要看总的经济走势，目前整体经济是处于下滑回落态势的，如果四季度经济增长出现8字头的增长率，就必然会导致对房价的调控放缓的结果。而房地产成交萎缩对整体经济发展是不利的，实际上房地产的确已经与整体经济形成互相依存的关系。

   如果，经济形势好转或并不是太坏，对房地产调控的力度和强度则还有可能加强，如房产税、房价监管、土地监管、金融监管等方面还可以出台许多的政策，直到房地产和经济都难以承受为止。

4、如果房地产调控政策继续加码，你觉得还会有哪些政策出台？

韩世同：税收方面最可能的是房产税；房价方面如果实在无法控制只能采取政府指导价的方式进行行政干预；土地方面可能会加快三旧改造的步伐和范围，即进一步扩大土地协议转让的试点和范围；金融信贷方面最有效的显然是收紧开发商的银根。这些政策都是有可能实施的，开发商和地方政府最好还是不要再进一步逼迫中央政府出狠招、下狠手。

5、对投资客和刚需客，你有怎样的购房建议？

韩世同：我认为投资可现在显然是不适宜入市的，因为作为投资应该“买低不买高”，目前楼价处于历史高位显然是不适于追涨入市的，更何况目前楼价已经处于重新回落的阶段；而首次置业的刚性需求这些自住购房者，现在则大多数还处于无效需求阶段，即想买房但买不起的阶段，只有房价进一步回落才能释放其购房需求；目前主力的购房群体其实还是二次置业的这批改善型买家，他们是目前既想买房又买得起房的人群，但政策对其限制过多，影响了他们的购房能力。

   我认为，如果不急于购房最好还是再观望一下，如果急于购房最好在能力以内选择适当的地段和适当的户型购房，不宜追求一步到位。

                                     2010年12月1日