日前，人民日报刊登《积极稳妥推进房产税改革》一文，用数据阐述房产税开征的影响，并论及一系列操作层面的问题。从目前房地产“涨势凶凶”的情况、地方政府的表态、媒体的报道等情况来看，房产税改革将于2011年年初试点几为定局。开征房产税从短期看，是为了调控我国高居不下的房价绑架国民经济的客观需要，从长期看，是为了完善我国目前极不完善的财产税制度的重要举措。笔者作为一名房地产律师，结合自己对房地产行业的了解和相关法律的理解，对房产税的推行提出以下几个问题，以期对房产税的顺利推进有积极作用。
一、其它国家和地区的房产税经验不应“照搬照抄”，只能选择借鉴
笔者认为，我国许多房地产法规政策过多的“照搬照抄”其他国家或地区的作法，结果造成这些作法实行时“水土不服”。比如我们的引进土地有偿出让制度，结果造成地方政府的“卖地”财政；引进商品房预售制度，造成开发商肆意违约，侵害小业主利益；引进业主多数决制度，结果业主大会的召开流于形式。之所以出现这些情况，一个重要的原因就是我们对国外的经验不是借鉴，而是照搬照抄。所以对于房产税的政策，我们应避免引进不符合我国实际的国外的一些作法，否则，房产税的实行就不能达到政府的预期调控效果。现实中有人提出房产税的税率应参照某国家或地区，比如可按照台湾144平方米以上房源，每年收取税费为房屋总价的0.8%--1.5%。笔者认为机械的照搬只能带来更多的新的问题，因为房产税只是一个国家或地区名目繁多的税种之一，是一个国家或地区进行房地产宏观调控的手段之一，所以我国房产税的确定与执行关键是结合我国目前的总体税收体系和我国目前宏观调控的需要，如果借鉴其他国家或地区的作法，也要综合考虑被借鉴国家的税收体系和房地产市场的客观情况。
二、应处理好房地产税种与其它税种的关系
房地产业的整个行业链中到底涉及了多少税费，不是一般公民可以说清的，就算一个房地产开发业的专业人士也很难说清楚，整个行业中的税费仅从税而言就多不胜数：(1)涉及土地使用的税收：包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；(2)涉及建设中的税收：包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加，及提前预做的营业税利息；(3)涉及企业所得的：所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；(4)涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税；(5)涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税；(6)涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；(7)其它产生合约的印花税等税收。有人作过统计，房地产开发中仅从消费者取得房屋所有权之前算起其支付的费用中约有20%的部分转换成了各种税收。
以上税收，除了企业所得税外，几乎都是对房地产流通环节征税，即使是所得税，从各地的操作看，也几乎是放在流通环节征收的。房产税的出台必然改变持有环节不征税的情况，但由于我国目前关于房地产的税收科目实在太多，在增加持有环节的房产税后，应适当减少房地产流通环节的税收，原因在于：一是房地产交易环节的税收太重，不利于房地产交易市场的活跃；二是交易环节的税收太重，更容易变相地推高房价，现在的房地产交易，流行的作法就是“到手价”，下家承担所有的税收实际上就是房价的推高。同时，笔者也反对房产税开征后将“众税合一”的说法，这里可以从两个方面来考查，一是房产税的性质，房产税属于财产税中的一个税种，他主要是通过税收调整房产持有环节来进行财富的公平分配，其不可能完全取代属于房产流转环节的营业税、契税、印花税等；二是参考国外征收房产税的经验，几乎所有国家不动产均涉及多个税种，比如日本，对取得房地产，征收注册执照税和不动产取得税，相当于我们的所得税与契税，对房地产保有环节，征收财产保有税，相当于我们要开征的房产税。所以对房产税开征将合并所有涉及房地产的征税，笔者不敢苟同。
三、房产税开征配套措施完备问题
实际上，房产税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。开征房产税的条件，分为技术条件和社会基础条件两部分，这一项“浩大的工程”，牵涉非常复杂的社会利益关系，怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段等，都需要完善的技术条件。由此，笔者有几点关注：
一是税基的确定问题。这一问题的实质就是对不动产进行评估的问题，当前面临的问题是:如何保证评估结果的公正性？谁来评估?评估费谁来出? 现有的房地产评估机构可以分为两类：一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成为股份制公司。另一类是没有政府背景，按市场化运作的评估公司。政府主管部门选择评估公司，要保证评估结果的客观公正性，即不能侵害老百姓的私权利，又不能损害国家的税收利益。关于评估的费用，笔者认为应由征税的主体政府“埋单”。
二是征收环节和征收方式的问题。对于居民拥有的房产，是采取由物业管理企业这些中介机构代扣代缴的方式，还是采取由税务机关上门收缴的方式，或是采取纳税人自我申报的方式。无论采取哪种方式都存在一些困难，尤其是财产税税源与纳税资金来源的非一致性。同时还要考虑到房地产税征收管理的复杂性和其可能产生的高征收成本问题，因此，房产税的开征必须充分考虑到我国是否具备开征房产税的征管技术、配套条件和措施。若不能实行有效征管，一个税种无论理论上有多好，在实践中的命运只能是“破产”。在征收方式上有一个重要的问题需要注意，就是如何做好信息的采集与运用，在房产税初期，主要是各个城市房地产信息的采集，但从税收的公平、公正角度看，应当是全国“一盘棋”统一征收，这会对房地产信息的采集和利用有很高的要求。
四、应处理好复杂产权关系下的房产税征收问题
笔者作为执业律师，在办理一些房地产纠纷案件中，对我国目前商品房产权的复杂性是有所体会的，也深知我国房地产权的复杂。产权的复杂性主要体现在以下几个方面：一是房屋三家三代在产权证人都有名字，且房子也有多套，如果以家庭为单位计套数会导致产权人以假离婚等方式来规避，如果以个人为单位则要对多个产权人的房子进行份额细分才能进行计税的操作；二是目前有很多企业、部门、事业单位也会有一些房产，甚至是住宅，这些房产是否应免税，对它们如何按套递加征收是值得考虑的；三是对于承租公房、动迁房、集体土地上的房产等有限产权房如何计税，比如一家人有几套动迁房是不是也应与一般商品房同样计税；四是外国人名下的房子如何计税，标准是否应和国人一致。所以，我国征收房产税一定要充分注意到我国房地产权的复杂性。要从源头上改变这一状况，可以学习一些西方国家的作法如禁止非个人购买住宅、禁止未成年人购买物业等。
五、应正确处理房产税开征遇到的新问题
从目前房价日益高涨的现实考虑，房产税的出台可能会对抑制房价带来积极的影响，但从一般意义上讲，一个新税的开征在解决旧矛盾的同时，可能会带来新的矛盾。比如，如果征收房产税，在没有出台一些配套政策的情况下，就会导致租金的大幅提高，进而引发更大的社会问题。再比如，房产税税率的确定在短期内可能是合适的，但随着时间的推移，可能会成为宏观调控的羁绊。近年来，实行房产税的北欧国家瑞典2000年前后房价上涨过快，政府的房产税也越收越高，对于正常收入维持家庭的老百姓来说，也要支出一笔不菲的房产税，一定意义上削弱了征收房产税调控作用，也凸现了不公平。有位房地产资深人士讲过：房产税是“中药”，弄不好是“毒药”，从这点讲，政府审慎出台的态度是可以理解的。所以，房产税开征的后期影响亦是政府决策部门和执行部门需要密切关注的。
作者: 宋安成 北京盈科（上海）律师事务所房地产开发部主任
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