热焦点评（10-177）：看谁说得准明年楼价？
彭澎接受《羊城晚报》采访
题外话：大家都在感叹，没有一个国家象中国这样全国人民都在谈楼价，而且冒出这么多地产专家！引发这种奇观的主要原因是长达20年的中国地产神话：楼价上涨超过GDP增长许多倍！
每年都要盘点今年楼价如何如何，也要预言明年楼价如何如何。但《羊城晚报》要我谈明年楼价，与以往不一样，我还真有点没了信心。一是如此迅猛的调控政策似乎正在失效，更重要的是从上到下都认为楼价还要上涨。有朋友告诉我，他一位在中央部门工作的官员打电话告诉他，坚决买房子，房价调不下来。二是理智告诉我，楼价背离经济增长太多总是有问题的，可是这种理智不仅一再碰壁，而且越来越多的人不把这种理智当回事。
因此，虽然《羊城晚报》把我归纳到看空派里去了，但我要说，如果由此影响大家没买房少赚钱千万不要怪我，要怪只能怪疯狂的房子！
不过，曾经站在股市6124点上的我要提醒各位：大赚楼市快钱的时候，也要注意“逃顶”喔！
一面是房产税传言再起，一面是高通胀扑面而来
预期难定，市场冷热不调
文/羊城晚报记者 张秀钦
本刊视点
文/羊城晚报记者 张秀钦
12月中，房产税传言再度四起。同时，高通胀扑面而来：11月CPI涨幅创28个月来新高，中央经济工作会议明确明年CPI总水平涨幅控制在约4%的消息，更从侧面证明了目前高通胀的事实。
临近年关，预期的房产税与实际的高通胀站到了彼此对面。
房产税预期与高通胀现实的对决，导致楼市预期变幻难定。本刊日前联合新浪乐居、搜狐焦点进行的明年楼价调查，截至本月14日晚上6时，调查显示近八成网民认为“明年楼价将会下降”，另一调查却显示近五成网民认为“明年楼价将会上升”。无论是业内专家还是买卖双方，在预期及实际行动上，都没有显示出明确的主线。
看多者：通胀大大利好楼市
本月10日，央行宣布上调准备金率，大型银行的准备金率已达18.5%的历史新高。这样的利空消息，被国家统计局11日公布的11月CPI同比上涨5.1%的消息击得粉碎。13日股市一开，房地产股一改之前的颓势，全线飘红，招保万金四大龙头股涨幅在1.94%-4.48%之间。对于地产股的良好表现，东方证券分析指出，高企的通胀和热钱的涌入，加大了房价调控的复杂性，在供应不能明显增加的情况下，短期房价仍有继续上涨的压力。
股票市场反应不可谓不快，但有部分开发商的行动更为迅捷。就在CPI公布的上周六，已有楼盘宣告“9.8折优惠是最后一天了”。而一些已预计到CPI会较高的开发商，在楼盘定价时显得非常进取。员村某全新楼盘，上周中确定最高售价达3.8万元/平方米，毫不逊色于珠江新城，楼盘工作人员说：“现在通胀那么厉害，大家都想投资房地产，像我们这样的楼盘现在已经很少，价格肯定不会便宜啦。”
对商家这样的表现，广州南雅集团副总经理柯健认为“正常”，去年通胀还只存在于预期时，对成交就有非常明显的利好作用，现在物价真的上涨，更会促使市民购买物业以保值升值。
商家看多，部分投资客近期也纷纷出手。上周进行登记的佳润临江上品、富力金港城、恒大山水城等，人气、成交依然旺盛，更有投资者四处看楼，寻找合适的投资品。长城证券认为：“CPI的一再攀高使市场面临的通胀预期空前强烈，而调控的一再失效使大众对房价调整失去信心，从而随着供应上升需求不再犹豫。”
看空者：房产税将影响楼价
与看多者针锋相对，看空者也有非常充足的理由。
一向看空广州楼价的北大公共经济研究中心研究员韩世同，甚至直接否定了目前通胀支撑楼市的说法。在韩世同看来，11月的CPI数据，主要由食品价格上涨推动，但在政府的系列措施下，农副产品价格已经降下来了。韩世同表示，中国众多行业处于产能过剩阶段，除了炒作之外，很多产品是不敢涨价的，未来的CPI走势，不会持续维持高位。不仅如此，中国的经济增幅持续回落，开始呈现下行趋势，“无论经济形势还是政治形势，都不利于房地产，都不支持房价上涨”。
广州市社科院高级研究员彭澎看空未来楼市，则是因为房产税的存在。彭澎认为，如果房产税试点推广，限购、限贷继续，政策的力度足够，明年楼价有10%-20%的降幅。
令人意想不到的是，在看空阵营中，同样有商家的身影。白云区某楼盘剥除装修卖毛坯，楼价立减3000元/平方米。某上市公司的有关负责人同样表示楼市前景未必太过乐观，因此“定价尽量合理一些，希望年底能多卖房”。
至于看空阵营内的买家，在网上表现最为明显。在本刊与搜狐焦点的联合调查里，认为“明年楼价会跌”的占78%，“不会买楼”的高达76%。合富辉煌集团市场研究部公布的2010年四季度潜在置业者心态监测报告显示，有50%的潜在置业者认为“楼价会降”，认为升的只占16%，50%的潜在置业者表示“会推迟买房”。
摇摆者：楼市前景难测
临近年底，有部分开发商动作不断。亦有部分开发商暂时按兵不动：不推出新优惠，不推出新货，不提价也不降价。问及原因，多数回答说今年已卖得不错，市场未来怎么走还不清楚，所以“也不急着做什么，能卖多少就卖多少，新动作等明年看情况再定”。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文、业内人士吴定金均认为楼市未来变数太多，楼市走势非常难测。房产税严厉程度、地方政府态度、大开发商态度等，都会左右着未来楼市的发展。
与此相呼应，在合富辉煌的调查中，有15%的潜在购房者认为“楼价难以判断”。
逾五成网民认为
2011年广州楼价将会下降
■调查
本刊联合新浪乐居、搜狐焦点对网民进行调查。截至本月15日，参与明年楼价走势投票的共有1644人。此外，还有部分网民参与了2011年会否买楼、选择什么样的产品、选择哪些区域等的调查，参与调查的网民共超过2000人。
对于2011年广州楼价的看法，1644名网民中，认为降的共860人，占比52.3%；认为持平的共164人，占比10%；认为涨的共620人，占比37.7%。
（张秀钦）
2011年楼价大预测
彭澎（广州市社科院高级研究员）：明年房地产市场必须观察三点：房产税试点可能推出、限购限贷会否继续实施、保障性住房供应量对市场影响。如果明年有第三轮调控，房产税试点推广，限购限贷继续，政策的力度足够，楼价将有10%-20%的降幅，不同城市会有不同的降幅。这个降幅，开发商能够接受，政府也会觉得够。但如果出现50%的降幅，后果可怕，会引发不良反应。