李骁：究竟何时才会出现房价大幅下跌？

开始于2004年的针对房价上涨过快的调控，至今已有7年之余，房价越调越高已是不争事实，即便是在今年9月密集动用行政性手段调控以来，也依然看不到房价下降的迹象。

对研究政策措辞感兴趣的朋友们早说过，其实调控从未言及要降房价只是控制房价涨幅，就连总理在澳门出席活动时对高房价也发出无奈叹息，劝告可以先租房。那么中国房价到底会不会出现大幅下降，并且不会像2008年金融危机那样就算下跌也只是持续很短时间呢？

我的答案是肯定的，会。虽然我不能肯定这个时间会在未来的那个时间到来，不过只要出现以下任何一种情况，房价就可能大幅下挫，并且会持续调整一定时间。

其一，外资大举撤出中国：

目前中国经济头疼的是热钱涌入和通胀加剧，两者还相互作用，使得加息也投鼠忌器，热钱涌入推高资产价格并加剧通胀，采取加息手段却又担心热钱更加前赴后继。纠结。

更要命的是，这两样还同时作为房地产价格上涨的有力支撑，至少是广告上的。我多次重复的一句话是：简单的论证胜过复杂的推理。事物发展的基本规律是：否极泰来或说物极必反。由于美元持续贬值人民币持续升值而导致的热钱持续流入，一定会在某个时间内发生逆转，而一旦发生逆转也就是热钱大量外逃的时候，那时中国的房价甚至包括多数资产价格可能就要面临相当时间的调整。

可能的情形是：一是美国经济持续向好，美元走强成为趋势，那么全球范围内新兴经济体内的资金都将回流美国。二是，中国经济出现拐点，中国经济在改革开放30年中走向世界第二的宝座，这是举世瞩目的成就，但众所周知的影响中国经济长远发展的短板也同样明显，比如体制改革的滞后，比如人口红利的消失等。

在《美国兰德公司对中国的评价》一文中，兰德公司的分析师们这么认为：中国每一代，都有相当于美国规模的人口从农村涌入城市。大量新工人加入就业大军。在制造业生产力对就业影响严重。到2020年，人口老龄化使工作与不工作人口比率成世界最高，比日本更甚。如果没特效新政策，经济在那时期会撞墙。那时按我们的标准，中国会非常贫穷。

其二是，外汇管制解除：

中国资本市场基本就像一个封闭的池塘，资本进来出去都十分困难，这也使得我们的资产定价体系并未纳入全球定价体系之内。并且看上去资本管制掌握在我们自己的手中，我们拥有绝对的控制权，但这就像中国过去多年一直在美国的压力之下不断的让人民币升值一样，外汇管制也有相当多的压力和副作用，一旦到被迫放开之日，中国资产也将经历痛苦的调整。

前段时间接触到一个韩国济州岛的度假旅游项目，总规划面积40多万平方米，永久私人产权，高尔夫、射击场、射箭场、游艇会、医疗、SAP等设施一应俱全，精装修，售价折合人民币3万元每平，购买总价300万以上的房产即可获得韩国永久居留，与国内房价相比实在便宜。

但在讨论销售推广的时候，我们和韩国方为外汇管制的问题大伤脑筋，这点相信有过境外购房经历或外汇港股投资的人都会深有感受，但就算在如此严厉的管制之下，内地人都业已成为世界多个城市房价上涨的推手，可以设想，一旦外汇管制放开，更多的资本将会选择定价更为合理的境外资产，而这对境内资产来说却是个灾难。