又是一年！

    又翻了翻去年年底自己写的“盘点”文章，当时似乎是应了朋友的约写的。现在看来，觉得还是有几分小小的得意：文题是“莫说莫测”，而今回顾这一年的房地产市场，这个题目是多么应景--几番调控、几次沉浮！在该文的最后我还特别提出了二手房和商业办公市场的走强，今天早晨听新闻，说是二手房市场的成交均价竟然已经超过了新房市场！

    如果去年我能像今年这样有时间踏踏实实地对这几年的市场数据做一个统计分析，可能对今年的市场形势看得更清晰一些。恰巧因工作需要，在年底之前细致的对近5年的土地供应、商品房供应和成交有关数据做了一个整理分析，虽然房地产的平均数据并不能真实地反应市场情况，但一个长期的走势还是相对准确的。通过分析我能看出一个基本的问题：供应量太小了！当然这个供应量主要是指商品住宅。近三年的市场一直都处在求大于供的状态，也就是说我们今年的“新米”不够吃，还消化了很多往年的“陈米”。

    土地的供应总量是在逐年增加了，但从供应结构看，近几年增加了较多的工业用地，而商品住宅用地增加幅度相对较小，远远满足不了市场需求。求大于供，价格上涨，这是基本的经济规律！

    与其他城市不同，北京、上海这样的一线城市房价的支撑力还要归功于我们置业观。周围的很多朋友，特别是年纪尚轻、刚刚踏入北京3、5年的“小朋友”们，纷纷传来买房、结婚、或把老人迁居过来的消息。一位同行曾经告诉过我一个很专业的词，叫“人口红利”，我们高涨的房价得益于此一一个孩子买房，全家可能是三代在支持了！所以，我终于理解了，这强大而经久不息的购买力来自哪里。

    下半年，北京对“商改住”的项目开始大力的严控了。但我还是对此觉得很无奈和不解：为什么没有人问问，放着正道不走，开发商一定要把好好的办公楼改成“住宅”卖呢？答案其实是很明显的啊。为什么不能在该规划做住宅的地方做住宅？为什么不能增加商品住宅的土地供应量？供应增加需求减少，供求平衡价格才能稳定，这是多么简单的经济学原理啊！

    还有二手房，原本二手房的价格是应该比新房低才对的，为什么会超过新房呢？道理也很简单，一、二手房的位置优于大多数新房，均价受供应结构影响；二、需求量太大，新房满足不了市场需求，买不到新房只能去买二手房。此外，二手房价的上涨也还得感谢国人的置业观，因为房子对于大多数人来说显然不是为“投资”，而是为保“生存”，作为“产业”留给子孙！这也是为什么租售比那么低，房价依然坚挺，因为即使空着，也没有人把“闲”着的房子卖了；即使租房再便宜，大家也觉得租“别人的豪宅”不如有自己的小窝！

    估计大家更想问的是明年，说这么多今年的事有什么用呢！但是，我还是去年那句话：“不敢说！”。理论上来说，真的找不到再涨价的理由了--调控政策经历一年会显效、加息会继续通货紧缩、投资空间没了，投资者会撤场，但即使这样也还是不敢说，每个地方、每个项目都不一样，每个人的需求和背景也不一样。

    一样的只有一件事：买不起的还是买不起，买的起的肯定拦不住！