多项调控措施，均令刚性需求受累

多项调控措施，均令刚性需求受累

今年“金九”、“银十”之交，房地产调控新政“国五条”出炉，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出了新的要求。紧跟其后，财政部等三部委对契税、涉房个人所得税政策作出重新调整，预示着“二次调控”正式开始。

在这一系列措施中，不乏有直接影响楼市的重磅条款，从近期看，对遏制市场需求，缓解供需矛盾，进而影响房价，将产生一定的积极作用。

此轮调控措施的密集出台，加之“国五条”的叠加作用，房地产投机、投资者，观望情绪加重，他们会根据对未来市场的综合判断，选择是否进入、何时进入。而“国五条”及涉房税收政策的调整，对刚性需求的误伤就显而易见了：

一是规定“首套房首付款比例调整至不少于3成”，将直接令部分市民的首次“购房梦”推迟。因为此前“国十条”规定“对于购买首套住房的家庭，购买90平米以下的住房贷款首付比例最低为20%”，而今购买90平米以下住房的首付也被提高一成，对于一些初次购房户而言，负担确实加重了不少。

二是规定“二套房首付比例不低于5成、贷款利率不低于基准利率1.1倍”的规定，将使“二套房”房贷成本大大提高，“改善型需求”必然会受到严重的打压，这就必然会延长部分市民的“蜗居”时间。此外，规定“各商业银行暂停第三套房贷款”，也会抑制部分“改善性需求”的释放。

三是规定“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款”，将逼退一部分希望在城市“先安居，后乐业”的购房户，重新选择“先乐业，后安居”，暂时在工作地租房居住了。

四是“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”的规定，也会在一定程度上影响“改善型住房”需求。

五是契税新规，明显加重了部分购房户的负担，表现在两个方面：一方面，部分城市有关原先对普通住房契税的减免政策不得不取消，购买普通（含90平米以下）住房户，将不再享受契税免税或低税率的照顾；另一方面，对“改善型”购房，契税将由原先的1%提高至3%，其购房成本明显提高。

其他配套性措施，对刚性需求的误伤作用也不小：

由于中央此轮调控决心很大，一些热点城市为了避免因调控不力而受到中央的问责，地方政府及金融机构也积极回应中央，出台了诸多相应的配套措施，以贯彻和落实“国五条”，但一些措施，照样会造成对购房及租房刚性需求的伤害：

一是银行利率上调，直接加重刚性需求的负担。10月20日起，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%，金融机构相应上调了房贷利率，对刚性需求杀伤力不可小视。

二是个人住房公积金贷款利率上调，公积金贷款负担加重。住建部等四部委规定，自10月20日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点；开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

三是“首套房”贷款利率优惠幅度降低，直接伤害刚性需求。央视《经济信息联播》10月30日播出的《首套房贷最低利率或上调至8.5折》话题透露的调查结果显示，目前北京工商银行“贷款利率一般不低于基准利率的0.8倍”，即使评估风险很低，会适当下浮，但是最低也不得低于(基准利率的)0.75倍。而招商银行“现在都是9折或者8.5折左右”，个人可以享受到几折优惠，取决于个人实际情况。

而据传北京、上海、重庆商业银行已经接到口头通知，对购买首套住房执行的房贷最低标准将变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%，也就是首套房贷优惠利率最低按8.5折执行；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

芜湖自5月初开始，中行、交行、建行、工行、招行等主要金融机构，即规定首套房贷款首付比例不得低于30%，利率为基准利率的85%。

据易居臣信研究中心分析师杨晨青以一笔20年期100万元的商业贷款为例计算，在目前6.14%的基准利率下，如按照原先7折利率计算月供为6217.98元，而如按照上调后的8.5折利率计算月供将增加至6721.14元，贷款人每月还款额增加了503.16元。首套购房利率最低折扣从7折提升至8.5折后，给购房者直接增加的成本支出即相当于4次加息。

四是“限购令”将直接损害租赁市场的刚性需求。因为“限购令”会给市场传递出一个信号，那就是未来可供租赁的住宅房将变得更加紧张，提高房租成为必然。

扩征房产税，并不能降低房价，但却直接刺激房租上涨。

近几年，有关开征物业税遏制房价的讨论不断见诸媒体，笔者曾写过多篇文章予以驳斥。今年“两会”闭幕不久，“财政部2010年工作要点”中有关“完善房产税制度”的表述，实际上已经让物业税胎死腹中。

之后，媒体及业内人士、房地产专家，转而炒作某某城市在全国率先“开征房产税”的消息，而且每次都是言之凿凿，但随即遭到辟谣。

在这里，我首先要帮助大家纠正一个常识性的错误，那就是当今并不存在“开征房产税”的问题，因为房产税早在1986年就已经开征了，而且一直没有停止过，只是对个人自用的住宅房给予免征而已。因此，笔者将未来的房产税改革，称为“扩征房产税”或开征“新房产税”。

这些热炒“扩征房产税”的声音中，不乏有“扩征房产税，房价立马下降”的观点，媒体不但频频抛出深圳、上海、重庆将在全国率先“开征房产税”的消息，一些权威人士也推波助澜。而对于房产税试点推出的时间，全国工商联房地产商会会长聂梅生上月还曾表示“如果以前是论年数，那么现在就是论月数了”。

而11月2日，深圳地税局公开辟谣，否认在两个月内将试点房产税的谣言。笔者以为，由于中国官员财产登记制度还没有建立起来，房屋产权信息在全国尚未联网，“扩征房产税”的时机其实仍不成熟。

即使日后条件成熟扩征房产税，或者国家税务总局为了应景而草草进行房产税改革，那也和调控房价无关。实际上，扩征房产税并不能降低房价，而只能作为地方政府的一个新财源。

正常思维告诉大家，城市居民手中的多套房，绝大多数并未闲置在那里，一般都进入了租赁市场，此前媒体渲染“中国现有6540万套空置房，足够2亿人居住”的消息是极为荒唐的。

而一旦扩征房产税，将和目前二手房交易环节税款多数由买方承担一样，增加的税赋肯定有一部分或全部将由租赁户来承担，从而导致房屋租赁成本的提高。这就明显地形成了一把“双刃剑”：一方面，扩征房产税会让房产持有成本提高，投资客会相应减少，在一定程度上起到了抑制需求的作用；而另一方面，租赁市场的供求关系却因投资客的减少而恶化，租赁成本随之提高，这又会刺激租赁户尽快买房，从而增加市场需求。如此“一增一减”，谁大谁小还不一定呢。因此，扩征房产税对商品房市场的供求关系不会产生多大的影响，对房价的影响当然也就十分有限了。

一个最简单的道理告诉大家，任何国家要想促进一个产业的发展，总是采用低税率或“零税率”，如目前鼓励发展新能源产业，连流转税都免了，还要给财政补贴；而要想限制一个产品的发展，税收的杠杆作用则更加明显，如对烟酒及奢侈品征收高税率的消费税。

原则上讲，开征任何一个新税种，都会增加有关产品的成本，进而影响产品价格。也就是说，扩征房产税，远期将不可避免会推高房价。

目前社会呼吁扩征房产税的呼声虽然很高，但大多数人对该税开征后的影响并不知情，还有一些人则是因为对拥有多套房的不满而拥护开征。

而对那些实在买不起房的租赁户，一旦扩征新房产税，“税负转嫁”必将使他们雪上加霜。

笔者以为，“二次调控”对刚性需求的误伤，并非中央本意。面对习惯于政策“变通”的中国地方政府及金融机构，中央政府搞“一刀切”也是迫不得已，但这项政策注定只能作为权宜之计，绝无长期执行的可能。

要想从根本上解决房价非理性上涨的问题，让房地产市场长期稳定健康发展，最终只能是通过加大市场供应量，以平衡市场的供求关系来实现。

价值中国

新知识 - 新思想 - 新经济实名制-专业主义-权益激励

多项调控措施，均令刚性需求受累

您还没有登录，请您登录后发表评论。